2012年經濟師考試《中級房地產》真題及答案（完整版）

一.單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.某百貨商場把色彩明快的柜臺布置在一層的右側，以便抓住女性顧客的注意力。根據區(qū)位尺度大小，這反映的是( )。

A.大位置 B.小位置

C.微位置 D.地址

【答案】C

【解析】區(qū)位可以用不同的距離尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置僅涉及單一店鋪、房間內的布局，如店鋪內柜臺的擺放，房門的開設，廚房的位置等。"例如：90%的女士走進商店后習慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側，以便抓住女士們的注意力。這說明柜臺位置對銷售的影響，是典型的微位置研究。"

2.我國古代稱江河以南為陰，江河以北為陽。這說明含有陰陽兩字的地名，大都與( )區(qū)位有關。

A.天文 B.自然

C.經濟 D.交通

【答案】B

【解析】自然地理區(qū)位：是指反映某一事物與山、河、江、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關系的區(qū)位。

3.關于中心地理論的說法，正確的是( )。

A.商品銷售范圍是指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最近路程

B.需求門檻是指某中心地能夠維持供應某種商品和服務所需的最高購買力和服務水平

C.中心地職能以前商業(yè)、服務業(yè)方面的活動為主，不包括中心地制造業(yè)方面的活動

D.克里斯塔勒中心地理論的假設之一是廠商和消費者部是社會人

【答案】C

【解析】中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務。主要以商業(yè)、服務業(yè)為主，不包括制造業(yè)方面的活動。

4.房地產價格與房地產( )負相關。

A.需求 B.供給

C.開發(fā)成本 D.價值

【答案】B

【解析】房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

5.級差地租Ⅱ是指( )。

A.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態(tài)

B.等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態(tài)

C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度的不同而形成的差別地租

D.使用土地所獲得的超額報酬或收益

【答案】A

【解析】級差地租是指不同土地或同-土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態(tài)。級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上

連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態(tài)。

6.征收是物權變動的一種特殊情形，是政府行使( )的行為。

A.所有權 B.行政權

C.使用權 D.占有權

【答案】B

【解析】征收屬于政府行使行政權，是物權變動的一種極為特殊的情形，是國家取得所有權的一種方式。

7.關于公共利益的說法，正確的是( )。

A.公共利益與政府利益是一致的 B.公共利益小于政府利益

C.公共利益不同于政府利益 D.公共利益的主體是政府

【答案】C

【解析】公共利益的特點 (1)公共利益是客觀的。(2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不確定的。利益內容的不確定性和受益對象的不確定性。(4)公共利益不同于國家利益或政府利益。

8.征收農民集體所有的土地，土地補償費用歸( )所有。

A.農民個人 B.剩余勞動力安置單位

C.地上附著物所有人 D.農村集體經濟組織

【答案】D

【解析】征收農民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農村集體經濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費必須?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤诹?，不得挪作他用。安置補助費根據需安置人員的安置途徑支付給安置單位。

9.國有土地上房屋征收補償方案的征求意見期限不得少于( )日。

A.30 B.60

C.90 D.120

【答案】A

【解析】征求意見及修改：國有土地上房屋征收補償方案求意見期限不得少于30日。

10.關于建設用地管理原則的說法，錯誤的是( )。

A.節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率

B.強調城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用

C.實行建設用地有償使用

D.經濟效益優(yōu)先

【答案】D

【解析】建設用地管理的原則。①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率的原則;②強調城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用的原則;③實行建設用地有償使用的原則④社會效益、經濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。

11.關于國有建設用地使用權出讓特征的說法，錯誤的是( )。

A.建設用地使用權出讓是一種國家壟斷行為

B.建設用地使用權是有一定使用期限的

C.建設用地使用權出讓是有償的

D.建設用地使用權不可以分別設立

【答案】D

【解析】國有建設用地使用權出讓的特征。(1)建設用地使用權出讓是一種國家壟斷行為。

(2)建設用地使用權出讓是有一定使用年限的。(3)建設用地使用權出讓是有償的。(4)建設用地使用權可分別設立。 (5)建設用地使用權人享有的權利范圍是有限制的

12.國有建設用地使用權轉讓方式不包括( )。

A.出售 B.交換

C.贈與 D.出租

【答案】D

【解析】建設用地使用權轉讓的形式有出售、交換和贈與三種。

13.以出讓方式取得的房地產開發(fā)用地，滿( )年未動工開發(fā)的，政府無償收回建設用地使用權。

A.0.5 B.1

C.2 D.3

【答案】C

14.集體經濟組織成員中，不可以申請農村宅基地使用權的是( )。

A.宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的 B.團結婚等原因，確需建新房分戶的

C.將原有住房租借給他人使用的 D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

【答案】C

【解析】集體經濟組織成員申請農村宅基地使用權應當符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的。②因結婚等原因，確需建新房分戶的。③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。④經縣級以上人民政府批準回原籍落戶后，農村卻無住房的：包括批準回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等非農業(yè)人口。⑤縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。但農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。

15.房地產市場需求由購買者、購買欲望和( )組成。

A.購買時間 B.購買地點

C.購買產品 D.購買能力

【答案】D

【解析】房地產市場需求由購買者、購買欲望和購買能力組成。

16.在房地產市場調研類型中，因果性調研主要是分析問題的( )。

A.性質 B.現狀特征

C.原因 D.發(fā)展趨勢

【答案】C

【解析】因果性調研主要找出事情的原因和結果。

17.在房地產市場調研中，與定量調研相比，定性調研采用的數據分析方法屬于 ( )。

A.線性回歸法 B.統(tǒng)計方法

C.算術平均方法 D.非統(tǒng)計方法

【答案】D

【解析】定性調研采用的數據分析方法屬于非統(tǒng)計方法，定量調研屬于統(tǒng)計方法。

18.房地產市場預測是一種信息變換系統(tǒng)，該系統(tǒng)輸入的是市場調研所取得的歷史和現時資料，輸出的是( )。

A.調研方法 B.調研內容

C.調研信息 D.預測信息

【答案】D

【解析】房地產市場預測是一種信息變換系統(tǒng)，該系統(tǒng)輸入的是市場調研所取得的歷史和現時資料，輸出的是預測信息。

19.房地產市場調研報告的核心部分是( )。

A.調研成果 B.調研方法

C.調研條件 D.調研依據

【答案】A

【解析】房地產市場調研報告的核心部分是調研成果。正文是調研報告的主要部分，分導言、調研方法、調研成果、限制條件、結論和建議。

20.為獲得某區(qū)域市場生存型、發(fā)展型和享受型等各類住宅潛在消費者數量分布狀況，房地產市場細分應選擇( )為主要依據。

A.家庭結構 B.年齡構成

C.收入水平 D.文化程度

【答案】C

【解析】隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生產型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展。

21.某房地產開發(fā)企業(yè)根據自身實力，對其開發(fā)的房地產項目采用了與較強的競爭對手正面競爭的市場定位策略。該市場定位策略是( )。

A.避強定位第略 B.迎頭定位策略

C.創(chuàng)新定位策略 D.差異定位策略

【答案】B

【解析】市場定位策略包括避強定位、迎頭定位、創(chuàng)新定位。

22.某房地產開發(fā)企業(yè)通過對同類物業(yè)和相鄰物業(yè)特點的分析，有針對性地對自己的項目進行了產品定位。該產品定位策略是( )。

A.屬性定位策略 B.性能定位策略

C.獨立定位策略 D.競爭對手定位策略

【答案】D

【解析】產品定位策略包括屬性、利益定位策略;價格、性能定位策略;目標客戶需求定位策略;競爭對手定位策略;復合定位策略。

23.房地產開發(fā)項目決策策劃報告的主要任務之一是( )。

A.構建項目管理和組織模式 B.回答建設什么、為什么建設的問題

C.設計項目合同結構 D.解決誰來建設、怎么建設的問題

【答案】B

【解析】開發(fā)項目決策策劃報告在項目決策階段進行，主要任務是提出構想、進行項目定義和定位，回答建設什么、為什么要建設的問題。

24.同一個房地產投資項目由不同的投資者經營，其經濟效益往往不同。這體現了地產投資具有( )的特點。

A.投資品種多樣性 B.投資價值附加性

C.投資區(qū)域差異性 D.投資收益?zhèn)€別性

【答案】D

【解析】投資者不同，效益不同，這是投資收益?zhèn)€別性特點。

25.貸款年利率相同，甲按月計息乙接季計息、丙拄半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是( )。

A.丙、乙、甲 B.乙、丙、甲

C.甲、乙、丙 D.甲、丙、乙

【答案】C

n【解析】名義利率r與實際利率i的換算公式為：i=(1+r/n)-1，一年內計息期數越多，實際利率越大。

26.下列住宅小區(qū)開發(fā)項目的成本費用中，屬于公共配套設施建設費的是( )

A.供水系統(tǒng)工程費 B.綠化建設費

C.公寓的建安工程費 D.托兒所的建設費

【答案】D

【解析】公共配套設施建設費：主要包括不能有償轉讓的小區(qū)內的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

27.從房地產投資者的角度看，只有建設期而沒有生產經營期的房地產投資類型是( )。

A.出售型房地產開發(fā)投資 B.經營型房地產開發(fā)投資

C.購買型房地產置業(yè)投資 D.租賃型房地產置業(yè)投資

【答案】A

【解析】出售型房地產開發(fā)投資只有建設期而沒有生產經營期。

28.在借款償還期內，房地產開發(fā)企業(yè)的未分配利潤首先用于( )。

A.購置土地 B.歸還貸款

C.發(fā)放福利 D.增加資本金

【答案】B

【解析】房地產企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤，按照下列順序分配：①彌補企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。③向投資者分配利潤，即表中的"應付利潤"?？紤]了這三項因素之后，余額即為表中的"未分配利潤"。在借款償還期內，未分配利潤主要用于歸還借款。

29.某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經營，未來20年的年凈租金收入為60萬元，投資者的目標收益率為10%。該投資項目的財務凈現值為( )萬元。

A.5.00 B.10.80

C.12.00 D.54.55

【答案】B

【解析】已知年值A=60萬元，N=20年，i=10% 求現值P后減去初始投資500萬元等于10.8

nn萬元。P=A[(1+i)-1]/[i(1+i)]=510.8萬元，510.8-500=10.8萬元。

30.房地產投資項目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點起至( )等于零止的年?。

A.凈現金流量 B.累計凈現金流量

C.現金流入減去現金流出 D.累計凈現值

【答案】D

【解析】動態(tài)投資回收期(Pb)：自投資起始點算起，累計凈現值等于零的年份。

31.在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關系是( )。

A.樓面地價隨容積率的增高而降低

B.容積率隨樓面地價的增高而升高

C.樓面地價不受容積率變化的影響

D.容積率間接地受到樓面地價變化的影響

【答案】A

【解析】在土地總價一定的情況下，容積率越大，樓面地價越小。

32.下列線性盈虧平衡表達式中，用產品單價表示盈虧平衡點的是( )。

A.BEP(Q)= CF/(P-V-T) B.BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

C.BEP(P)= CF /Q+ V+T D.BEP(V)=P-T- CF/Q

【答案】C

【解析】A.用產量表示的盈虧平衡點BEP(Q)= CF/(P-V-T);B.用銷售額表示的盈虧平衡點BEP(B)=P×CF /(P-V-T); C.用產品單價表示的盈虧平衡點BEP(P)= CF /Q+ V+T;D.用單位變動成本表示的盈虧平衡點BEP(V)=P-T- CF/Q。

33.若投資資金是強制約束條件.在進行投資方案比選時，宜采用的比選方法是 ( )。

A.凈現值比較法 B.凈將來值比較法

C.凈年值比較法 D.凈現值率比較法

【答案】D

【解析】凈現值率=凈現值與投資現值之比。在投資資金受到強制約束情況下，采用凈現值率。

34.在房地產開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的( )。

A.設計單位 B.建設單位

C.監(jiān)理單位 D.施工單位

【答案】B

【解析】在房地產開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的建設單位。

35.下列房地產開發(fā)項目工程設計管理的工作內容中，不屬于施工圖設計階段的是()

A.組織廠家提供設備技術資料 B.辦理施工圖設計文件審查

C.協調落實水、電等外部接入系統(tǒng) D.組織優(yōu)化設計

【答案】C

【解析】協調落實水、電等外部接入系統(tǒng)不屬于施工圖設計階段房地產開發(fā)項目工程設計管理的工作內容。

36.關于房地產開發(fā)項目工程投標擔保的說法，錯誤的是( )。

A.招標人可以要求投標人提交投標擔保

B.投標擔?？梢圆捎猛稑吮：蛲稑吮ＷC金的方式

C.投標保證金一股不得低于投標總價的2%

D.投標保證金最高不得超過50萬元

【答案】C

【解析】投標擔?？梢圆捎猛稑撕蛲稑吮ＷC金的方式。投標保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標總價的2%，最高不得超過50萬元。

37.評標委員會完成評標后，向招標人推薦的合格中標候選人不超過( )名。

A.2 B.3

C.4 D.5

【答案】B

【解析】向招標人推薦的合格中標候選人不超過3名。

38.與訴訟相比，房地產開發(fā)項臼合同爭議的調解方式不具有( )的特點。

A.國家強制保證 B.能較經濟地解決糾紛

C.能較及時地解決糾紛 D.利于消除合同當事人的對立情緒

【答案】A

【解析】調解具有的優(yōu)點，能較經濟、及時地解決糾紛，有利于消除合同當事人的對立情緒，維護雙方的長期合作關系，不具有國家強制保證。

39.關于房地產開發(fā)項目質量驗收的說法，錯誤的是( )。

A.分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量負責人進行驗收

B.檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量負責人進行驗收

C.分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人等進行驗收

D.單位工程由總監(jiān)理工程師組織施工、設計、監(jiān)理項目負責人驗收

【答案】D

【解析】單位工程由施工單位自行組織有關人員進行檢查評定，并向建設單位提交工程驗收報告;再由建設單位(項目負責人)組織施工(含分包單位)、設計、監(jiān)理(項目)負責人進行驗收。驗收合格后，建設單位在規(guī)定的時間內將工程竣工驗收報告和有關文件報建設行政管理部門備案。

40.制訂房地產營銷戰(zhàn)略和行動方案屬于房地產市場營銷( )的工作內容

A.分析 B.策劃

C.計劃實施 D.計劃控制

【答案】B

【解析】制訂房地產營銷戰(zhàn)略和行動方案屬于房地產市場營銷策劃的工作內容

41.房地產開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產銷售代理機構是制訂房地產營銷( )策略的內容。

A.公共關系 B.促銷

C.銷售渠道 D.價格

【答案】C

【解析】房地產開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產銷售代理機構是制訂房地產營銷銷售渠道策略的內容。

42.房地產開發(fā)企業(yè)選擇間接營銷渠道的優(yōu)點之一是能夠( )，

A.節(jié)省企業(yè)營銷費用 B.穩(wěn)定銷售價格

C.減少協調工作量 D.發(fā)揮營銷專業(yè)優(yōu)勢

【答案】D

【解析】間接營銷渠道優(yōu)點：①有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長。②有利于房地產開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行商品房開發(fā)建設方面的工作。

43.房地產開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產經紀機構共同代理銷售其開發(fā)的商品房地產，經紀機構之間的協調工作一般由( )負責。

A.房地產開發(fā)企業(yè) B.地方房地產經紀行業(yè)組織

C.資信最好的一家房地產經紀機構 D.資質等級最高的一家房地產經紀機構

【答案】A

【解析】共同代理，委托人需要進行各房地產經紀機構之間的協調工作量較大，傭金結算也相對復雜。

44.下列房地產項目中，降低價格對增加銷售量有較大作用的是( )。

A.豪華精裝住宅 B.普通商品住宅

C.花園洋房 D.別墅

【答案】B

【解析】普通商品住宅降低價格對增加銷售量有較大作用。

45.某套商品住宅的建筑面積為100㎡，套內建筑面積為80 ㎡，建筑面積下的單價5000元/㎡.套內建筑面積的單價為( )元/㎡。

A.4000 B.5000

C.5500 D.6250

【答案】D

【解析】建筑面積下的單價X建筑面積=套內建筑面積下的單價×套內建筑面積，5000×100=80×套內建筑面積下的單價，套內建筑面積下的單價=6250。

46.在房地產估價中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價格減去( )。

A.房地產價格 B.建筑物開發(fā)成本

C.土地價值 D.建筑物市場價值

【答案】D

【解析】建筑物折舊=建筑物重新構建價格-建筑物市場價格

47.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為l20m'，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

A.81.00% B.84.00%

C.84.17% D.84.80%

【答案】B

【解析】重置價格=600X120=72000元，8年折舊=8X1440=11520元，建筑物現值=72000 -11520=60480元，建筑物的成新率=建筑物現值/重置價格=60480/72000=0.84=84%

48.房地產估價的收益法主要是根據房地產( )求取房地產的價值.

A.過去的經濟效益 B.當前的收益水平

C.未來的總收入 D.未來的凈收益

【答案】D

【解析】房地產估價的收益法主要是根據房地產未來的凈收益求取房地產的價值.

49.某舊住房因投有獨立的衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于( )。

A.物質折日 B.功能折舊

C.經濟折日 D.外部性折舊

【答案】B

【解析】功能折舊也稱無形損耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷，過去的建筑標準過低，消費觀念改變，建筑技術進步，出現更好的建筑物等。

50.下列物業(yè)管理事項中，不屬于業(yè)主權利的是( )。

A.提議召開業(yè)主大會會議 B.交納物業(yè)服務費用

C.選舉業(yè)主委員會成員 D.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用

【答案】B

【解析】交納物業(yè)服務費用屬于業(yè)主義務。

51.物業(yè)建設單位制定臨時管理規(guī)約的時間是在( )。

A.物業(yè)銷售之前 B.物業(yè)竣工之前

C.物業(yè)交付之前 D.物業(yè)綜合驗收之前

【答案】A

【解析】臨時管理規(guī)約：是指由物業(yè)建設單位在物業(yè)銷售之前依法制定的有關物業(yè)使用、維護、管理以及業(yè)主的共同利益、應當履行的義務等事項的約定。

52.負責物業(yè)服務企業(yè)資質管理的部門是( )。

A.街道辦事處 B.居民委員會

C.工商行政主管部門 D.房地產行政主管部門

【答案】D

【解析】物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級資質證書的頒發(fā)和管理;省級政府負責二級;直轄市政府房地產部門負責二級和三級;設區(qū)的市級政府房地產主管部門負責三級。

53.下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務，應通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的是()

A.新開發(fā)的寫字樓項目 B.新開發(fā)的住宅項目

C.新開發(fā)的酒店項目 D.新開發(fā)的大型商場項目

【答案】B

【解析】必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅。

54.下列物業(yè)服務活動發(fā)生的費用，不得計入物業(yè)服務成本的是( )。

A.小區(qū)內的綠化養(yǎng)護費用 B.小區(qū)內的清潔衛(wèi)生費用

C.小區(qū)保安人員的工資 D.小區(qū)內共用電梯的大修理費用

【答案】D

【解析】物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計人物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。

55.當業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的( )時，應當及時續(xù)交。

A.10% B.20%

C.30% D.50%

【答案】C

【解析】業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30%的，應當及時續(xù)交。

56.某房地產的抵押價值為50萬元、抵押率為30%，貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用等額本金還款方式按月還款，第18個月的還款額為( )元。

A.1250 B.1894

C.2917 D.4419

【答案】B

【解析】at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=1894，P=50×30%=15萬=150000元 n=10×12=120月，t=18，i=6%÷12=0.005

57.某宗政府儲備土地的市場評估價值為5000萬元，應上繳政府的土地出讓收益為 1500萬元，土地開發(fā)費用為1000萬元。該儲備土地設定抵押權時的抵押價值為 ( )萬元。

A.l500 B.3500

C.4000 D.5000

【答案】B

【解析】5000-1500=3500萬元

58.個人住房組合貸款是指由( )形成的特定貸款組合。

A.等額本息貸款和等額本金貸款 B.一手房貸款和二手房貸款

C.固定利率貸款和浮動利率貸款 D.住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款

【答案】D

【解析】個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款形成的特定貸款組合。

59.關于房地產保險的說法，錯誤的是( )。

A.保險金額超過保險價值時，保險人應退還相應的保險費

B.損失較大時，賠償金額可以高于保險金額

C.保險人可以采取修復房屋至原狀的方法來補償被保險人的損失

D.危險建筑物不在財產保險基本險的標的范圍內

【答案】B

【解析】賠償金額不可以高于保險金額。房地產保險的賠償根據以下原則確定補償限制：(1)以實際損失為限。(2)以保險金額為限。(3)以被保險人對保險標的具有的保險利益為限。被保險人在索賠時，對遭受損失的房屋財產要具有保險利益，保險人支付的賠償金額以被保險人對該房屋財產具有的保險利益為限。被保險房屋發(fā)生保險事故是由"第三者"而造成的，保險人可以先按合同向被保險人賠 償，然后代表被保險人向"第三者"行使索賠權，這種權利稱為代位求償權。房屋保險關系中，房屋投保人的義務包括交納保險費、救護有險情的房屋，以及發(fā)生意外事故時，向保險人報告等。被保險房屋發(fā)生事故而遭受損失時，經鑒定，保險人應予以賠償，其范圍包括實際損失和施救費用等。

60.我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產保險和( )的責任。

A.房地產責任保險 B.信貸保證保險

C.財產損失保險 D.人壽保險

【答案】B

【解析】綜合保險：是將財產和責任組合在一張保險單上，具有上述保險的綜合職能。我國消費信貸住房綜合保險，綜合了信貸保證保險和住房財產保險責任。

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分)

61.影響房地產需求量的因素主要有( )。

A.房地產的價格水平 B.房地產開發(fā)的技術水平

C.消費者的收入水平 D.消費者的偏好

E.房地產開發(fā)商對未來的預期

【答案】ACD

【解析】決定房地產需求量的因素：①該種房地產的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關物品的價格水平。⑤消費者對未來的預期。

62.城市化進程中的各種量變和質變會引起( )變化。

A.城市體系屬性 B.城市形態(tài)

C.城市生態(tài) D.城市居民生活方式

E.城市人口性別

【答案】ABCD

【解析】城市化引起的變化:(1)城市化引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化。(2)城市化引起城市形態(tài)的變化。(3)城市化引起城市生態(tài)的轉變。(4)城市化引起城市性態(tài)的改變。城市性態(tài)是表示由城市環(huán)境培育的人的生活方式、處事態(tài)度、價值觀念以及行為的模式。

63.征收和征用的共同之處有( )。

A.都不必得到財產所有權人的同意 B.都必須得到財產所有權人的同意

C.都應給予公平補償 D.都可以不給予補償

E.兩者的前提條件相同

【答案】AC

【解析】征收與征用的異同。征收是國家強制取得單位、個人的財產;征用是國家強制使用單位、個人的財產。兩者的共同點：一是強制性，即都不必得到財產所有權人的同意;二是補償性，即都應給予補償。征收與征用的主要區(qū)別： (1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要。(2)適用對象不同。征收的財產限于不動產，征用的財產既包括不動產也包括動產。(3)所有權轉移不同。征收要強制取得財產所有權，征用旨在使用財產，使用后要返還財產。(4)補償有所不同。任何征收都要給予補償，征用的補償，只是規(guī)定應當給予補償。

64.下列建設項目中，可以通過劃撥取得土地使用權的有( )。

A.軍事演習場 B.公交站場

C.民用加油站 D.勞教所

E.經營性養(yǎng)老院

【答案】ABD

【解析】國有建設用地使用權劃撥的范圍。1.國家機關用地和軍事用地;2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

65.關于國有建設用地使用權租賃的說法，正確的有( )。

A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利

B.對于已出租的建設用地使用權，出租人不承擔對租賃標的物的修繕義務

C.由于第三方原因導致承租人的正常使用受到妨害時，出租人不承擔任何義務

D.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應承擔損害賠償的義務

E.租賃雙方的租賃關系終止后，承租人應及時返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品

【答案】ADE

【解析】妨害除去義務。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務。租賃雙方的租賃關系終止后，承租人應及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。

66.在房地產市場預測方法中，老師意見法的優(yōu)點有( )。

A.集思廣益 B.避免偏見

C.修正自己判斷 D.步驟簡單

E.易受他人意見影響

【答案】ABC

【解析】老師意見法有以下優(yōu)點：①能發(fā)揮各位老師的作用，集思廣益，準確度高;②采取單線聯系，有利于避免偏見，尤其可避免權威人士的意見對其他人士的影響;③有利于各位老師根據其他老師的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。

67.房地產市場預測的一般步驟包括( )等。

A.確定預測對象和預測目的 B.制定預測方案

C.搜集和分析有關資料 D.選擇預測方法和預測模型

E.提出城市總體規(guī)劃方案

【答案】ABCD

【解析】房地產市場預測的步驟。(1)確定預測對象和預測目的。(2)制定預測方案。包括具體內容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。(3)搜集和分析有關資料。(4)選擇預測方法和預測模型。(5)進行預測。即根據選擇的預測方法和預測模型，進行預測計算。(6)評價修正預測結果。(7)撰寫預測報告。

68.規(guī)劃設計條件對房地產產品定位的限制包括( )。

A.容積率 B.單位投資額

C.建筑高度 D.建筑問距

E.車庫數量比率

【答案】ACDE

【解析】規(guī)劃條件方面的限制：容積率、建筑面積密度、綠化率、限高、車庫數量比率限制、環(huán)境配套限制、戶型限制、單套面積限制、單幢建筑規(guī)劃布置限制。

69.房地產開發(fā)項目主題策劃包括( )。

A.項目品牌名稱設計 B.規(guī)劃方案設計

C.項目景觀設計 D.售樓中心形象設計

E.項目導示系統(tǒng)設計

【答案】ADE

【解析】項目主題策劃包括：項目品牌名稱設計、項目VI系統(tǒng)設計、工地現場形象設計、售樓中心形象設計、項目導示系統(tǒng)設計。

70.下列房地產開發(fā)項目的稅費中，屬于銷售稅費的有( )。

A.人防工程費 B.用電權費

C.營業(yè)稅 D.城市維護建設稅

E.教育費附加

【答案】CDE

【解析】銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

71.在房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債表中，負債分為( )。

A.預付賬款 B.流動負債

C.資本公積 D.建設投資借款

E.流動資金借款

【答案】BDE

【解析】在房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債表中，負債分為流動負債、短期貸款、應付賬款、預收賬款、建設投資借款、流動資金借款。歸納為流動負債、建設投資借款和流動資金借款。

72.房地產投資項目風險識別的主要工作有( )。

A.測算風險概率 B.感知風險

C.估計風險損失 D.分析風險

E.制定風險應對策略

【答案】BD

【解析】風險識別包含感知風險和分析風險兩個環(huán)節(jié)。

73.房地產開發(fā)項目的全壽命周期包括( )等階段。

A.項目前期策劃 B.規(guī)劃設計

C.物業(yè)管理 D.施工實施

E.使用

【答案】ABDE

【解析】一個完整的房地產開發(fā)項目的全壽命周期，包括項目前期策劃、規(guī)劃設計、施工實施和使用四個階段。

74.工程設計階段，房地產開發(fā)項目投資控制的方法有( )。

A.制訂獎懲措施 B.執(zhí)行標準設計

C.應用價值工程 D.推行限額設計

E.控制工程變更

【答案】BCD

【解析】在工程設計階段，運用設計標準和標準設計、價值工程和限額設計方法等，以投資規(guī)劃和批準的投資估算為計劃投資的目標值控制初步設計。

75.以商品房市場狀況和消費者需求為基礎的商品房定價方法有( )。

A.成本導向定價法 B.競爭導向定價法

C.需求導向定價法 D.比較定價法

E.目標利潤定價法

【答案】BCD

【解析】以商品房市場狀況定價屬競爭導向定價法、比較定價法。以消費者需求定價屬需求導向定價法。

76.采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有( )。

A.選取的報酬率偏低 B.預測的未來凈收益偏大

C.估計的收益年限偏短 D.估計的運營費用偏大

E.計算使用的空置率偏高

【答案】AB

【解析】報酬率偏低評估出的價值偏高。預測的未來凈收益偏大評估出的價值偏高。估計的收益年限偏短評估出的價值偏低。估計的運營費用偏大評估出的價值偏低。計算使用的空置率偏高評估出的價值偏低。

77.房地產估價報告通常由八大部分組成，包括( )等。

A.估價委托書 B.致估價委托人函

C.估價委托合同 D.估價結果報告

E.估價技術報告

【答案】BDE

【解析】房地產估價報告由八大部分組成：①封面;②目錄;③致估價委托人函;④注冊房地產估價師聲明;⑤估價的假設和限制條件;⑥估價結果報告;⑦估價技術報告;⑧附件。

78.下列物業(yè)服務企業(yè)的資質條件中，二級資質企業(yè)必須滿足的有( )。

A.注冊資本300萬元人民幣以上

B.具有中級以上職稱的專職管理和技術人員不少于10人

C.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格汪書

D.管理兩種類型以上物業(yè)，其中，多層住宅為200萬㎡以上

E.管理兩種類型以上物業(yè)，其中，非住宅物業(yè)為50萬㎡以上

【答案】ABC

【解析】二級資質企業(yè)的條件：①注冊資本為人民幣300萬元以上;②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱;③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書;④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米;獨立式住宅(別墅)8萬平方米、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。⑤建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。

79.關于物業(yè)服務合同的說法，正確的有( )。

A.物業(yè)服務合同是有名合同 B.物業(yè)服務合同是無償合同

C.物業(yè)服務合同是勞務合同 D.物業(yè)服務合同是要式合同

E.物業(yè)服務合同是雙務合同

【答案】BDE

【解析】物業(yè)服務合同的特征1.物業(yè)服務合同屬無名合同。又稱非典型合同。不能將物業(yè)服務合同歸屬于委托合同。2.物業(yè)服務合同通常屬于集體合同。3.物業(yè)服務合同既是雙務合同又是有償合同。4.物業(yè)服務合同既是諾成性合同，又是要式合同。諾成性合同是指合同自雙方達成協議時成立;物業(yè)服務合同應當采用書面形式訂立，故屬于要式合同。5.物業(yè)服務合同屬于勞務合同。6.物業(yè)服務合同受到較多的國家干預。

80.按月等額本金還款法的特征包括( )等。

A.月支付的本金均等 B.月支付的利息均等

C.月還款額先大后小 D.月還款頓先小后大

E.借款人前期的還款壓力較小

【答案】AC

【解析】等額本金還款的規(guī)律：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月還款也越來越少。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

(一)

某投資者購買了一商鋪用于出租經營，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表。 所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標收益率為10%。

81.該投資項目的財務凈現值是( )萬元。

A.72.44 B.125.12 C.164.37 D.280.00 【答案】A

【解析】各年凈現金流量折現到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現時折現率選用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

82.該投資項目的靜態(tài)投資回收期是( )年。

A.3.56 B.4.00 C.4.17 D.5.00 【答案】A

83.該投資項目的財務內部收益率是( )。

A.10.00% B.14.88% C.20.00% D.31.20% 【答案】B

【解析】折現率為10%時凈現值為72.44，選取折現率為15%時求取凈現值為-2.22。內插法

求取財務內部收益率。=14.85%。

84.假如( )，該投資項目收益率將下降。

A.凈租金收益減少 B.第5年與第2年的凈租金收益調換 C.置業(yè)投資增加 D.通貨膨脹率下降 【答案】AC

【解析】凈租金收益減少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。 第5年與第2年的凈租金收益調換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

(二)

房地產開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內的同類項目分別進行了測算和調研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元/㎡,4個代表性項目的售價范圍為8900元/㎡～9100元/㎡。在此基礎上，制定了下列價格策略：

(1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預期成本利潤率取25%，銷售稅費率取9%。

(2)對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠;對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠。

(3)開盤后第一個月，若銷售量未達到開盤量30%的預期目標，則考慮適當提高價格優(yōu)惠力度。

85.關于該商品住宅定價之前調研工作的說法，正確的為( )。

A.進行的調研為次級調研

B.調研方法是重點調查

C.調研對象選擇采用的方法是隨機抽樣法

D.調研內容包括競爭項目調查

【答案】BD

【解析】進行的調研為非次級調研。調研對象選擇采用的方法非隨機抽樣。

86.按照成本定價法計算，項目總體均價為( )元/㎡。

A.8900 B.8942

C.8971 D.9000

【答案】B

【解析】商品房單位價格：[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=6510×(1+25%)÷(1-9%)=8942

87.制定的具體價格折扣策略為( )。

A.關系折扣 B.中間商折扣

C.現金折扣 D.數量折扣

【答案】CD

【解析】對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠，屬于現金折扣;對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠，屬于數量折扣。

88.若開盤后第一個月末能達到預期銷售目標，可采取的具體方法為( )。

A.降低首付款比例，相應提高最后一次付款比例

B.分期付款時間往后推延一個月，各次付款比例不變

C.提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例

D.取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促銷;CD不利于促銷。

(三)

某商品住宅在建工程，土地總面積為15000㎡，容積率為2.5，已正常開發(fā)建設18個月。同類商吊住宅開發(fā)項目的建設期為24個月，相似商品住宅的市場價格為8000元 /㎡。

89.該商品住宅在建工程的后續(xù)建設期為( )個月。

A.6 B.18

C.24 D.42

【答案】A

【解析】24-18=6。

90.該房地產開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為( )億元。

A.1.2 B.2.0

C.3.0 D.3.2

【答案】C

【解析】15000 X2.5 X8000=300000000元=3億元。

91.按假設開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括( )。

A.土地取得成本 B.續(xù)建成本

C.銷售稅費 D.取得該在建工程的稅費

【答案】BCD

【解析】后續(xù)開發(fā)不需再支付土地取得成本。

92.該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去( )。

A.征地拆遷費用 B.后續(xù)開發(fā)的必要支出

C.商品住宅建筑安裝工程費 D.后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

【答案】D

【解析】該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。

(四)

某新建住宅小區(qū)占地面積6500㎡，容積率為2.5，專有部分的建筑面積占總建筑面積的85%，已全部交付，小區(qū)共有業(yè)主l200人。該小區(qū)成立了業(yè)主大會并選舉產生了業(yè)主委員會，經業(yè)主大會授權，業(yè)主委員會按法律規(guī)定的程序重新選聘了物業(yè)服務企業(yè)。

93.業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式應為( )。

A.部分業(yè)主推薦 B.業(yè)主委員會票決

C.招投標 D.居民委員會指定

【答案】C

【解析】必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅。

94.該小區(qū)專有部分的建筑面積之和為( )㎡。

A.5530 B.6500

C.1381 D.1550

【答案】C

【解析】6500 X2.5 X85%=1381

95.若業(yè)主委員會決定使用住宅專項維修資金改造小區(qū)內的公共游泳池，至少應得( )名業(yè)主的同意。

A.600 B.800

C.900 D.960

【答案】B

【解析】使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施等決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。

96.該小區(qū)業(yè)主委員會成員可以為( )名。

A.7 B.9

C.1O D.11

【答案】ABD

【解析】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生，由5人至11人單數組成。

(五)

2012年7月，張某首次購買一套總價為40萬元、建筑面積為50㎡的商品住房，并向銀行申請了5萬元的貸款。張某選擇等額本息還款方式，貸款期限為20年，貸款年利率為5%。當地契稅稅率為3%。

97.按國家現行規(guī)定，張某繳納契稅的情況應為( )。

A.免征 B.按稅率1%繳納

C.按稅率1.5%繳納 D.按稅率3%繳納

【答案】B

【解析】首次購房契稅稅率1%。

98.張某該筆貸款的月還本付息額為( )元。

A.290 B.317

C.330 D.395

【答案】C

【解析】月還款額，p=50000元，i=5%÷12=0.004167，n=20 ×12=240

99.張某該筆貸款第二個月償還的利息額為( )元。

A.122 B.187

C.208 D.210

【答案】C

【解析】第一月還本金為330-(50000 X0.004167)=121.65，第二個月償還的利息額=(50000-121.65)X0.004167=207.84

100.在貸款金額相同的情況下，下列貸款方式中，第二個月還款額少于張某該貸款第二個月還款額的有( )。

A.住房公積金貸款 B.個人住房組合貸款

C.個人商用房貸款 D.等額本金還款

【答案】AB

【解析】住房公積金貸款利率低。個人住房組合貸款含有部分公積金貸款，因此也低。