中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)專業(yè)真題回顧練習(xí)單項選擇題

　　【摘要】2017年經(jīng)濟師考試備考已經(jīng)開始，環(huán)球網(wǎng)校為幫助大家備考特整理了“中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)專業(yè)真題回顧練習(xí)單項選擇題”供大家了解經(jīng)濟師考試出題方向、難易程度，希望對大家有幫助更多資料敬請關(guān)注環(huán)球經(jīng)濟師考試頻道!

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　　1.下列關(guān)于城市職能或城市性質(zhì)的表述中，錯誤的是( )。

　　A.城市職能是指某個城市在國家或一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟、社會發(fā)展中所發(fā)揮的作用和承擔(dān)的分工

　　B.城市職能概念的著眼點是城市的基本活動部分

　　C.城市性質(zhì)是城市主要職能的概括和體現(xiàn)

　　D.城市性質(zhì)是城市現(xiàn)狀職能的概括和體現(xiàn)

　　2.某城市位于東經(jīng)ll6°79′，北緯39°57′，該經(jīng)緯度反映的是該城市的( )。

　　A.自然地理區(qū)位 B.經(jīng)濟區(qū)位

　　C.社會區(qū)位 D.天文區(qū)位

　　3.韋伯提出的原料指數(shù)是指( )。

　　A.貨物的絕對重量除以制成品總重量

　　B.限地性原料總重量除以制成品總重量

　　C.貨物的相對重量除以制成品總重量

　　D.限地性原料總重量除以貨物的絕對重量

　　4.伯吉斯對同心圓土地利用模式進行的動態(tài)分析，是從生態(tài)學(xué)的( )觀點出發(fā)的。

　　A.“演替與發(fā)展” B.“入侵和演替”

　　C.“承繼和發(fā)展” D.“入侵和承繼”

　　5.對于某類商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則對該類商品房能形成有效需求的是 ( )。

　　A.甲 B.乙

　　C.丙 D.丁

　　6.下列各項目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是( )。

　　A.汽車加油站 B.地稅局機關(guān)

　　C.城市綠地 D.街心公園

　　7.辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時，交驗的文件一般不包括( )。

　　A.抵押合同 B.抵押登記申請書

　　C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 D.國有土地使用證

　　8.甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用期限為法定最高出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長期限為 ( )年。

　　A.35 B.40

　　C.45 D.65

　　9.某地塊擬通過招標(biāo)方式出讓，評標(biāo)小組成員至少為( )人。

　　A.3 B.5

　　C.7 D.9

　　10.下列各建設(shè)項目用地中，土地使用權(quán)出讓的最高年限不可能為50年的是( )。

　　A.別墅用地 B.圖書館用地

　　C.汽車裝配廠用地 D.購物中心用地

　　11.房地產(chǎn)市場調(diào)研不具有( )的特點。

　　A.實用性 B.時效性

　　C.實踐性 D.審美性

　　12.在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，不弄虛作假，不主觀武斷下結(jié)論，這是( )原則的要求。

　　A.客觀性 B.保密性

　　C.創(chuàng)造性 D.求教性

　　13.側(cè)重房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成的調(diào)研，屬于房地產(chǎn)消費( )調(diào)研。

　　A.行為 B.預(yù)期

　　C.動機 D.市場容量

　　14.側(cè)重對租售代理機構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的項目等情況的調(diào)研，屬于房地產(chǎn)( )調(diào)研。

　　A.價格 B.促銷

　　C.營銷渠道 D.競爭情況

　　15.對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境進行分析和判斷，屬于 ( )的工作內(nèi)容。

　　A.房地產(chǎn)市場細(xì)分 B.房地產(chǎn)資料收集

　　C.房地產(chǎn)市場預(yù)測 D.房地產(chǎn)競爭分析

　　16.對房地產(chǎn)開發(fā)項目，從取得房地產(chǎn)開發(fā)用地開始到建成后的物業(yè)管理等各個方面都進行策劃和服務(wù)的工作，稱為房地產(chǎn)( )。

　　A.戰(zhàn)略策劃 B.全程策劃

　　C.品牌策劃 D.產(chǎn)品策劃

　　17.SWOT分析法所分為的四個因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境中的機會因素和外部市場環(huán)境中的( )。

　　A.風(fēng)險因素 B.威脅因素

　　C.挑戰(zhàn)因素 D.幫助因素

　　18.下列有關(guān)城市規(guī)劃的內(nèi)容，不屬于城市總體規(guī)劃內(nèi)容的是( )。

　　A.確定規(guī)劃期內(nèi)城市性質(zhì)、人口和用地規(guī)模

　　B.確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)

　　C.確定城市對外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局

　　D.確定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型

　　19.住宅開發(fā)建設(shè)中，工廠化程度高，施工速度快，但生產(chǎn)基地建設(shè)一次性投資量大，運費貴，造價較高的住宅建筑結(jié)構(gòu)形式是( )。

　　A.大模結(jié)構(gòu) B.裝配整體式結(jié)構(gòu)

　　C.全裝配式結(jié)構(gòu) D.內(nèi)澆外砌結(jié)構(gòu)

　　20.建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占( )的比例。

　　A.用地面積 B.建筑面積

　　C.住宅基底面積 D.總建筑面積

　　21.某公司擬將正在經(jīng)營的餐廳改造成網(wǎng)吧繼續(xù)經(jīng)營，預(yù)計每年將因此而節(jié)約運營成本5萬元，該項目還可能經(jīng)營30年。當(dāng)資本利率為l0%時，該項目合適的改造投資不多于( )萬元。

　　A.47 B.50

　　C.75 D.150

　　22.某人購買一套住宅，一次性付款50萬元，使用壽命50年，當(dāng)資本利率為l0%時，每年的平均住房費用為( )萬元。

　　A.4.53 B.5.04

　　C.6.12 D.7.39

　　23.某人在每年年初按年利率4%購買基金5萬元，復(fù)利計息，5年后可獲得( )萬元。

　　A.26.54 B.27.08

　　C.28.16 D.29.40

　　24.現(xiàn)有甲、乙、丙三個互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。

　　單位：萬元

　　投資方案

　　甲

　　乙

　　內(nèi)初期投資

　　1 000

　　2 000

　　3 000年凈收益

　　300

　　520

　　600

　　A.甲>乙>丙 B.乙>丙>甲

　　C.乙>甲>丙 D.甲>丙>乙

　　25.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價為4 000 元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為( )平方米。

　　A.14 500 B.16 700

　　C.20 000 D.22 000

　　26.房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的總體性風(fēng)險包括市場風(fēng)險、購買力風(fēng)險和( )。

　　A.意外風(fēng)險 B.預(yù)測風(fēng)險

　　C.信用風(fēng)險 D.利率風(fēng)險

　　27.房地產(chǎn)投資風(fēng)險，按其產(chǎn)生原因可分為自然風(fēng)險、社會風(fēng)險和( )。

　　A.市場風(fēng)險 B.經(jīng)營風(fēng)險

　　C.生產(chǎn)風(fēng)險 D.決策風(fēng)險

　　28.降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險可采用的對策包括考慮預(yù)期投資后的維持管理費用、進行房地產(chǎn)類型組合投資和( )等。

　　A.將風(fēng)險損失返銷計入成本 B.利用通貨膨脹的影響

　　C.利用規(guī)模投資來限制競爭 D.充分把握國家金融政策

　　29.下列有關(guān)引起房地產(chǎn)風(fēng)險的因素中，不屬于房地產(chǎn)投資不可抗力的風(fēng)險因素是( )。

　　A.飛機失事 B.政治動蕩

　　C.環(huán)境污染 D.市場變化

　　30.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其收益的變動而造成的風(fēng)險，屬于( )。

　　A.決策風(fēng)險 B.經(jīng)營風(fēng)險

　　C.業(yè)務(wù)風(fēng)險 D.財務(wù)風(fēng)險

　　31.房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理過程分為不同階段，其中移交設(shè)計文件屬于( )。

　　A.計劃階段 B.啟動階段

　　C.實施與控制階段 D.收尾階段

　　32.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)文件不包括( )。

　　A.評標(biāo)委員會組成人員 B.工程量清單

　　C.合同專用條款 D.合同通用條款

　　33.在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用中，建筑安裝工程費用包括直接費、間接費( )和稅金。

　　A.措施費 B.預(yù)備費

　　C.臨時設(shè)施費用 D.利潤

　　34.風(fēng)險管理的內(nèi)容不包括( )。

　　A.風(fēng)險制造 B.風(fēng)險識別

　　C.風(fēng)險評估 D.風(fēng)險應(yīng)對

　　35.在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式中，只有( )是一種毋須第三者介入的方式。

　　A.和解 B.調(diào)解

　　C.仲裁 D.訴訟

　　36.某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，套內(nèi)建筑面積的價格為4 000元/平方米，則其建筑面積的價格為( )元/平方米。

　　A.2 500 B.3 200

　　C.4 000 D.5 000

　　37.可比實例成交價格×( )=可比實例正常市場價格。

　　A.交易情況修正系數(shù) B.房地產(chǎn)價格指數(shù)

　　C.交易日期調(diào)整系數(shù) D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　38.在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊=建筑物重新購建價格-( )。

　　A.房地產(chǎn)價格 B.建筑物開發(fā)成本

　　C.土地價值 D.建筑物市場價值

　　39.凈收益=有效毛收入-( )。

　　A.物業(yè)服務(wù)費 B.運營費用

　　C.經(jīng)營成本 D.開發(fā)建設(shè)成本

　　40.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-( )。

　　A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 B.轉(zhuǎn)讓待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　C.銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的稅費 D.取得待開發(fā)土地的費用

　　41.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行租售房地產(chǎn)比委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理租售房地產(chǎn)的突出優(yōu)勢主要體現(xiàn)在( )方面。

　　A.營銷成本控制 B.營銷經(jīng)驗

　　C.對項目的熟悉程度 D.營銷效果

　　42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理租售房地產(chǎn)時，如果追求協(xié)調(diào)和結(jié)算簡單，則宜采用( )方式。

　　A.獨家代理 B.共同代理

　　C.共同代理加參與代理 D.合作代理加參與代理

　　43.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資額、稅費、行業(yè)利潤水平等因素為基礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為( )。

　　A.成本導(dǎo)向定價法 B.需求導(dǎo)向定價法

　　C.隨行就市定價法 D.比較定價法

　　44.某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期較長，開發(fā)企業(yè)希望從項目動工開始，即在項目所在地一定半徑范圍內(nèi)進行長時間的廣告宣傳，此時宜選用的廣告媒體是( )。

　　A.電視 B.路牌

　　C.廣播 D.網(wǎng)絡(luò)

　　45.在房地產(chǎn)促銷活動中，能夠最快速及時了解客戶對企業(yè)和產(chǎn)品反應(yīng)的促銷方式是 ( )。

　　A.廣告宣傳促銷 B.公共關(guān)系推廣

　　C.人員推銷 D.社會公益活動促銷

　　46.業(yè)主委員會應(yīng)負(fù)責(zé)召集或召開的會議不包括( )。

　　A.業(yè)主大會定期會議 B.業(yè)主大會臨時會議

　　C.首次業(yè)主大會會議 D.業(yè)主委員會會議

　　47.新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)( )的暫定期。

　　A.三個月 B.半年

　　C.一年 D.二年

　　48.按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，可將住宅專項維修資金用于( )。

　　A.購買一級市場國債 B.國債回購

　　C.委托理財 D.購買股票

　　49.《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的( )備案。

　　A.社區(qū)工作站

　　B.市民政部門

　　C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

　　D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

　　50.下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征的表述中，錯誤的是( )。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨立的企業(yè)法人

　　B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)是非營利性的

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

　　51.根據(jù)國家規(guī)定，對空置( )年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　A.1 B.2

　　C.3 D.4

　　52.凡符合規(guī)定條件的單位和個人，都必須按規(guī)定的繳存基數(shù)和繳存比例繳存住房公積金，這一點說明住房公積金是( )的住房儲金。

　　A.專用性 B.公益性

　　C.互助性 D.強制性

　　53.下列人員中，不可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額的是( )。

　　A.離休、退休人員

　　B.單位外派至境外長期工作人員

　　C.完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的人員

　　D.償還購房貸款本息的人員

　　54.房地產(chǎn)抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券的機構(gòu)是( )。

　　A.商業(yè)銀行 B.房地產(chǎn)公司

　　C.保險機構(gòu) D.特殊目的機構(gòu)

　　55.下列關(guān)于房地產(chǎn)信托主要特點的說法中，錯誤的是( )。

　　A.房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強的靈活性

　　B.房地產(chǎn)信托投資具有較高的收益性

　　C.房地產(chǎn)的低流動性，使得房地產(chǎn)信托投資具有很大的風(fēng)險性

　　D.房地產(chǎn)信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性

　　56.耕地占用稅的基本特點不包括( )。

　　A.強調(diào)對耕地的保護

　　B.實行一次性征收

　　C.以省級行政區(qū)域為單位，分別規(guī)定單位稅額

　　D.稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)不一樣

　　57.契稅屬于( )。

　　A.貨物和勞務(wù)稅類 B.財產(chǎn)稅類

　　C.所得稅類 D.其他稅收類

　　58.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額的計算公式為( )。

　　A.應(yīng)納營業(yè)稅額=營業(yè)額×稅率

　　B.應(yīng)納營業(yè)稅額=營業(yè)毛利潤×稅率

　　C.應(yīng)納營業(yè)稅額=營業(yè)凈利潤×稅率

　　D.應(yīng)納營業(yè)稅額=銷售成本×稅率

　　59.征收企業(yè)所得稅時，下列項目中，應(yīng)納入企業(yè)收入總額的是( )。

　　A.財政撥款 B.政府性基金

　　C.接受捐贈的收入 D.行政事業(yè)性收費

　　60.某企業(yè)在某大城市擁有一宗面積為3 000平方米的土地使用權(quán)，容積率為l.5，城鎮(zhèn)土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)為每年每平方米5元，則該企業(yè)每年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為( )元。

　　A.4 500 B.10 000

　　C.15 000 D.22 500

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　　單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

　　1. D

　　【解析】本題考查城市職能與城市性質(zhì)的概念與區(qū)別。城市職能與城市性質(zhì)兩者主要區(qū)別見下表：

　　區(qū)別項目城市職能城市性質(zhì)

　　來源對現(xiàn)狀分析對規(guī)劃期內(nèi)的目標(biāo)或方向

　　數(shù)量有多個職能性質(zhì)是最主要最本質(zhì)的職能,只有一個

　　合理程度客觀存在,可能合理也可能不合理確定的理想化的合理的目標(biāo)

　　2. D

　　【解析】本題考查區(qū)位的綜合性。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位;在社會區(qū)位中有經(jīng)濟區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。而天文區(qū)位是指反映地表事物的經(jīng)緯位置。

　　3. B

　　【解析】本題考查原料指數(shù)的公式。原料指數(shù)=限地性原料總重量÷制成品總重量。

　　4. D

　　【解析】本題考查同心圓理論。同心圓理論是由伯吉斯于1925年對芝加哥城市土地利用空間結(jié)構(gòu)分析后總結(jié)出來的。他是基于社會生態(tài)學(xué)里的入侵和承繼(Invasion-succession)概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)。

　　5. A

　　【解析】本題考查有效需求的概念。有效需求必須同時滿足兩個條件：一是消費者愿意購買;二是消費者有能力購買。根據(jù)這兩個條件，只有甲可以形成有效需求。

　　6. A

　　【解析】本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式獲得用地。

　　7. C

　　【解析】本題考查抵押登記交驗的文件。登記時必須擁有土地使用證，表明土地權(quán)屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無需出讓合同。

　　8. C

　　【解析】本題考查土地使用權(quán)出讓的最高年限。工業(yè)用地最高出讓年限為50年，開發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。

　　9. B

　　【解析】本題考查土地使用權(quán)招標(biāo)中評標(biāo)小組的構(gòu)成。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)老師組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。

　　10. D

　　【解析】本題考查土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。

　　11. D

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點。房地產(chǎn)市場調(diào)研具有三個特點，分別是實用性、時效性和實踐性。

　　12. A

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則?？陀^原則要求調(diào)研必須實事求是，始終以客觀的態(tài)度去反映真實情況，不能主觀武斷地下結(jié)論，不能弄虛作假。

　　13. D

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)需求調(diào)研的內(nèi)容。需求調(diào)研分為消費者調(diào)研、消費動機調(diào)研和消費行為調(diào)研三類。而對消費者的數(shù)量及其構(gòu)成的調(diào)研屬于第一類中對市場容量的調(diào)研。本題可用排除法。

　　14. C

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容與種類。房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研，主要包括營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整;營銷方式的采用;租售代理機構(gòu)的數(shù)量、素質(zhì)及租售代理情況等內(nèi)容。

　　15. C

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念。

　　16. B

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)全程策劃的概念?？筛鶕?jù)題干顧名思義，直接推導(dǎo)出答案。

　　17. B

　　【解析】本題考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四個因素英文單詞第一個字母的組合，大家可以結(jié)合英文來記憶，分別是內(nèi)部優(yōu)勢因素(Strength)、內(nèi)部劣勢因素((Weakness)、外部機會因素(Opportunity)和外部威脅困素(Threats)。

　　18. D

　　【解析】本題考查城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。選項D屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。

　　19. C

　　【解析】住宅建筑工業(yè)化建筑體系的結(jié)構(gòu)形式大致可分為三大類，具體見下表：

　　結(jié)構(gòu)形式優(yōu)點缺點

　　全裝配式結(jié)構(gòu)工廠化程度高，施工速度快，受季節(jié)影響小，可利用工業(yè)廢料生產(chǎn)基地建設(shè)一次性投資量大，運費貴，造價高

　　大模結(jié)構(gòu)整體性好，工藝靈活，節(jié)省運費鋼筋、水泥用量多，造價較高

　　裝配整體式結(jié)構(gòu)整體性較好，造價較低，適應(yīng)性較強，能因地制宜—

　　20. A

　　【解析】本題考查建筑密度的計算公式。建筑密度=基底面積/用地面積。

　　21. A

　　【解析】該項目合適的改造投資費用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營成本的折現(xiàn)值。因此本題的實質(zhì)仍然是資金時間價值換算中年值換算為現(xiàn)值的計算。

　　22. B

　　【解析】本題考查資金時間價值換算中現(xiàn)值換算為年值的計算。

　　23. C

　　【解析】本題考查資金時間價值換算中，年值換算為終值的計算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進行換算才能套用公式。畫出現(xiàn)金流量圖以幫助理解。

　　錯誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導(dǎo)致錯誤的答案B。

　　正確的現(xiàn)金流與作法如下：

　　,正確答案選C。

　　24. C

　　【解析】本題考查凈現(xiàn)值指標(biāo)的計算

　　NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

　　NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

　　NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

　　該題不需要把三個凈現(xiàn)值全部計算出來，只需計算兩兩之差，根據(jù)差的正負(fù)，來判定大小，而且其中的系數(shù)(P/A，10%,8)只需計算一次，可以重復(fù)利用，這樣可以大大減小計算量。

　　根據(jù)以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序為乙>甲>丙。

　　25. C

　　【解析】本題考查盈虧平衡點的計算。注意單位一定要一致。

　　設(shè)保本開發(fā)面積為x平方米。

　　0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。

　　26. D

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險細(xì)分類中的總體性風(fēng)險?？傮w性風(fēng)險有三種，分別是市場風(fēng)險、利率風(fēng)險和購買力風(fēng)險。

　　27. B

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險按產(chǎn)生原因的分類?？梢苑譃樽匀伙L(fēng)險、社會風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。

　　28. C

　　【解析】本題考查降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險的對策，一般有六項措施：

　　(1) 房地產(chǎn)類型組合投資;

　　(2) 選擇擅長經(jīng)營的項目;

　　(3) 規(guī)模投資限制競爭;

　　(4) 在經(jīng)濟上升期投資;

　　(5) 選擇“短平快”項目;

　　(6) 預(yù)期投資后的維持管理費用。

　　29. D

　　【解析】房地產(chǎn)投資的不可抗力風(fēng)險是指由于意外事故、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政變等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價值損失。市場變化不屬于自然災(zāi)害也不屬于意外事故，是一種正常的市場發(fā)展?fàn)顩r。

　　30. C

　　【解析】業(yè)務(wù)風(fēng)險是指由于收益的變動而造成的風(fēng)險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風(fēng)險。

　　31. D

　　【解析】設(shè)計階段又具體分為四個管理過程。計劃階段的主要工作是簽訂合同，啟動階段的主要工作是項目立項、獲得設(shè)計任務(wù)書，實施與控制階段是具體的設(shè)計工作，收尾階段是移交設(shè)計文件。

　　32. A

　　【解析】評標(biāo)委員會組成人員的情況在定標(biāo)前是保密的，不能在招標(biāo)文件中公開。

　　33. D

　　【解析】建筑安裝工程費用包括四項，分別是直接費、間接費、利潤和稅金。

　　34. A

　　【解析】風(fēng)險管理的內(nèi)容主要有三項，分別是風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對

　　35. A

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式有四種，分別是和解、調(diào)解、仲裁和訴訟。后三種都需要第三方的介入，只有第一種和解，是指糾紛當(dāng)事人在自愿友好的基礎(chǔ)上達(dá)成共識，這種方式不需要第三方的介入。

　　36. B

　　【解析】本題考查市場法中建立價格可比基礎(chǔ)中的統(tǒng)一面積內(nèi)容的換算。換算的關(guān)鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產(chǎn)的總價是相同的。

　　設(shè)建筑面積價格為X

　　建筑面積下的單價×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積

　　100X=80×4000

　　X=3200元/平方米。

　　37. A

　　【解析】采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格。

　　38. D

　　【解析】本題考查成本法的公式。房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　則建筑物折舊=重新購建價格-房地產(chǎn)價值

　　本題注意是房地產(chǎn)價值而非房地產(chǎn)價格。

　　39. B

　　【解析】本題考查收益法中凈收益計算的基本公式。凈收益=有效毛收入-運營費用

　　40. A

　　【解析】本題考查假設(shè)開發(fā)法的基本公式。待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費。

　　41 C

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行租售自己的項目，突出優(yōu)勢是對項目的情況熟悉。

　　42. A

　　【解析】獨家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它業(yè)主將物業(yè)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理，委托人和代理人之間是單一的委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對簡單。

　　43. A

　　【解析】成本導(dǎo)向定價法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法。題目中已知的都是與成本有關(guān)的因素。

　　44. B

　　【解析】路牌是戶外廣告的一種形式。戶外廣告具有長期性、固定性、集中性效應(yīng)，正好符合題中的要求。AC電視和廣播時間短，且分散，網(wǎng)絡(luò)廣告主要缺點是效果難以測定。

　　45. C

　　【解析】人員推銷由于銷售人員可以和客戶直接進行交流，可以及時聽到客戶對產(chǎn)品的反映，了顧客戶的需求，所以這種方式的信息反饋速度最快。

　　46. C

　　【解析】業(yè)主委員會可以召開業(yè)主委員會會議，也可以召開除了首次業(yè)主大會以外的業(yè)主大會定期會議和業(yè)主大會臨時會議。因為首次業(yè)主大會召開時，業(yè)主委員會還沒有成立，因此是由業(yè)主大會籌備組召開的。

　　47. C

　　【解析】新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

　　48. A

　　【解析】住宅專項維修資金可用于購買一級市場國債

　　49. D

　　【解析】業(yè)主委員會備案的主體是區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門。

　　50. C

　　【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個自負(fù)盈虧的獨立的企業(yè)法人，營利性是其根本特征。

　　51. C

　　【解析】《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》規(guī)定：對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　52. D

　　【解析】公積金具有專用性、強制性和互助性三個特點。強制性就如題干所表述的，只要符合規(guī)定的單位和個人，都必須繳存。

　　53. B

　　【解析】本題考查住房公積金的提取內(nèi)容?？刹捎门懦?。

　　54. D

　　【解析】住房抵押貸款證券化的主體一共有五個，分別是發(fā)起者、服務(wù)機構(gòu)、特殊目的機構(gòu)、信用評級機構(gòu)和投資者。其中特殊目的機構(gòu)(SPV)是進行住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的載體，由它組織進行貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券。

　　55. D

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)信托的特點，主要有三個特點：第一是業(yè)務(wù)具有很強的靈活性和多樣性;二是信托財產(chǎn)由于流動性差而具有高風(fēng)險性;三是信托投資具有高收益性。選項D房地產(chǎn)信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。

　　56. C

　　【解析】耕地占用稅以縣級行政區(qū)為單位。

　　57. B

　　【解析】契稅屬于財產(chǎn)稅。

　　58. A

　　【解析】對于營業(yè)稅而言，按照營業(yè)額和適用稅率計算應(yīng)納稅額，計算公式為：應(yīng)納稅額=營業(yè)額×適用稅率。

　　59. C

　　【解析】企業(yè)所得稅收入總額中以下收入為不征稅收入：財政撥款、依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金以及國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。

　　60. C

　　【解析】城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額=納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)=3000×5=15000(元)。注意城鎮(zhèn)土地使用稅按土地面積計算，不按建設(shè)面積計算，因此容積率在本題中是迷惑項。

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