造價工程師輔導(dǎo)資料：城市房地產(chǎn)管理法

　　城市房地產(chǎn)管理法

　　《房地產(chǎn)管理法》所規(guī)范的房地產(chǎn)，實(shí)際上是指具有商品屬性的房產(chǎn)與地產(chǎn)。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　1. 土地使用權(quán)出讓

　　土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

　　土地使用權(quán)出讓必須符合以下要求：

　　(1)禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，其使用權(quán)方可有償出讓。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(2)土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

　　(3)縣以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。

　　(4)應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。

　　(5)需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關(guān)部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。

　　(6)土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

　　2. 土地使用權(quán)劃撥

　　土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　　下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，必須按土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　(三)房地產(chǎn)交易

　　房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合如下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;②按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓后，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　2. 房地產(chǎn)抵押

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

　　3. 房屋租賃

　　房屋租賃時，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。

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