造價(jià)師備考：房產(chǎn)投資該如何測(cè)算成本
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房產(chǎn)投資成本包括：首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用，還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機(jī)會(huì)成本)。首付款目前最低為兩成，一般要求在簽訂購(gòu)房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限最長(zhǎng)為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。
在弄清房產(chǎn)投資成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，就可以對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行成本測(cè)算了。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價(jià)之內(nèi)，在計(jì)算按揭貸款成本時(shí)只要計(jì)算按揭還款利息即可。具體計(jì)算公式是：利潤(rùn)=賣出價(jià)-買入合同總價(jià)-交易費(fèi)用-按揭利息支出-利息損失。
首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計(jì)算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。
其次，要計(jì)算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計(jì)算，如果按照一年期定期利率1.98%計(jì)算，20萬元首付款的年利息損失近4000元。
最后，還需要估算一次性的交易費(fèi)用，包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來說，一套50萬元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約在1.7萬元左右。
不難看出：在以上按揭貸款條件下，投資人第一年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為7.16%，第二年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為5.46%，第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為 4.89%.在一次性付款的情況下，投資人第一年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為5.4%，第二年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.7%，第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為 3.1%.也就是說，如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)投資人將出現(xiàn)虧損。
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