五、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)稅率：實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1、計(jì)算公式

　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　2、計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)支付的金額

　�、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

　�、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

　　(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

　　(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【例題1】 某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20 000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3 000萬元;投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1 200萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　解析：

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+4000)×10%=700(萬元)

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000(萬元)

　　⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：(3000+4000)×20% =1400(萬元)

　�、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+1000+1400=10100(萬元)

　　(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-10100=9900(萬元)

　　(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：9900÷10100≈98%

　　(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455(萬元)

　　【例題2】2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬元;住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費(fèi)用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì)9 000萬元;繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　解析：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。

　　(1)住宅銷售收入為9000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　　②住宅開發(fā)成本為2800萬元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為: 495+4.5=499.5(萬元)

　�、蒉D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+2800+580+499.5=6879.5(萬元)

　　(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：9000-6879.5=2120.5(萬元)

　　(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：2120.5÷6879.5≈31%

　　(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額?2120.5×30%=636.15(萬元)

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