2021年注冊會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》考前總結(jié)第三章必備知識(shí)

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第三章 物權(quán)法律制度

考點(diǎn)1：物

老師強(qiáng)調(diào)：關(guān)于物的概念和特征，請大家特別把握住它的三個(gè)特征，分別是有體性、可支配性和在人身體之外。

其中有體性需要注意權(quán)利經(jīng)過法律規(guī)定其實(shí)是可以成為物權(quán)客體的;可支配性里邊有兩層含義，一個(gè)是能夠?yàn)槿肆λ?最后一個(gè)特征就是要在人的身體之外，必須是脫離人的人體器官的，才屬于我們物權(quán)法律制度上的物，如果是人的話是只能成為權(quán)力的主體，不能成為權(quán)力的客體。

第二個(gè)是物的分類，有非常多的分類，從考試的角度來看，比如說流通物、限制流通物和禁止流通物，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，消耗物和非消耗物，可分物和不可分物，主物和從物，原物和孳息等等。

這些分類其實(shí)在歷年真題里面都還是有所涉及的，所以關(guān)于物這一塊，大家千萬不要小看它，其實(shí)從客觀題的角度涉考可能性還是比較高的。

考點(diǎn)2：物權(quán)

關(guān)于物權(quán)的概念和特征我們是把物權(quán)和債權(quán)進(jìn)行了一個(gè)對比，大家可以結(jié)合著圖一的表格進(jìn)行對比記憶，如果是從物權(quán)的角度來看，它是有支配性、排他性和絕對性的，在這里大家可以注意一下物權(quán)的概念和特征。

第二個(gè)層次就是關(guān)于物權(quán)的種類，把是否根據(jù)自有之物上設(shè)定的物權(quán)，設(shè)定為自物權(quán)和他物權(quán)。

他物權(quán)非常典型的就是用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，用益物權(quán)更看重的是一個(gè)物的使用價(jià)值，它就是為了去用這個(gè)物;而擔(dān)保物權(quán)更看重的是一個(gè)物的交換價(jià)值，就是它所承載的這個(gè)金錢，擔(dān)保物權(quán)的主要目的其實(shí)是為了自己所擔(dān)保的這個(gè)主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

我們把物權(quán)成立在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之上把它區(qū)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。最后還根據(jù)物權(quán)是否能夠獨(dú)立存在分為獨(dú)立物權(quán)和從物權(quán)，其中教材里邊關(guān)于獨(dú)立物權(quán)的舉例，比如像：所有權(quán)、土地使用權(quán)，而從物權(quán)的舉例主要是包括：擔(dān)保物權(quán)和地役權(quán)。

考點(diǎn)3：物權(quán)法律制度的基本原則

對于這塊大家一定要在理解的基礎(chǔ)上掌握，這塊知識(shí)點(diǎn)老師主要給大家講解了三個(gè)：

第一個(gè)是物權(quán)法定原則，包括種類法定和內(nèi)容法定;第二個(gè)是物權(quán)客體特定原則，也叫作一物一權(quán)原則;最后就是物權(quán)公示原則，這個(gè)公示原則其實(shí)是會(huì)有一個(gè)物權(quán)轉(zhuǎn)移效力，這里又可以分為公示生效主義和公示對抗主義，以及還有物權(quán)的推定力和公信力。

考點(diǎn)4：物權(quán)變動(dòng)

老師強(qiáng)調(diào)：從考試的角度來看涉考的可能性不會(huì)太高，大家還是在基礎(chǔ)階段理解一下什么叫做物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)的變動(dòng)主要指的就是物權(quán)的取得、變更和消滅，這些都叫做物權(quán)的變動(dòng)。

對于物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得，原始取得顧名思義就是不需要從前手那里傳來，而繼受取得，指的就是從前手那里傳來的;

關(guān)于物權(quán)的變更不外乎就是主體、客體和內(nèi)容的變更;

最后物權(quán)的消滅指的是絕對消滅和相對消滅，絕對消滅指的是物權(quán)的本身不復(fù)存在，比如說有一個(gè)筆，那這個(gè)筆可能由于不可抗力，在一個(gè)泥石流里這個(gè)筆就滅失了，那既然這個(gè)筆都已經(jīng)消失了，那這個(gè)筆上的所有權(quán)就肯定也已經(jīng)消滅了，那這種消滅就叫做絕對消滅，因?yàn)檫@個(gè)物權(quán)本身也就不復(fù)存在了。

那與之相對應(yīng)的比如說這個(gè)筆我把它轉(zhuǎn)讓了另外某個(gè)同學(xué)，那這個(gè)時(shí)候所有權(quán)僅僅就是一個(gè)轉(zhuǎn)讓，那其實(shí)對于我們出讓方而言，確實(shí)不再享有對這個(gè)物的所有權(quán)，那從我的角度來看這個(gè)所有權(quán)消滅了，但是這個(gè)消滅，所有權(quán)本身其實(shí)還在，它只是被我轉(zhuǎn)讓給了某個(gè)同學(xué)而已，所以這種物權(quán)的消滅就是相對消滅。

考點(diǎn)5：物權(quán)變動(dòng)的原因

老師強(qiáng)調(diào)：關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的原因分為基于法律行為和非基于法律行為兩類，在基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)里面特別給大家講了一下物權(quán)行為和債權(quán)的行為區(qū)別的問題;

關(guān)于非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，給大家講了基于事實(shí)行為、基于法律規(guī)定、基于公法行為等等，而且基于這三種非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)它是不需要以公示作為前提的。

考點(diǎn)6：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式——登記

老師強(qiáng)調(diào)：關(guān)于物權(quán)變動(dòng)公式方式，如果是動(dòng)產(chǎn)，我們看的是交付，如果是不動(dòng)產(chǎn)，我們看的是登記。

那相對來說交付這一塊它的理論深度相對會(huì)深一些，特別是交付替代里面，比如說簡易交付、指示交付和占有改定，這塊大家一定是結(jié)合著例子，在理解的基礎(chǔ)之上進(jìn)行記憶;

而對于不動(dòng)產(chǎn)登記這一塊，相對來說講它的理論深度會(huì)淺一些，更多的是一個(gè)文字性的題目，大家一定是要盯精準(zhǔn)了，特別是更正登記、異議登記和預(yù)告登記的問題，這塊大家請結(jié)合著基礎(chǔ)班的講義及時(shí)的進(jìn)行回顧。

考點(diǎn)7：共有

關(guān)于該知識(shí)點(diǎn)，老師強(qiáng)調(diào)：首先要清楚的知道什么叫做共有，所謂的共有其實(shí)是對于一個(gè)所有權(quán)的共有，也就是按照我們一物一權(quán)原則這個(gè)共有，我們共有的只是那個(gè)所有權(quán)。

從共有的形態(tài)上分為按份共有和共同共有，在這一塊，如果說我們對于共有的形態(tài)沒有約定的話，這時(shí)候應(yīng)該如何來對它進(jìn)行推定，那另外就是對于按份共有的話，關(guān)于共有份額又應(yīng)該如何來進(jìn)行確定的問題。

第二個(gè)層次的問題，給大家講到的是共有人內(nèi)部關(guān)系上，比如關(guān)于共有物的管理，管理費(fèi)用的一個(gè)負(fù)擔(dān)，我們想對共有物進(jìn)行重大修繕，變更它的一個(gè)用途或者性質(zhì)，應(yīng)該有一個(gè)什么樣的決議規(guī)則，那在內(nèi)部關(guān)系里面最后談到了共有物的分割，這個(gè)共有物的分割一定記住分成兩個(gè)層次，第一個(gè)層次是指什么時(shí)候可以分割，第二個(gè)層次是指如何來進(jìn)行分割，大家一定要把這幾個(gè)層次給它梳理清楚!

那在對外的關(guān)系上我們主要探討的就是關(guān)于共有物的一個(gè)處分，在這里盯準(zhǔn)了，它處分的是這個(gè)共有物，這一塊首先是有約定從約定，如果沒有約定的話，按份共有是大于等于2/3以上份額的共有人同意，如果是共同共有的話，是全體共有人同意。

下一個(gè)問題給大家整合的講解的是關(guān)于共有物對外產(chǎn)生的一些債權(quán)債務(wù)關(guān)系，從對外的角度來講，我們是享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，從對內(nèi)的角度來看仍然是有約定的從約定，無約定或者約定不明按份共有就是按照份額，如果是共同共有，就是共同的去享有和負(fù)擔(dān)

最后涉及到的是關(guān)于共有份額的轉(zhuǎn)讓問題，這個(gè)共有份額的一個(gè)轉(zhuǎn)讓，其實(shí)里邊還是包括了非常多的一個(gè)細(xì)節(jié)性的問題，比如說共有份額的轉(zhuǎn)讓是不是需要經(jīng)過其他共有人的一個(gè)同意，這時(shí)候其他共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，這個(gè)優(yōu)先購買權(quán)在什么樣的情況之下原則上是排除適用的，優(yōu)先購買權(quán)如何界定同等條件，它的形式期間等等，這塊大家需要重點(diǎn)盯防一下。

考點(diǎn)8：善意取得制度

關(guān)于善意取得制度，老師給大家總結(jié)為一串?dāng)?shù)字叫做1232。

首先1它指的是善意取得制度一個(gè)最大的前提，一定是無權(quán)處分，但如果你是有權(quán)處分的話，就是非常正常的基于一個(gè)法律行為取得所有權(quán)，所以這塊談到善意取得那一定針對的是無權(quán)處分這樣一個(gè)大前提

那這第一個(gè)2，它其實(shí)強(qiáng)調(diào)的是我們善意取得制度有兩個(gè)天敵，第一個(gè)天敵就是脫手物，也就是所謂的遺失物、盜贓物這樣的一些東西，是不適用于善意取得制度的;另外一個(gè)天敵就是占有改定，特也是排除適用善意取得制度的。

3其實(shí)主要指的是我們善意取得制度的三個(gè)條件，一個(gè)是受讓的時(shí)候，我們是善意且無重大過失，第二是以合理的價(jià)格來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，最后就是該交付的交付，該登記的登記。

最后的2談到的是善意取得制度的兩個(gè)結(jié)果，首先第一個(gè)最重要的結(jié)果就是受讓人我們據(jù)此取得了所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)從原來甲的身上轉(zhuǎn)變到了丙的身上，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移受讓人根據(jù)善意取得制度取得所有權(quán);第二個(gè)后果就是一個(gè)賠償請求權(quán)的問題，原權(quán)利人的一個(gè)損失，比如說甲同學(xué)的一個(gè)損失，他是要向這個(gè)無權(quán)處分人去請求損害賠償，所以可以去向無權(quán)處分人來進(jìn)行一個(gè)追償。

考點(diǎn)9：建設(shè)用地使用權(quán)

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)該知識(shí)點(diǎn)，老師主要給大家講解的是它的取得的問題。

在取得里邊，主要是分為了創(chuàng)設(shè)取得和轉(zhuǎn)移取得，創(chuàng)設(shè)取得進(jìn)一步的分為無償劃撥和有償出讓，那再去轉(zhuǎn)移的時(shí)候，也是要針對說轉(zhuǎn)移的究竟是有償出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)上面的建筑物，還是說去轉(zhuǎn)移無償劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上面的建筑物，它都應(yīng)該滿足哪些條件，這些大家一定要特別關(guān)注一下。

第二個(gè)問題給大家介紹的是建設(shè)用地使用權(quán)它的一個(gè)期限，這期限其實(shí)給大家總結(jié)了一個(gè)表格，也給大家明確了一個(gè)簡單的記憶小竅門，就是如果是居住用地是70年，如果是商業(yè)、旅游、娛樂用地是40年，除此之外都是50年，當(dāng)然劃撥用地的話，原則上沒有期限的一個(gè)限制。

接下來又探討了續(xù)期的問題，對于這個(gè)續(xù)期的問題，就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，它是期滿自動(dòng)續(xù)期，但是收不收費(fèi)，有沒有減免，這個(gè)目前法律還是留白。

如果是非住宅的建設(shè)用地使用權(quán)，在這塊是期滿之前一定要自己去進(jìn)行一個(gè)申請，要得到審批才能續(xù)期，如果經(jīng)過審批，你能夠續(xù)期，這個(gè)時(shí)候重新簽訂土地使用權(quán)的出讓合同，該交錢的去交錢，如果說沒有申請或者是申請了之后沒有得到審批，那這時(shí)候建設(shè)用地使用權(quán)期滿，就會(huì)被國家無償收回，這時(shí)候地上的一些建筑物它究竟應(yīng)該如何處理，那就看雙方有沒有約定，有約定的從約定，沒有約定的按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。

最后給大家介紹了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的一個(gè)終止的問題。

考點(diǎn)10：擔(dān)保物權(quán)概述

這一考點(diǎn)，主要給大家講解的是擔(dān)保物權(quán)的一些宏觀性的一些內(nèi)容，比如說關(guān)于擔(dān)保物權(quán)它的一個(gè)概念和種類的問題，種類大家還是從《民法典》物權(quán)編的角度把握，主要是包括了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，其中這三種擔(dān)保物權(quán)都可以設(shè)定在動(dòng)產(chǎn)之上，但是對于不動(dòng)產(chǎn)它就僅僅只能去成立一個(gè)抵押權(quán)，其中抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)它是意定擔(dān)保物權(quán)，而留置權(quán)是一個(gè)法定擔(dān)保物權(quán)。

第二塊內(nèi)容給大家介紹的是擔(dān)保物權(quán)的特性，比如說它的一個(gè)從屬性，它的從屬性從設(shè)立到轉(zhuǎn)移到消滅，如何來理解它的一個(gè)從屬性;第二我們權(quán)力行使的一個(gè)附條件性;第三，就是我們擔(dān)保物權(quán)人的優(yōu)先受償性;第四個(gè)特性就是不可分性，這是我們教材今年新增的一個(gè)內(nèi)容，而且它的學(xué)習(xí)深度還是挺大的，所以大家一定結(jié)合著老師的舉例，把這個(gè)不可分性給它理解的透透的;

最后給大家講到了我們擔(dān)保物權(quán)的一個(gè)物上代位性，這個(gè)物上代位性其實(shí)究其原因，主要是因?yàn)檫@個(gè)擔(dān)保物權(quán)它其實(shí)看上的并不是物的一個(gè)使用價(jià)值，它看上的是一個(gè)物的交換價(jià)值，所以它才會(huì)有物上代位性的這么一個(gè)特點(diǎn)。

最后給大家強(qiáng)調(diào)的是擔(dān)保物權(quán)它的一個(gè)消滅。

考點(diǎn)11：抵押權(quán)

老師強(qiáng)調(diào)：抵押權(quán)應(yīng)該說它的知識(shí)的題量還是學(xué)習(xí)的難度都是咱們整個(gè)擔(dān)保物權(quán)里邊最大的。

首先一上來給大家講解的是關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)的一個(gè)范圍，哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押，哪些財(cái)產(chǎn)是不可以抵押的，比如說咱們的房地一體的原則等，這些都屬于抵押財(cái)產(chǎn)的一個(gè)范圍，這些知識(shí)點(diǎn)在老師授課的過程中，就不停的帶著大家來復(fù)盤了，所以這塊就是簡單的給大家來帶一帶，如果大家覺的有必要的話，可以回去看一下某個(gè)細(xì)節(jié)性的知識(shí)點(diǎn)的一個(gè)回顧和總結(jié)。

第二個(gè)給大家談到的是抵押權(quán)的設(shè)定，關(guān)于這個(gè)知識(shí)點(diǎn)如果說是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，我需要一個(gè)有效的抵押合同+登記，那對于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，其實(shí)我僅僅需要一個(gè)有效的抵押合同，那加上登記起到的是對抗善意第三人的作用。

接下來又給大家介紹了抵押物的一個(gè)范圍;那緊接著就是抵押權(quán)人的一個(gè)優(yōu)先受償權(quán)，在這一塊探討了優(yōu)先受償、流押條款、土地出讓金一個(gè)優(yōu)先的問題;

關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的一些限制，特別是如果說咱們這個(gè)債權(quán)人和抵押人約定說抵押物不得轉(zhuǎn)讓，那在這時(shí)候如果有違反了約定，那它可能會(huì)有一些比較燒腦的一些規(guī)則，請大家一定重點(diǎn)盯防;

在后面的幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)，相對來講比較簡單一些，比如說像抵押權(quán)的保全，抵押權(quán)人的一個(gè)孳息的收取權(quán)，抵押和租賃的關(guān)系，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等等。

接下來給大家介紹了抵押的一個(gè)預(yù)告登記的問題，最后介紹了一個(gè)非常重要的就是關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押的一些特殊的規(guī)定。

最后給大家說一下關(guān)于最高額抵押的問題。

考點(diǎn)12：權(quán)利質(zhì)權(quán)

這塊的內(nèi)容，尤其是出質(zhì)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓限制以及權(quán)利質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)都是2021年新增的一些點(diǎn)，而且新增的這些點(diǎn)他的學(xué)習(xí)難度還是不小的，所以這塊大家下來之后一定認(rèn)真的去復(fù)習(xí)一下。

關(guān)于權(quán)利質(zhì)權(quán)這塊主要說到了四個(gè)問題，首先第一個(gè)和第二個(gè)學(xué)習(xí)難度相對較小，而且也是之前傳統(tǒng)的考試重點(diǎn)，一個(gè)就是可以出質(zhì)的權(quán)力范圍，一個(gè)是權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)立，那后面這兩個(gè)完全是2021年新增的考點(diǎn)，所以大家下來之后也是要對這塊的內(nèi)容做一個(gè)重點(diǎn)的盯防。

考點(diǎn)13：留置權(quán)

老師強(qiáng)調(diào)：關(guān)于留置權(quán)更多的會(huì)是客觀題的考點(diǎn)，但是也不排除在案例分析題會(huì)涉及一點(diǎn)點(diǎn)，比如說涉及抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)的效力等級，像這樣的一些問題他也是可以完全放在案例分析題里面考察的，大家需要注意一下。

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