注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》知識(shí)點(diǎn)：租賃合同

　　租賃合同

　　(一)租賃合同的一般規(guī)定

　　1、租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。

　　2、不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　提示：對(duì)于不定期租賃，“雙方當(dāng)事人”均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　3、維修義務(wù)

　　在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù);

　　4、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　【例題】甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛(ài)好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的?(　)

　　A、甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同 B、甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失

　　C、甲有權(quán)要求丙搬出房屋D、甲有權(quán)要求丙支付租金

　　答案：ABC

　　解析：(1)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，A正確;(2)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。據(jù)此可知，即便是在承租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人承擔(dān)賠償責(zé)任，B正確;(3)甲沒(méi)有同意乙轉(zhuǎn)租給丙，且甲、丙之間也沒(méi)有任何租賃協(xié)議，甲是房屋的所有人，甲有權(quán)要求丙搬出房屋，C正確;(4)本題中，甲丙之間沒(méi)有租賃協(xié)議，甲無(wú)權(quán)要求丙支付租金，D錯(cuò)誤。

　　5、租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

　　6、買賣不破租賃(重點(diǎn))

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　提示：所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　解釋：只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　提示：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：

　　房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　【例題】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋，二人將房屋出租給丙?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，正確的是( )。

　　A、乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　B、乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　C、丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　D、乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　答案：A

　　解析：(1)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人(乙)在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;(2)根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人(丙)享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;(3)乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于按份共有關(guān)系(物權(quán))，丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于租賃合同(債權(quán))，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　7、租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　(二)房租租賃合同(重點(diǎn))

　　房租租賃合同，是指以不動(dòng)產(chǎn)房屋為租賃標(biāo)的物的租賃合同。作為一種特殊租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規(guī)定以外，還要注意以下問(wèn)題：

　　1、房租租賃的無(wú)效與處理

　　房屋租賃合同存在下列情形時(shí)，合同無(wú)效：

　　(1)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

　　提示：但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

　　提示：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　2、房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

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