預習之 契稅法律制度(6)

　　第八節(jié)　土地增值稅法律制度 $lesson$

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　解釋：土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;不論部門。

　　提示：2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　知識點歸納：轉讓方將不動產所有權、土地使用權轉讓給承受方，轉讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　二、征稅范圍

　　判定標準：

　　1、轉讓的必須是“國有土地使用權”。

　　2、土地使用權、地上建筑物的“產權”必須發(fā)生轉讓。

　　提示：房地產的出租、抵押，由于房地產的產權未發(fā)生轉讓，不繳納土地增值稅。

　　3、必須取得“轉讓收入”。

　　提示：以繼承、贈與方式“無償”轉讓房地產的行為，不繳納土地增值稅。

　　【例題1】下列各項中，應當繳納土地增值稅的是(　)。

　　A、繼承房地產的行為

　　B、以房地產做抵押向銀行貸款

　　C、出售房屋并取得收入

　　D、出租房屋并取得收入

　　答案：C

　　【例題2】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應繳納的稅種有(　)。(2007年)

　　A、個人所得稅

　　B、營業(yè)稅

　　C、契稅

　　D、土地增值稅

　　答案：ABD

　　解析：本題考核房屋轉讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在05年購買的房屋，于06年轉讓，在5年以內，因此也要按照規(guī)定繳納個人所得稅。

　　三、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　(一)增值額

　　增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產評估價格計算征收：

　　1、隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　2、提供扣除項目金額不實的;

　　3、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的;

　　4、舊房及建筑物的銷售。

　　(二)轉讓房地產取得的收入

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(三)扣除項目

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅的扣除項目包括：

　　1、取得土地使用權所支付的金額;

　　2、開發(fā)土地的成本、費用;

　　3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　4、轉讓房地產有關的稅金。

　　解釋：與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加也可以視同稅金予以扣除。

　　【例題】根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅額時可以從轉讓房地產取得的收入中扣除的項目有(　)。

　　A、取得土地使用權所支付的金額

　　B、房地產開發(fā)成本

　　C、轉讓房地產繳納的營業(yè)稅

　　D、轉讓房地產繳納的企業(yè)所得稅

　　答案：ABC

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