2012年注會考試《稅法》輔導：第八章(6)

　　第五節(jié)　應納稅額的計算$lesson$

　　一、增值額的確定――計稅依據(jù)

　　土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額

　　納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的;

　　二、應納稅額計算

　　【例題4】2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)成本合計為4800萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息;該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%;銷售商品房繳納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為(　)(2005年)

　　A.2256.5萬元　 　　　B.2445.5萬元　　　　C.3070.5萬元　D.3080.5萬元

　　【正確答案】B

　　【答案解析】

　　計算扣除金額=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(萬元);

　　計算土地增值額=14000-7010=6990(萬元);

　　計算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，確定適用稅率為40%、扣除系數(shù)5%;

　　應納土地增值稅=6990×40%-7010×5%=2445.5(萬元)。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算(新修訂)

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅清算的條件