預(yù)習(xí)之 契稅法律制度(6)
第八節(jié) 土地增值稅法律制度 $lesson$
一、納稅人
土地增值稅的納稅人,是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
解釋?zhuān)和恋卦鲋刀惖募{稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人;不論部門(mén)。
提示:2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
知識(shí)點(diǎn)歸納:轉(zhuǎn)讓方將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方,轉(zhuǎn)讓方交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。
二、征稅范圍
判定標(biāo)準(zhǔn):
1、轉(zhuǎn)讓的必須是“國(guó)有土地使用權(quán)”。
2、土地使用權(quán)、地上建筑物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。
提示:房地產(chǎn)的出租、抵押,由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)焕U納土地增值稅。
3、必須取得“轉(zhuǎn)讓收入”。
提示:以繼承、贈(zèng)與方式“無(wú)償”轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不繳納土地增值稅。
【例題1】下列各項(xiàng)中,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅的是( )。
A、繼承房地產(chǎn)的行為
B、以房地產(chǎn)做抵押向銀行貸款
C、出售房屋并取得收入
D、出租房屋并取得收入
答案:C
【例題2】張某于2005年以每套80萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給謝某,從中獲利20萬(wàn)元,根據(jù)我國(guó)稅收法律制度的規(guī)定,張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有( )。(2007年)
A、個(gè)人所得稅
B、營(yíng)業(yè)稅
C、契稅
D、土地增值稅
答案:ABD
解析:本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定,本題中涉及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在05年購(gòu)買(mǎi)的房屋,于06年轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年以內(nèi),因此也要按照規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。
三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)
(一)增值額
增值額的計(jì)算公式為:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,納稅人有下列情形之一的,土地增值稅按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:
1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的;
4、舊房及建筑物的銷(xiāo)售。
(二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來(lái)看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
(三)扣除項(xiàng)目
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括:
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額;
2、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
解釋?zhuān)号c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加也可以視同稅金予以扣除。
【例題】根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,下列各項(xiàng)中,在計(jì)算土地增值稅額時(shí)可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有( )。
A、取得土地使用權(quán)所支付的金額
B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅
D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅
答案:ABC
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