2012年注會《經(jīng)濟法》輔導：擔保物權制度(2)

2012年注會《經(jīng)濟法》輔導：擔保物權制度(2)

　　2、抵押登記

　　(1)登記是抵押權的生效條件(.必須登記的)

　　根據(jù)《物權法》的規(guī)定有：一、建筑物和其他土地附著物;二、建設用地使用權;三、以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;四、正在建造的建筑物。

　　提示：不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。考生應注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權的設立。

　　【例題】鄭某開辦公司資金不足，其父將3間祖屋以25萬元賣給即將回國定居的郭某，但其父還未來得及辦理過戶手續(xù)即去世。鄭某不知其父賣房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續(xù)。隨后，鄭某以3間祖屋作抵押向陳某借款10萬元，將房產(chǎn)證交給了陳某，但沒有辦理抵押登記。下列哪些選項是正確的?

　　A、鄭某的父親與郭某之間的房屋買賣合同有效

　　B、鄭某享有房屋的所有權

　　C、鄭某在其父親去世后，有義務協(xié)助郭某辦理房屋過戶手續(xù)

　　D、陳某對房屋不享有抵押權

　　答案：ABCD

　　解析：(1)鄭某的父親和郭某之間雖然沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，但并不影響房屋買賣合同的效力，他們之間的房屋買賣合同是有效的，郭某雖未取得房屋的所有權，但享有合同債權，故A正確;(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。鄭某的父親與郭某未辦理房屋過戶登記手續(xù)，房屋仍然屬于鄭某父親所有，鄭某自其父親死亡時，可以在繼承開始時取得該房屋的所有權，鄭某實際取代了其父在房屋買賣合同中當事人的地位，所以鄭某有義務協(xié)助郭某辦理房屋過戶手續(xù)，故BC正確;(3)以建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。因為鄭某和陳某之間的抵押未辦理抵押登記，因此抵押權不成立，陳某對房屋不享有抵押權，D項說法正確。

　　(2)登記為對抗第三人的效力(可以不登記)

　　生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，或者以《物權法》規(guī)定的動產(chǎn)設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。因此，對這些財產(chǎn)是否進行抵押登記，完全由當事人決定。抵押合同自簽訂之日起成立并生效，只是未登記的，不能對抗善意第三人。

　　舉例：甲企業(yè)以生產(chǎn)設備作為抵押向乙銀行貸款1000萬元，雙方4月1日簽訂了抵押合同，4月10日辦理了抵押登記。抵押合同的生效日期為4月1日，抵押權設立的時間為4月1日。但4月10日登記后，如果甲企業(yè)未經(jīng)乙銀行同意擅自轉(zhuǎn)讓抵押權，乙銀行可以對抗第三人;如果未經(jīng)登記，則不能對抗善意第三人。

　　(二)抵押權的效力

　　1、抵押人的權利

　　(1)抵押物的占有權。一般情況下，抵押權的效力不及于抵押物的孳息。但是，債務人不履行到期債務致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　舉例：甲、乙企業(yè)簽訂10萬元的買賣合同，甲企業(yè)以自己空置廠房設定抵押。債務人甲企業(yè)到期不能支付貨款，該廠房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，債權人乙企業(yè)有權收取該廠房出租得的租金。(法定孳息)。

　　(2)抵押物的收益權

　　①先抵押后出租的，抵押權優(yōu)先

　　抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已經(jīng)抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人“未告知”承租人財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，“抵押人”對承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人“已經(jīng)書面告知”承租人該財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由“承租人自己”承擔。

　　②先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先

　　抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　舉例：甲、乙簽訂房屋租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，租賃期間為2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以該房屋作抵押向丙借款100萬元，借款期限為6個月，抵押時甲書面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清償債務，經(jīng)拍賣，房屋轉(zhuǎn)移給丁。根據(jù)規(guī)定，對于先出租后抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期限內(nèi)(2008年12月31日前)對抵押權的受讓人丁繼續(xù)有效。

　　(3)抵押物的處分權

　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　提示：抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要生效是以抵押權人的同意為條件的。

　　【例題】陳某向賀某借款20萬元，借期2年。陳某以自己的房屋提供抵押擔保并辦理了登記。抵押期間，謝某向陳某表示愿意以50萬元購買陳某的房屋。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、陳某將該房屋賣給謝某應得到賀某的同意

　　B、如陳某經(jīng)賀某同意將該房屋賣給了謝某，則應將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務或者提存

　　C、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為無須得到賀某同意

　　D、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為還須得到賀某同意

　　答案：ABC

　　解析：(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存，故AB正確;(2)抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外，故C正確;D錯誤。

　　2、抵押權人的權利

　　(1)保全抵押物

　　如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

　　(2)放棄抵押權

　　主債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　舉例：A企業(yè)向B銀行貸款100萬元，A企業(yè)以機器設備設定抵押，同時C企業(yè)以廠房設定抵押。如果債權人B銀行放棄“主債務人”A企業(yè)提供的抵押，則C企業(yè)在其放棄權利的范圍內(nèi)免除擔保責任。

　　(3)抵押權變更順位

　　抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權的變更，未經(jīng)其他抵押權人“書面同意”，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

　　(4)優(yōu)先受償權

　　在債務人不履行到期債務時，抵押權人有權以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先于普通債權人受償。抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款不足清償債權的，不足清償?shù)牟糠钟蓚鶆杖税雌胀▊鶛嗲鍍敗?/P>

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