2012年注會《經(jīng)濟法》輔導：所有權(quán)制度(三)

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)$lesson$

　　(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1、建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。

　　2、專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　3、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　1、專有部分的所有權(quán)

　　專有部分是指通過物理方法分割，兼具構(gòu)造上和使用上獨立性的特定空間。專有部分要求具有以下要求：

　　(1)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應認定為專有部分的組成部分。

　　2、共有部分的共有權(quán)

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如：建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然緳C構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分享有共有的權(quán)利。不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等也屬于業(yè)主共有。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外;(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權(quán))，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權(quán)利進行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要。

　　提示：(1)業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

　　(2)業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權(quán);違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益除外。

　　3、成員權(quán)

　　(1)一般決議：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　①制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則;

　?、谥贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規(guī)約;

　?、圻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　?、苓x聘和解聘物業(yè)服務機構(gòu)或者其他管理人。

　　(2)特別決議：應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　?、诟慕?、重建建筑物及其附屬設施。

　　提示：(1)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未實際交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　(2)專有部分面積根據(jù)不同情況處理：一是按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　【例題1】 “依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據(jù)物權(quán)法律制度的有關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標準的表述中，正確的是( )。(2009年新制度)

　　A、經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B、經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C、經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　D、經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　答案：D

　　解析：本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定上述第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　【例題2】根據(jù)《物權(quán)法》關于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關規(guī)定，下列選項中，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項有( )。

　　A、選舉業(yè)主委員會

　　B、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　答案：CD

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