注冊會計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》知識點(diǎn)：買賣合同

　　1、出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同“生效的時(shí)間為交付”時(shí)間。

　　2、轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)

　　(1)買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物“交付時(shí)”轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的(所有權(quán)保留條款)除外。

　　提示：當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人，即訂立所有權(quán)保留條款。

　　相關(guān)知識點(diǎn)：(1)標(biāo)的物的“所有權(quán)”自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移;(2)標(biāo)的物“毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)”，交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān);(3)標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的“孳息”歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的“?息”歸買受人所有。

　　(2)出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。

　　【例題】2009年5月12日，甲因農(nóng)忙借用鄰居乙的一頭耕牛耕地三天。5月14日，甲、乙兩人又以2 500元價(jià)格達(dá)成購買該耕牛的買賣合同，雙方約定甲應(yīng)在5月31日前付清價(jià)款。5月14日晚，當(dāng)?shù)乇l(fā)泥石流，導(dǎo)致耕牛滅失。根據(jù)合同法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。(2009年新制度)

　　A、甲在5月12日取得耕牛的所有權(quán)B、甲在5月14日取得耕牛的所有權(quán)

　　C、耕牛滅失的損失由甲承擔(dān) D、耕牛滅失的損失由乙承擔(dān)

　　答案：BC

　　解析：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。本題中，買賣合同生效時(shí)，標(biāo)的物的交付完成，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　3、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)(重點(diǎn))

　　(1)一般情況下，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，自標(biāo)的物“交付時(shí)”轉(zhuǎn)移;

　　解釋：但標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能不一致，因此所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否不是確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自“違反約定之日”起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn);

　　(3)出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)摹霸谕緲?biāo)的物”，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自“合同成立之日”起由買受人承擔(dān)。

　　(4)當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給“第一承運(yùn)人”，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。

　　4、檢驗(yàn)期間

　　(1)當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

　　(2)當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人在合理期限內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

　　5、買賣合同的特別解除規(guī)則

　　標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值明顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。

　　6、分期付款合同

　　分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價(jià)款或者解除合同，出賣人解除合同的，雙方應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

　　【例題】趙某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價(jià)款20萬元，約定分10次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。趙某按期支付六次共計(jì)12萬元后，因該款汽車大幅降價(jià)，趙某遂停止付款。下列哪些表述是正確的?(　)

　　A、汽車銷售公司有權(quán)要求趙某一次性付清余下的八萬元價(jià)款

　　B、汽車銷售公司有權(quán)通知趙某解除合同

　　C、汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取趙某汽車使用費(fèi)

　　D、汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，但不退還趙某已經(jīng)支付的12萬元價(jià)款

　　答案：ABC

　　解析：(1)分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價(jià)款或者解除合同。本案中，趙某與汽車銷售公司之間簽訂的是分期付款的買賣合同，趙某在支付12萬合同價(jià)款后拒絕支付，未支付貨款8萬，達(dá)到了全部價(jià)款的五分之二，超過了法定的五分之一的界限。出賣人即汽車銷售公司有權(quán)要求趙某一次性支付剩余8萬元的價(jià)款或解除合同，因此AB項(xiàng)正確;(2)出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。據(jù)此可知，如果汽車銷售公司選擇解除合同的話，汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，返還趙某已經(jīng)支付的12萬元價(jià)款，同時(shí)要求曾某支付汽車使用費(fèi)，因此C項(xiàng)正確，D項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　7、試用買賣

　　(1)試用期間屆滿，買受人對是否購買標(biāo)的物未作表示的，視為購買;

　　(2)買受人已無保留地支付部分或者全部價(jià)款的，視為購買;

　　(3)買受人對標(biāo)的物進(jìn)行試用以外的行為(如出租、出售)，視為同意購買。

　　8、招標(biāo)投標(biāo)

　　(1)招標(biāo)公告屬于要約邀請;投標(biāo)人投標(biāo)屬于要約;招標(biāo)人定標(biāo)屬于承諾。

　　(2)中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，在指定的期間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　9、商品房買賣合同(重點(diǎn))

　　(1)銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　?、儆嘘P(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力;②就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約;該內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(2)商品房預(yù)售合同的效力

　?、俪鲑u人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　?、谏唐贩款A(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　(4)商品房買賣中法定解除權(quán);商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形包括：

　?、僖蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;②因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;③房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;④出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　(5)懲罰性賠償金;在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　?、偕唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;③故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;④故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　(6)商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

　　①貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。

　?、谏唐贩抠I賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保人和買受人。

　　【例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售中被查出大量欺詐消費(fèi)者的事實(shí)。下列哪些情形中，買受人可以請求該公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求該公司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?(　)

　　A、該公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)

　　B、該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)

　　C、該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)

　　D、該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的事實(shí)

　　答案：ABC

　　解析：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí); ABC正確。

　　【例題2】喜好網(wǎng)球和游泳的趙某從宏大公司購買某小區(qū)商品房一套，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)購房時(shí)宏大公司售樓部所展示的該小區(qū)模型中的網(wǎng)球場和游泳池并不存在。經(jīng)查，該小區(qū)設(shè)計(jì)中并無網(wǎng)球場和游泳池。下列哪些選項(xiàng)是正確的?

　　A、趙某有權(quán)要求退房

　　B、趙某如要求退房，有權(quán)請求宏大公司承擔(dān)締約過錯(cuò)責(zé)任

　　C、趙某如要求退房，有權(quán)請求宏大公司雙倍返還購房款

　　D、趙某如不要求退房，有權(quán)請求宏大公司承擔(dān)違約責(zé)任

　　答案：ABD

　　解析：根據(jù)《商品房買賣合同解釋》規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。