2012年投資性房地產(chǎn)資料(1)

　　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)$lesson$

　　1.投資性房地產(chǎn)的概念

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：①已出租的土地使用權(quán);②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);③已出租的建筑物。

　　2.投資性房地產(chǎn)確認(rèn)中應(yīng)注意：

　　(1)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

　　(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的期限動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。根據(jù)1999年4月26日國(guó)土資源部發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定,土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認(rèn)定為閑置土地:①國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期,自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的;②已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;③法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！堕e置土地處理辦法》還規(guī)定,經(jīng)法定程序批準(zhǔn),對(duì)閑置土地可以選擇延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間(不超過(guò)1年)、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)等方案。

　　(3)某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(5)下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。②作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【例1】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。(2007年試題)

　　A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店 B. 企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫字樓

　　C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　【答案】BD

　　【解析】已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，A項(xiàng)屬于固定資產(chǎn)、C項(xiàng)屬于存貨。

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