2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一、單項選擇題

1、 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為，工業(yè)產(chǎn)品的( )最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

A. 原料成本

B.生產(chǎn)成本

C.運輸成本

D. 銷售成本

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為，工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

2、 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的( )購買力和服務(wù)水平。

A. 最低

B. 一般

C.平均

D. 最高

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察需求門檻的概念。需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。

3、 按照城市的( )劃分，可將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等類型。

A. 地理位置

B.地形地貌

C.內(nèi)部結(jié)構(gòu)

D. 平面幾何形狀

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察城市的分類。按城市平面幾何形狀，可以將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、形狀城市等。

4、 “甲寫字樓位于火車站的北側(cè)”表示的是甲寫字樓的( )。

A. 環(huán)境

B.方位

C.距離

D. 朝向

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某寫字樓位于火車站東南側(cè)。

5、 城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，稱為( )。

A. 郊區(qū)城鎮(zhèn)化

B.逆城鎮(zhèn)化

C.過度城鎮(zhèn)化

D. 再城鎮(zhèn)化

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念。郊區(qū)城鎮(zhèn)化是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。

6、 下列集體土地的征收中，須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的是( )。

A.基本農(nóng)田10公頃

B.林業(yè)用地20公頃

C.山地30公頃

D. 荒地50公頃

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察必須經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地范圍。必須經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地：所有的基本農(nóng)田;基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;其他土地超過70公頃的。

7、 國有土地上房屋征收的主體是( )。

A. 國務(wù)院

B.省級人民政府

C.市、縣級人民政府

D. 縣級人民政府土地主管部門

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。

8、 國有土地上房屋征收補償?shù)膬?nèi)容不包括因征收房屋造成的( )。

A. 搬遷費

B.臨時安置費

C.停產(chǎn)停業(yè)損失

D. 上下班交通費

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察房屋征收補償?shù)膬?nèi)容。對被征收人給予的補償內(nèi)容包括：被征收房屋價值的賠償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

9、 對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的( )。

A. 評估價格

B.類似房地產(chǎn)的市場價格

C.賬面價值

D. 類似房地產(chǎn)的成交價格房

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察被征收房屋價值的賠償?shù)膬?nèi)容。對被征收房屋價值的賠償，不得低于房屋征收決定公布之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

10、 關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法，錯誤的是( )o

A.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場

B.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體可以是國有企事業(yè)單位

C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國有建設(shè)用地有償使用的主要方式

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種國家壟斷行為，只有國家才能出讓。

11、 關(guān)于國有建設(shè)用地租賃的說法，錯誤的是( )。

A. 國有建設(shè)用地租賃包括國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

B.國有建設(shè)用地租賃不適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地

C.國有建設(shè)用地短期租賃年限一般不超過5年

D. 國有建設(shè)用地租賃可采用雙方協(xié)議的方式

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察國有建設(shè)用地租賃的內(nèi)容。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地必須實行出讓;國有建設(shè)用地短期租賃的年限一般不超過5年;國有建設(shè)用地租賃可采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議的方式，有條件的，必須采用招標(biāo)方式。由此可見，BCD說法都正確，本題選A。

12、 對因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，處置方式是( )。

A. 自動延長動工開發(fā)期限2年

B.辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)

C.為土地使用者置換其他等價土地

D. 確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補償

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置方式。因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置方式：延長動工開發(fā)期限，單最長不得超過一年;調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件;由政府安排臨時使用;協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán);置換土地;其他處置方式。本題中，C說法正確。

13、 國有建設(shè)用地使用權(quán)承租人的義務(wù)不包括( )。

A. 合理使用租賃標(biāo)的物

B.按租賃合同約定交納租金

C.租賃關(guān)系終止后及時返還租賃標(biāo)的物

D. 賠償?shù)谌皆斐傻淖赓U標(biāo)的物損失

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中承租人的義務(wù)。承租人的義務(wù)包括：保管義務(wù);支付租金義務(wù);租賃標(biāo)的物返還義務(wù)。有第三方造成的租賃標(biāo)的物損失，當(dāng)由第三方賠償。

14、 建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同有效期間，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的情形是( )。

A. 抵押人占用抵押建設(shè)用地使用權(quán)的

B.設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的

C.抵押人宣告破產(chǎn)的

D. 抵押人被宣告死亡的

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件。發(fā)生下列情況時，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)：①抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償，抵押人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;③抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的;④抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押物的;⑤抵押合同約定的其他情況。

15、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，對某些特定的市場信息進(jìn)行固定樣本定位定點觀察記錄。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)研的( )特點。

A. 系統(tǒng)性

B.跟蹤性

C.連續(xù)性

D. 客觀性

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點。在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，為了某種調(diào)研目的，通常要對某些特定的市場信息進(jìn)行固定樣本的定位定點的觀察和記錄，實行跟蹤性調(diào)研。

16、 在房地產(chǎn)市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的( )特征。

A. 消費能力

B.消費動機

C.消費行為

D. 消費結(jié)構(gòu)

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察房地產(chǎn)消費行為調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)消費行為調(diào)研就是對消費者購買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容包括消費者購買房地產(chǎn)的時間分布，消費者在購買房地產(chǎn)的時間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律，例如，房地產(chǎn)營銷中常說的金九銀十。

17、 文案調(diào)研信息的可靠性評估，可通過分析信息來源和對信息( )來進(jìn)行。

A. 隨機抽樣

B. 概率統(tǒng)計

C.老師認(rèn)定

D. 交叉檢驗

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察文案調(diào)研信息的可靠性評估的內(nèi)容。文案調(diào)研信息的可靠性評估通過兩條途徑來實現(xiàn)，即評估信息來源和進(jìn)行交叉檢驗。

18、 按照房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計( )原則的要求，調(diào)查問卷要用通俗易懂的語言設(shè)計問題。

A. 針對性

B.簡明性

C.邏輯性

D. 目的性

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計的原則。簡明性原則要求調(diào)研問卷的設(shè)計要簡潔明了，是受訪者一看就能明白。

19、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心內(nèi)容是( )。

A. 市場調(diào)研背景的基本情況

B.市場調(diào)研方法的選擇

C.市場變化的不確定性分析

D. 市場調(diào)研的分析論證

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的主要內(nèi)容。市場調(diào)研的分析論證是市場調(diào)研報告的核心。

20、 以追求居室面積為主的住房需求，屬于( )住房需求。

A. 生存型

B.發(fā)展型

C.享受型

D. 投資型

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察房地市場細(xì)分的依據(jù)。一般來說，隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展，生存型追求居室的面積大小。

21、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場的說法，錯誤的是( )。

A. 目標(biāo)市場是市場規(guī)模最大的細(xì)分市場

B.目標(biāo)市場是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場

C.目標(biāo)市場的選擇依賴于細(xì)分市場的評估結(jié)果

D. 目標(biāo)市場選擇的原則是讓目標(biāo)市場與項目自身最佳結(jié)合

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對消費者進(jìn)行市場細(xì)分，通過對細(xì)分市場各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對比分析，研究其消費行為、消費動機及消費方式，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)消費群體。由此可見，BC正確。市場目標(biāo)定位的市場化原則，強調(diào)根據(jù)消費者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實現(xiàn)目標(biāo)市場與項目自身的最佳組合。D說法正確。A說法太絕對。

22、 開發(fā)目前市場上沒有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)項目的市場定位策略，屬于( )策略。

A. 避強定位

B. 迎頭定位

C.創(chuàng)新定位

D. 跟隨定位

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補市場上的空缺，聲場市場上沒有、具備某種特色的產(chǎn)品。

23、 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的內(nèi)容不包括( )。

A. 目標(biāo)對象概念細(xì)分

B.項目市場細(xì)分

C.產(chǎn)品概念鎖定

D. 項目SWOT分析

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項目的項目定位，不屬于市場定位的內(nèi)容。

24、 張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是( )。

A. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

D. 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。

25、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納( )之后的利潤。

A. 營業(yè)稅

B.房產(chǎn)稅

C.土地增值稅

D. 企業(yè)所得稅

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目稅后利潤的含義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤。

26、 下列房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表中，用于考查房地產(chǎn)項目全部投資盈利能力的是( )。

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.項目資本金現(xiàn)金流量表

C.項目投資各方現(xiàn)金流量表

D. 項目財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察項目投資現(xiàn)金流量表的編制目的。項目投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察項目全部投資的盈利能力。

27、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的計算期是( )。

A. 自項目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止

B.自項目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日止

C.自項目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日止

D. 自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營之日起至租賃期結(jié)束之日止

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的計算期。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設(shè)開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間。

28、 某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權(quán)，當(dāng)年出租，每年年末凈租金收入為40萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項投資的財務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

A.40.54

B.123.76

C.268.50

D.500.00

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察財務(wù)凈現(xiàn)值的計算。本題中，期初投資P0=300萬元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬元。

29、 在房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，用( )表示的盈虧平衡點越高，說明風(fēng)險越小。

A. 銷售量

B.銷售單價

C.銷售額

D. 單位產(chǎn)品變動成本

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察盈虧平衡的評價原則。盈虧平衡點的值不論用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

30、 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是( )。

A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.機會成本風(fēng)險

C.持有期風(fēng)險

D. 政策風(fēng)險

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察系統(tǒng)風(fēng)險的組成。系統(tǒng)風(fēng)險包括通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險。

31、 關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險測度評價的說法，正確的是( )。

A. 標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險越大

B. 期望值越大的方案，風(fēng)險越大

C.變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險越大

D. 概率值越大的方案，風(fēng)險越大

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察風(fēng)險測度指標(biāo)的評價。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險也越大;反之，方案的風(fēng)險越小。

32、 下列用于互斥型房地產(chǎn)投資方案比選的方法中，可直接用于計算期不同方案比選的是( )。

A. 凈現(xiàn)值法

B.凈年值法

C.凈將來值法

D. 凈現(xiàn)值率法

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察計算期不同的互斥型方案的比選方法。計算期不同的互斥方案比選方法包括年值法和現(xiàn)值法，其中，年值法包括凈年值法和費用年值法;現(xiàn)值法包括最小公倍數(shù)發(fā)和年值折現(xiàn)法。

33、 運用差額投資內(nèi)部收益率法對互斥方案進(jìn)行比選時設(shè)一個零投資方案的做法，符合投資項目經(jīng)濟評價的( )原則。

A. 有無對比

B.定性分析與定量分析相結(jié)合

C.收益與風(fēng)險權(quán)衡

D. 動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。“有無對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”方案。

34、 建設(shè)項目中具有獨立設(shè)計文件，建成后可單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程是( )。

A. 分項工程

B.分部工程

C.單位工程

D. 單項工程

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察單項工程的定義。單項工程是指一個工程建設(shè)項目中具有獨立設(shè)計文件，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程。

35、 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計，一般分為( )階段。

A. 方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計

B. 初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計

C.初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計

D. 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計的流程。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。

36、 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工投標(biāo)的主體是( )。

A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B.招標(biāo)代理機構(gòu)

C.工程監(jiān)理單位

D. 施工企業(yè)

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察施工投標(biāo)的主體。施工承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包合同的執(zhí)行者。承包商通過投標(biāo)接受業(yè)主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標(biāo)的主體是施工企業(yè)。

37、 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議仲裁的前提條件是( )。

A. 爭議已經(jīng)過調(diào)解

B.爭議已經(jīng)過雙方協(xié)商

C.爭議雙方在同一地區(qū)注冊

D. 爭議雙方有仲裁約定

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察仲裁的特點。仲裁是指合同糾紛當(dāng)事人在爭議發(fā)生前或發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭議交給第三者作出仲裁，并負(fù)有自動履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式。這種爭議解決方式應(yīng)是自愿的，因此應(yīng)由仲裁協(xié)議。由此可見，仲裁的前提條件是爭議雙方有仲裁約定。

38、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作中，一般應(yīng)先開展的是( )。

A. 選擇工程施工單位

B.選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商

C.選擇工程勘察設(shè)計單位

D. 選擇工程監(jiān)理單位

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序。房地產(chǎn)開放項目管理的程序第一步是工程建設(shè)準(zhǔn)備，在該階段，需要完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計，因此本題環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

39、 房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，結(jié)算工程價款最終依據(jù)的經(jīng)濟文件是( )。

A. 竣工決算

B. 竣工結(jié)算

C.施工圖預(yù)算

D. 工程預(yù)算

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察竣工結(jié)算的含義。竣工結(jié)算是表達(dá)項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。

40、 房地產(chǎn)估價的市場法中，可比實例在自身狀況下的價格乘以( )等于可比實例在估價對象狀況下的價格。

A. 房地產(chǎn)交易情況修正系數(shù)

B. 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整系數(shù)

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

D. 房地產(chǎn)價格變動率

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在自身條件下的價格，調(diào)整為在股價對象狀況下的價格。采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在自身狀況下的價格*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象狀況下的價格。

41、 房地產(chǎn)估價的收益法中，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為( )。

A. 折現(xiàn)率

B.報酬率

C.投資收益率

D. 資本化率

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。

42、 因風(fēng)吹、日曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的( )。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.外部性折舊

D. 經(jīng)濟折舊

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察物質(zhì)折舊的概念。物質(zhì)折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值的損失。

43、 下列房地產(chǎn)中，不適用假設(shè)開發(fā)法估價的是( )。

A. 可改擴建的舊房

B.已為最高最佳利用的現(xiàn)房

C.房地產(chǎn)開發(fā)用地

D. 已停工的商品房建設(shè)工程

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察價格開發(fā)法的適用范圍。假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，如可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

44、 房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的( )。

A. 專業(yè)意見

B.公證書

C.證明文件

D. 擔(dān)保函

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察房地產(chǎn)估價報告的概念。房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。

45、 以需求中心論為基礎(chǔ)的市場營銷組合包括價格策略、產(chǎn)品策略、促銷策略和( )。

A. 定位策略

B.分割策略

C.渠道策略

D. 人本策略

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察房地產(chǎn)市場營銷組合的含義。根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展?fàn)I銷活動的可控因素歸納為產(chǎn)品、價格、渠道和促銷，稱之為4Ps。

46、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)結(jié)算

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)結(jié)算

C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算

D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)結(jié)算

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨家代理權(quán)，此時開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。

47、 某商品房開發(fā)項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，預(yù)計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為( )元/平方米。

A.5337

B.5440

C.5550

D.5618

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察成本導(dǎo)向定價法的計算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的高層住宅小區(qū)不同銷售單元進(jìn)行定價時，首先應(yīng)確定( )。

A. 樓幢均價

B.樓層差價

C.朝向差價

D. 樓層均價

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察房地產(chǎn)項目定價的基本依據(jù)。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，如果存在多個樓棟，首先應(yīng)確定樓棟平均價格。

49、 房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費用一般是( )。

A. 廣告調(diào)查費用

B.廣告制作費用

C.廣告媒體費用

D. 廣告策劃費用

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。廣告媒體費用是廣告費用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素，約占廣告費用總額的80%。

50、 住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組組長，應(yīng)由( )擔(dān)任。

A. 居民委員會代表

B.業(yè)主代表

C.建設(shè)單位代表

D. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察業(yè)主大會的籌備。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

51、 關(guān)于業(yè)主委員會職責(zé)的說法，錯誤的是( )。

A. 業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會會議

B.業(yè)主委員會負(fù)責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

C.業(yè)主委員會負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約

D. 業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主委員會的職責(zé)包括：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費;(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

52、 業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)由( )簽字確認(rèn)。

A.全體委員

B. 半數(shù)以上的參會委員

C.業(yè)主委員會主任

D. 參會委員

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察業(yè)主委員會會議的內(nèi)容。業(yè)主委員會議應(yīng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議做出的決定，應(yīng)有參會委員的簽字確認(rèn)。

53、 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本最低為( )萬元。

A.300

B.400

C.500

D.600

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。一級資質(zhì)企業(yè)的條件要求，注冊資本為人民幣500萬以上。

54、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的( )原則。

A. 合理

B.公平

C.公開

D. 質(zhì)價相符

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察物業(yè)服務(wù)費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現(xiàn)公開指收費標(biāo)準(zhǔn)要事先向業(yè)務(wù)明示。

55、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ( )特征。

A.委托合同

B.有名合同

C.要式合同

D. 雙務(wù)合同

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察物業(yè)服務(wù)合同的特征。物業(yè)服務(wù)合同都雙方具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

56、 下列房地產(chǎn)活動中，屬于房地產(chǎn)金融活動的是( )。

A. 土地收購儲備

B.不動產(chǎn)征收

C.保障性住房建設(shè)

D. 住房抵押貸款

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察房地產(chǎn)金融的概念。商品房開發(fā)、保障性住房建設(shè)、土地儲備和一級土地開發(fā)，以及購買住房或其他房地產(chǎn)等，都需要大量資金，對金融有很強的的依賴性，房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。

57、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，通常采用的融資方式是( )

A. 間接融資和股權(quán)融資

B. 間接融資和債權(quán)融資

C.直接融資和股權(quán)融資

D. 直接融資和債權(quán)融資

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察房地產(chǎn)金融的職能。間接融資是資金有金融機構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)需求方的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款屬于間接貸款。債務(wù)融資是指企業(yè)通過銀行借款、發(fā)行債券、應(yīng)付款項等獲得資金的方式。

58、 房地產(chǎn)保險的目的是( )。

A. 防止房地產(chǎn)發(fā)生意外災(zāi)害

B.提高房地產(chǎn)盈利能力

C.降低房地產(chǎn)運營費用

D. 補償因災(zāi)害造成的房地產(chǎn)損失

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察房地產(chǎn)保險的作用。房地產(chǎn)保險通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域因為自然災(zāi)害和意外事故造成的保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟補償或資金給付。

59、 購房人貸款45萬元，貸款期限為15年，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個月末的貸款余額為( )萬元。

A.33

B.35

C.40

D.43

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察等額本金還款的計算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬元。

60、 下列抵押權(quán)人的行為中，能夠合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是( )。

A. 占有抵押房地產(chǎn)

B.辦理房地產(chǎn)抵押登記

C.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

D. 派人看守抵押房地產(chǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)容。中國實行房地產(chǎn)抵押等級制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

二、多項選擇題

61、 導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有( )。

A. 城市化進(jìn)程加快

B.土地總量有限

C.房地產(chǎn)開發(fā)周期長

D. 房地產(chǎn)不可移動

E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場

標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, D, E

解析：考察決定房地產(chǎn)供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

62、 居民點分為城市和鄉(xiāng)村兩大類，兩者之間的主要區(qū)別有( )。

A. 人口年齡構(gòu)成不同

B.人口職業(yè)構(gòu)成不同

C.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同

D. 職能類型不同

E.地形地貌不同

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B

解析：考察城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別。城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別：(1)在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(2)城市在人口規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村;(3)在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(4)在職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不同于鄉(xiāng)村。AB涉及到居民點的問題，答案為AB。

63、 關(guān)于國有土地上房屋征收的說法，錯誤的有( )。

A. 實施房屋征收應(yīng)先補償，后搬遷

B.凡在房屋征收評估前進(jìn)行新建、擴建、改建的房屋，均可增加補償費用

C.任何單位和個人不得采取中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷

D. 建設(shè)單位可作為房屋征收的實施單位實施搬遷

E.被征收人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法強制執(zhí)行

標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, E

解析：考察國有土地上房屋征收與補償?shù)膬?nèi)容。實施房屋征收應(yīng)先補償、后搬遷，A正確。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為，B描述錯誤;任何單位和個人不得采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，C說法錯誤;房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作，D說法正確;被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由做出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法申請人民法院強制執(zhí)行，E說法錯誤。答案為BCE。

64、 關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的說法，錯誤的有( )。

A. 取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)無需支付任何費用

B.除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有使用期限

C.對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不予頒發(fā)國有土地使用證

D. 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓

E.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租無須審批

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, E

解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容。取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時，土地使用者繳納補償、安置費等費用;建設(shè)項目竣工后，有土地管理部門核發(fā)國有土地使用證;劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租時需要辦理審批手續(xù)。答案為ACE。

65、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有( )。

A. 權(quán)屬有爭議的建設(shè)用地使用權(quán)

B.使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)

C.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

D. 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)

E.已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B

解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押的范圍。屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。答案為AB，都是權(quán)屬不明的情況。

66、 下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于反映房地產(chǎn)市場供給狀況指標(biāo)的有()

A. 新竣工量

B.房屋成交量

C.空置量

D. 商品房吸納量

E.房屋施工面積

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, E

解析：考察房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)。在市場調(diào)研中涉及到的房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。

67、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中，屬于背景性問題的有( )。

A. 受訪者的年齡

B.受訪者是否打算買房

C.受訪者買房的主要原因

D. 受訪者的收入水平

E.受訪者的房型偏好

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, D

解析：考察調(diào)研問卷的設(shè)計。房地產(chǎn)調(diào)研問卷的受訪者項目是有關(guān)被調(diào)查者的一些背景資料，如被調(diào)查者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入等。

68、 影響住宅市場細(xì)分的消費者的行為因素有( )

A.生活方式

B.使用時機

C.購買階段

D. 購買動機

E.追求利益

標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, E

解析：考察房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)。房地產(chǎn)市場細(xì)分的行為因素包括：使用時機、追求利益、購買階段。

69、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有( )

A. 總體規(guī)劃建議

B.市場細(xì)分

C.建筑功能建議

D. 配套與景觀建議

E.戶型設(shè)計

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D, E

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的內(nèi)容包括：建筑功能;產(chǎn)品檔次;總體規(guī)劃;建筑風(fēng)格;配套、景觀;戶型設(shè)計。

70、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得成本包括( )。

A. 建安工程費

B.土地使用權(quán)出讓金

C.土地房屋征收補償費用

D. 公共配套設(shè)施建設(shè)費

E.土地使用權(quán)取得稅費

標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, E

解析：考察土地取得成本的內(nèi)容。土地取得成本包括：土地使用權(quán)出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，土地房屋征收補償費用，土地使用權(quán)取得稅費。

71、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有( )。

A. 建安工程費

B.空置率

C.租金水平

D. 開發(fā)周期

E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費等費用，租售價格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營成本，投資收益率。

72、 對互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條件有( )。

A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目

B.各方案有相同的投資收益率

C.各方案費用和效益的計算口徑一致

D. 各方案有相同的計算期

E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時間單位

標(biāo)準(zhǔn)答案： C, D, E

解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進(jìn)行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。

73、 下列投標(biāo)文件存在的問題中，導(dǎo)致投標(biāo)文件無效的有( )。

A. 投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封

B.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

C.投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)

D. 投標(biāo)文件正文字體不一致

E.組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, E

解析：考察開標(biāo)時，投標(biāo)文件無效的情況。開標(biāo)時，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無效投標(biāo)文件，不得進(jìn)入評標(biāo)：①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封;②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。

74、 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件有( )。

A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常

B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

C.有施工單位簽署的工程保修書

D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問題全部整改完畢

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D, E

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件。開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告。④有勘察、設(shè)計、施工圖審查機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

75、 房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價格偏離正常價格的原因有( )。

A. 交易雙方過去互不相識

B.交易雙方對交易對象不夠了解

C.交易雙方斤斤計較

D. 交易雙方對市場行情不夠熟悉

E.交易雙方有利害關(guān)系

標(biāo)準(zhǔn)答案： B, D, E

解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?，?dǎo)致成交價格偏離正常價格。

76、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)完成的工作有( )。

A. 與委托人簽訂銷售代理合同

B.進(jìn)行銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

C.從委托人處取得有關(guān)銷售資料

D. 與委托人進(jìn)行項目結(jié)算

E.申請商品房預(yù)售(銷售)許可證

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C

解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)先與委托人協(xié)商委托代理事項，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。包括：反映項目特征的資料;反映開發(fā)項目合法性的資料;委托書;商品房預(yù)售許可證(當(dāng)預(yù)售商品房時)。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC，請注意，預(yù)售許可證的申請是由建設(shè)單位完成。

77、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價目標(biāo)，在確定預(yù)期投資收益率時，應(yīng)綜合考慮( )。

A. 安全風(fēng)險率

B.房價上漲率

C.安全收益率

D. 通貨膨脹率

E.風(fēng)險報酬率

標(biāo)準(zhǔn)答案： C, D, E

解析：考察房地產(chǎn)定價的咪表目標(biāo)。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達(dá)到的最低收益率，是一個預(yù)期指標(biāo)，一般應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險報酬率。

78、 下列人員中，具備業(yè)主身份的有( )。

A. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人

C.房屋所有權(quán)人的父親

D. 房屋的承租人

E.房屋的借用人

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B

解析：考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

79、 下列成本費用中，可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有( )。

A. 物業(yè)服務(wù)人員工資

B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用

C.物業(yè)服務(wù)人員獎金

D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費用

E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費用

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D

解析：考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分?jǐn)?(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

80、 下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有( )。

A. 提高首付款比例

B.爭取貸款利率優(yōu)惠

C.增加貸款額度

D.延長貸款期限

E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D, E

解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為ABDE。

三、案例分析題

(一)張某完全靠500萬元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場調(diào)研，有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表，計算期均為10年。張某的目標(biāo)收益率為10%。

單位：萬元

81、 進(jìn)行方案比選時，甲、乙、丙三個投資方案之間的關(guān)系為( )

A. 現(xiàn)金流相關(guān)方案

B.互斥方案

C.混合方案

D. 互補方案

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個方案中選擇一個，屬于互斥方案。

82、 用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為( )。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C.丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察計算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為丙、乙、甲。

83、 在計算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案經(jīng)營期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為( )。

A.甲大于乙，乙大于丙

B.乙大于甲，甲大于丙

C.乙等于丙，丙大于甲

D.甲等于乙，乙大于丙

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：考察投資收益率的計算。三個方案的經(jīng)營期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤/項目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

84、 在計算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括( )。

A. 初始投資

B. 經(jīng)營成本

C.還本付息

D. 經(jīng)營稅金

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D

解析：考察現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款，沒有還本付息的現(xiàn)金流出，其他都涉及。

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000萬元，準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評標(biāo)工作的需要，擬組建由7人組成的評標(biāo)委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各1名，招標(biāo)代理機構(gòu)代表1名，其余4人是從老師名冊中隨機抽取的老師。

85、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式的原因可能為( )。

A. 節(jié)約招標(biāo)費用

B.選擇最有競爭力的承包商

C.減少風(fēng)險

D. 節(jié)省招標(biāo)時間

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D

解析：考察邀請招標(biāo)的優(yōu)點。邀請招標(biāo)的優(yōu)點是簡化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費用和節(jié)省招標(biāo)時間，減少了一定的風(fēng)險。

86、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，宜選擇( )。

A. 總價合同

B.單價合同

C.成本加固定額酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察合同的分類。采用總價合同，工程量風(fēng)險、物價上漲風(fēng)險由承包商負(fù)擔(dān)，減少了開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險。

87、 該項目的投標(biāo)保證金最高為( )萬元。

A.40

B.60

C.80

D.100

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過投標(biāo)總價的2%，最高不得超過50萬元。本題中，預(yù)計工程造價為2000萬元，投標(biāo)保證金上限為2000*2%=40萬元。

88、 擬組建的評標(biāo)委員會組成存在的問題為( )

A.評標(biāo)委員會成員總數(shù)7人，未達(dá)到法定人數(shù)

B.評標(biāo)委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟師

C.評標(biāo)委員會成員中有招標(biāo)代理機構(gòu)代表

D. 評標(biāo)委員會成員中老師人數(shù)未達(dá)到法定比例

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：考察評標(biāo)委員會的組成。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的老師組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面老師不得少于成員總數(shù)的2/3。評標(biāo)委員會的老師成員，應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的老師名冊中采取隨機抽取的方式確定。本題中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面老師不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人，而外部老師總共才4人，不符合相關(guān)規(guī)定。

(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。

89、 下列交易條件中，對賣方有利的為( )。

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B.交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)

C.交易稅費由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)

D. 房價款分期支付

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：考察房地產(chǎn)市場法的運用。交易稅費由買方負(fù)擔(dān)，可以減少賣方的稅費支出，對賣方有利。

90、 下列交易條件中，對買方有利的為( )。

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B.交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)

C.房價款在成交時一次性付清

D. 房價款分期支付

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D

解析：考察房地產(chǎn)市場法的運用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按照套內(nèi)建筑面積計價，可以減少交易費用，對買房有利;交易稅費由賣方負(fù)擔(dān)，可以減少買方的稅費支出，對買方有利;在不計利息進(jìn)行分期支付的情況下，由于資金具有時間價值，對買方有利。

91、 若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時一次性付清，則賣方出售該套住宅的實得金額為( )萬元。

A.44.64

B.48.00

C.53.28

D.60.00

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：如果交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，賣方實得金額=套內(nèi)建筑面積*成交價格=80*6000=480000=48.00萬元。

92、 若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時支付一半，余款于第1年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為( )萬元。

A.51.70

B.51.89

C.53.44

D.60.00

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，賣方實得金額為100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬元，交易時所得金額為26.7萬元，一年之后所得金額現(xiàn)值為25.19萬元，賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為26.7+25.12=51.89萬元。

(四)某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，甲戶型面積為80平方米，共300套，乙戶型面積為140平方米，共100套;小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評標(biāo)委員會。

93、 經(jīng)( )的業(yè)主同意，該住宅小區(qū)業(yè)主大會可作出重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

A.153戶甲戶型和49戶乙戶型

B.157戶甲戶型和45戶乙戶型

C.105戶甲戶型和94戶乙戶型

D.150戶甲戶型和35戶乙戶型

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C

解析：重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本題中，建筑面積總和為80*300+140*100=38000平方米，業(yè)主總?cè)藬?shù)為400人，要想通過該決定，須至少專有部分總面積達(dá)到19000平方米且200名業(yè)主同意，經(jīng)計算，AC符合要求。

94、 該住宅小區(qū)業(yè)主大會通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)依法辦理的行政備案事項為( )。

A. 招標(biāo)備案

B.開標(biāo)備案

C.評標(biāo)備案

D. 中標(biāo)備案

標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, D

解析：招標(biāo)人應(yīng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，備案資料應(yīng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式和理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等。

95、 該住宅小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出的招標(biāo)文件中應(yīng)包括的主要內(nèi)容為( )。

A. 小區(qū)物業(yè)項目簡介

B.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求

C.評標(biāo)方法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

D. 物業(yè)管理實施方案

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C

解析：考察招標(biāo)文件的內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求;對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法;招標(biāo)活動方案;物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

96、 評標(biāo)委員會中，若該住宅小區(qū)業(yè)主代表2人，則物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少為 ( )人。

A.4

B.5

C.6

D.7

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。本題中物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少5人才能滿足要求。

97、 趙某購買一套價格為100萬元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金貸款最高額度為50萬元，住房公積金貸款年利率為4.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%，最長貸款期限為30年。

趙某的購房款可以( )。

A. 全部為自有資金

B.全部為住房公積金貸款

C.全部為商業(yè)性貸款

D. 為自有資金加組合貸款

標(biāo)準(zhǔn)答案： A, D

解析：趙某買房的購房款可以全部為自有資金，也可為自有資金加組合貸款。住房公積金貸款最高額度為50萬元，滿足不了趙某的需要;貸款金額一般為所購住房總價減去收付款后的余額，因此不可能全部為商業(yè)貸款。

98、 若趙某的自有資金僅夠支付最低首付款，則趙某應(yīng)申請住房公積金貸款( )萬元。

A.30

B.50

C.70

D.100

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：趙某的首付為100*30%=30萬元，尚差70萬元，超過公積金貸款上限，因此趙某應(yīng)申請住房公積金貸款50萬元。

99、 若趙某可用足其住房公積金貸款額度，則趙某的商業(yè)性貸款最多為( )萬元。

A.20

B.30

C.50

D.100

標(biāo)準(zhǔn)答案： A

解析：趙某的首付為100*30%=30萬元，趙某用足其住房公積金貸款額度，貸款金額為50萬元，還可以商業(yè)貸款20萬元。

100、 若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款，并按月等額本息還款，則趙某的月還款額最少為( )元。

A.1264.14

B.2533.43

C.3000.00

D.3797.57

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款，趙某的月還款額最少的情況是住房公積金貸款P1=50萬元，商業(yè)貸款P2=20萬元，貸款期限都為30年，即30*12=360個月，住房公積金貸款月利率i1=4.5%/12，商業(yè)銀行貸款年利率i2=6.5%/12。

此時，則住房公積金月還款金額A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=

50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]=2533.43元;

商業(yè)貸款月還款額A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]=

20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]=1264.14

月還款額A= A1+A2=3797.57元。