關于當事人完善合同條款的問題

　　建筑造價計算的準確性是由建筑設計的進度和深度決定的。按造價計算的準確程度，依設計進度可分為投資估算、設計概算和施工圖預算三種。投資估算是在項目開發(fā)前期對建設投資最粗略的估計，僅可作為編制可行性研究的依據(jù)。設計概算是項目在初步設計階段，根據(jù)概算定額編制的、初步確定工程造價的依據(jù)。施工圖預算是在施工圖設計階段根據(jù)施工圖反映的工程量按預算定額編制的確定工程預算造價的依據(jù)。

　　可能發(fā)生的問題都應納入合同的軌道

　　很顯然，施工圖預算造價是更準確的合同造價的計算依據(jù)，房地產(chǎn)項目的承發(fā)包合同應當用施工圖預算作為合同造價的決算依據(jù)。但是，由于基本建設蓬勃發(fā)展，一大批開發(fā)項目幾乎同步上馬，建筑設計不能適應建設項目急劇增多的客觀需要;而且開發(fā)商看準商機以后都希望盡快看到經(jīng)濟效益，要開發(fā)商耐心等待設計施工圖完成再開工，幾乎是不現(xiàn)實的。因此，很多建筑工程項目不可避免地在沒有工程概算或預算的情況下，約定一個估算、框算或者人為地以每平方米造價暫估一個不確定的合同造價，先開工上馬再說。在建筑工程中邊設計、邊施工、邊修改有其必然性。問題的關鍵是要建立完善的合同機制，將各種可能發(fā)生的問題都納入合同的軌道。而長期以來，我國建筑行業(yè)所簽訂的承發(fā)包合同，在簽約或履約過程中很多沒有事先約定確定造價的程序和方法。在這種情況下，當工程竣工進行造價結(jié)算時，要么開發(fā)商按計劃模式同意實報實銷;要么合同雙方互相扯皮，釀成糾紛。顯然，目前正在履行的建設工程承發(fā)包合同潛伏著一個又一個標的巨大的工程造價糾紛。而一旦發(fā)生糾紛，或者因為合同造價事先的不確定而沒有依據(jù)，或者待確定的造價承發(fā)包雙方互相不認可。處理糾紛的法院或仲裁機構對此也難以直接評判是非。如果將造價爭議委托審計單位鑒定，也因為同樣的原因，雖曠日持久仍難以確定準確的工程造價。

　　十一項內(nèi)容必須明確約定

　　一般認為，針對我國目前的實際情況，設定造價過程控制程序需要增加以下條款：一是約定開發(fā)商按工程形象進度分段提供施工圖的期限和開發(fā)商組織分段圖紙會審的期限;二是約定承包商收到分段施工圖后提供相應工程預算以及開發(fā)商批復同意分段預算的期限;三是經(jīng)開發(fā)商認可的分段預算是該段工程備料款和進度款的付款依據(jù);四是約定承包商按經(jīng)開發(fā)商認可的分段施工圖組織設計和分段進度計劃組織基礎、結(jié)構、裝修階段施工;五是合同規(guī)定的分階段進度計劃具有決定合同是否繼續(xù)履行的直接約束力;六是約定承包商完成分階段工程質(zhì)量檢查符合合同約定條件向開發(fā)商遞交該形象進度階段的工程決算的期限，以及開發(fā)商審核批準的期限;七是約定開發(fā)商撥付承包商各分階段預算工程款的比例，以及備料款、進度款、工程量增減值和設計變更簽證、新型特殊材料差價的分階段結(jié)算方法;八是約定全部工程竣工通過驗收后承包商遞交工程最終決算造價的期限，以及開發(fā)商審核是否同意及提出異議的期限和方法，雙方約定經(jīng)開發(fā)商提出異議，承包商作修改、調(diào)整后雙方能協(xié)商一致的，即為工程最終造價;九是約定承發(fā)包雙方對結(jié)算工程最終造價有異議時的委托市價機構審價以及該機構審價對雙方均具有約束力，雙方均承認該機構審定的即為工程最終造價;十是約定雙方自行審核確定的或由約定審價機構審定的最終造價的支付以及與工程保修預留款的互相關系和處理方法;十一是約定結(jié)算工程最終造價期間與工程交付使用的互相關系及處理方法，實際交付使用和實際結(jié)算完畢之間的期限是否計取利息以及計取的方法。

　　三大問題應當高度關注

　　建筑工程承發(fā)包合同對事先難以確定的造價設定分階段預決算和確定工程最終造價的特別約定，與承發(fā)包合同的其他條款，例如分階段工期及質(zhì)量標準、分階段備料工程款的支付及調(diào)整及竣工交付使用的限制等都有密切的聯(lián)系，與政府的專業(yè)管理和社會的配套服務和中介機構的服務也有直接的關系。以下一些問題，值得建筑合同的當事人注意并在實踐中進一步加以完善：

　　首先，須結(jié)合《建設工程施工合同示范文本》的協(xié)議條款來設定相應條款。雖然建設部制訂的示范文本中沒有最終造價的專門規(guī)定，但是作為雙方特別定的合同內(nèi)容，法律對此并無限制，而且完全符合契約自由的原則。因此在設定工程最終造價的特別條款時，可結(jié)合協(xié)議條款的現(xiàn)有內(nèi)容，把工程最終造價的特別約定增加在補充條款中，使其成為整個合同的組成部分。

　　其次，如設定一手交樓一手付款方式，要防止工期與確定最終造價的期限脫節(jié)。有的工程合同在設定最終造價的特別約定時，規(guī)定甲方必須在確定最終造價后付清全部工程款，乙方才把建筑物交付給甲方使用。如果雙方同意這種方式，則實際施工工期還應當包括確定最終造價本身的期限。否則，簽訂合同未考慮二者的銜接，實際施工期限未包括確定最終造價的時間，會造成確定最終造價本身的期限不計人工期內(nèi)，最終導致要么工期延長，要么竣工脫期。確定任何一方責任都難免引起糾紛，并且到時無所適從。

　　第三，須約定有權審定工程造價的單位進行造價審價。按最終造價特別約定，當承發(fā)包雙方對工程最終造價有異議時，可委托專門機關審價。但是，該審價單位須有與工程造價相適應的審價資質(zhì)，并有權對工程造價進行審定。要謹防雙方事先約定的審價單位沒有相應的資質(zhì)和能力，其審價結(jié)論因缺乏相應的行為能力而沒有效力，從而使特別約定失去設定的實際意義。

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