2018年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》章節(jié)試題：第六章投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

1、20×6年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬元。當(dāng)日，出租辦公樓的公允價(jià)值為8000萬元，大于其賬面價(jià)值5500萬元。20×6年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為9000萬元。20×7年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對(duì)外出售，取得價(jià)款9500萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不考慮其他因素。上述交易或事項(xiàng)對(duì)甲公司20×7年度損益的影響金額是()。

A.500萬元

B.6000萬元

C.3100萬元

D.7000萬元

【答案】C

【解析】對(duì)甲公司20×7年度損益的影響金額=公允9500-賬面價(jià)值9000+資本公積轉(zhuǎn)入損益的金額2500+(半年的租金收入)100=3100(萬元)。

2、甲公司20×1年至20×4年發(fā)生以下交易或事項(xiàng)：20×1年12月31日購入一棟辦公樓，實(shí)際取得成本為3000萬元。該辦公樓預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零,采用年限平均法計(jì)提折舊。因公司遷址，20×4年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司,租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃期2年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價(jià)值為2800萬元。甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×4年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為2200萬元。

要求：根據(jù)上述材料，不考慮其他因素，回答下列各題。

(1)下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司上述交易或事項(xiàng)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的是()。

A.出租辦公樓應(yīng)于20×4年計(jì)提折舊150萬元

B.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日確認(rèn)資本公積175萬元

C.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日按其原價(jià)3000萬元確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)

D.出租辦公樓20×4年取得的75萬元租金應(yīng)沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

【答案】B

【解析】選項(xiàng)A,辦公樓20×4年應(yīng)計(jì)提折舊=3000/20×6/12=75(萬元);選項(xiàng)B，因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量，轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值=3000-3000/20×2.5=2625(萬元)。公允價(jià)值為2800萬元，轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，所以差額應(yīng)該計(jì)入資本公積=2800-2625=175(萬元);選項(xiàng)C，由于甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，所以投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值2800萬元;選項(xiàng)D，出租辦公樓收取的租金應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入。

(2)上述交易或事項(xiàng)對(duì)甲公司20×4年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響金額是()。

A.0

B.-75萬元

C.-600萬元

D.-675萬元

【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)換前折舊金額=3000/20×1/2=75(萬元);轉(zhuǎn)換后確認(rèn)半年租金=150/2=75(萬元);當(dāng)期末投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)=2200-2800=-600(萬元);對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響=-75+75-600=-600(萬元)。

3、20×7年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。20×7年2月10日，董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓和意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為3200萬元，已計(jì)提折舊為2100萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為2400萬元，甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×7年2月20日，甲公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自20×7年3月1日起2年，年租金為360萬元。辦公樓20×7年12月31日的公允價(jià)值為2600萬元，20×8年12月31日的公允價(jià)值為2640萬元。20×9年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對(duì)外出售，取得價(jià)款2800萬元。

要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第1題至2題。

(1)甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是()。

A.20×7年2月5日

B.20×7年2月10日

C.20×7年2月20日

D.20×7年3月1日

【答案】B

【解析】對(duì)于企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)，所以該閑置辦公樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的日期為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期即20×7年2月10日。

(2)甲公司20×9年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額是()。

A.160萬元

B.400萬元

C.1460萬元

D.1700萬元

【答案】C

【解析】因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)損益的金額=2800-2640+[2400-(3200-2100)]=1460(萬元)。

綜合題

1、甲公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)2013年度財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)以下事項(xiàng)：

(1)1月1日，因商品房滯銷，董事會(huì)決定將兩棟商品房用于出租。1月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟商品房以經(jīng)營(yíng)租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9000萬元，未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，公允價(jià)值為10000萬元。該出租商品房預(yù)計(jì)使用50年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。甲公司認(rèn)為其出租的商品房屬于存貨，因此2013年未對(duì)商品房計(jì)提折舊。

(2)1月5日，收回租賃期屆滿的一宗土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)用于建造辦公樓。該土地使用權(quán)原取得時(shí)成本為5000萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，至辦公樓開工之日已攤銷10年，預(yù)計(jì)尚可使用年限為40年，采用直線法攤銷，無殘值。辦公樓于3月1日開始建造，至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出3500萬元。甲公司將土地使用權(quán)的成本計(jì)入辦公樓成本。

(3)3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計(jì)劃對(duì)其重新裝修后繼續(xù)用于出租。該商鋪成本為6500萬元，至重新裝修之日，已計(jì)提折舊2000萬元，賬面價(jià)值為4500萬元。裝修工程于8月1日開始，于年末完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，共發(fā)生裝修支出1500萬元，替換原裝修支出的賬面價(jià)值為300萬元。裝修后預(yù)計(jì)租金收入將大幅增加。甲公司將發(fā)生的裝修支出1500萬元計(jì)入當(dāng)期損益。

要求：(1)根據(jù)資料(1)，判斷甲公司2013對(duì)出租商品房未計(jì)提折舊的會(huì)計(jì)處理是否正確，同時(shí)說明判斷依據(jù);如果甲公司出租的商品房2013年需要計(jì)提折舊，請(qǐng)計(jì)算折舊額。

【答案】

甲公司的會(huì)計(jì)處理不正確。理由：甲公司將商品房對(duì)外出租，則形成投資性房地產(chǎn)，甲公司對(duì)出租的商品房采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則應(yīng)計(jì)提折舊。2013年應(yīng)計(jì)提的折舊額=(9000/50)×(11/12) =165(萬元)。

(2)根據(jù)資料(2)，判斷甲公司2013對(duì)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理是否正確，同時(shí)說明判斷依據(jù);請(qǐng)計(jì)算2013年土地使用權(quán)攤銷金額。

【答案】

甲公司的會(huì)計(jì)處理不正確。理由：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的辦公樓屬于其固定資產(chǎn)，按規(guī)定，土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值不轉(zhuǎn)入在建工程成本，作為無形資產(chǎn)核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。2013年應(yīng)攤銷的金額=5000÷50=100(萬元)。

(3)根據(jù)資料(3)，判斷甲公司將發(fā)生的裝修支出1500萬元計(jì)入當(dāng)期損益的會(huì)計(jì)處理是否正確，同時(shí)說明判斷依據(jù)。計(jì)算商鋪2013年12月31日的賬面價(jià)值。

【答案】

甲公司的會(huì)計(jì)處理不正確。理由：發(fā)生裝修支出金額較大，裝修后預(yù)計(jì)租金收入將大幅增加，符合確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，應(yīng)予資本化。2013年12月31日商鋪的賬面價(jià)值=4500-300+1500=5700(萬元)。

(4)計(jì)算2013年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)的列報(bào)金額。

【答案】

2013年12月31日投資性房地產(chǎn)的列報(bào)金額=9000-165+5700=14535(萬元)。