2018年造價(jià)師《案例分析》章節(jié)考點(diǎn)精講：第一章第一節(jié)

第一章建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

第一節(jié) 估算項(xiàng)目的投資總額

一、 投資估算的內(nèi)容

投資估算的費(fèi)用內(nèi)容根據(jù)分析角度的不同，可有不同的劃分。

(1) 從體現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)模的角度，投資估算可分為固定資產(chǎn)投資估算和鋪底流動(dòng)資金估算。

其中固定資產(chǎn)投資估算的費(fèi)用內(nèi)容又包括建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息以及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(已暫停征收)等。

流動(dòng)資金是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投產(chǎn)后，用于購(gòu)買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。它是伴隨著固定資產(chǎn)投資而發(fā)生的長(zhǎng)期占用的流動(dòng)資產(chǎn)投資，流動(dòng)資金;流動(dòng)資產(chǎn)—流動(dòng)負(fù)債。其中，流動(dòng)資產(chǎn)主要考慮現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨;流動(dòng)負(fù)債主要考慮應(yīng)付賬款。因此，流動(dòng)資金的概念，實(shí)際上就是財(cái)務(wù)中的營(yíng)運(yùn)資金。

(2)從體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值的角度，可將投資估算分為靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)投資兩項(xiàng)。

靜態(tài)投資是指不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的投資部分，一般包括建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用中靜態(tài)部分(不涉及時(shí)間變化因素的部分)，以及預(yù)備費(fèi)里的基本預(yù)備費(fèi)(不是全部的預(yù)備費(fèi)不包括預(yù)備費(fèi)里的漲價(jià)預(yù)備費(fèi))等。

動(dòng)態(tài)投資包括工程建設(shè)其他投資中涉及價(jià)格、利率等時(shí)間動(dòng)態(tài)因素的部分，如預(yù)備費(fèi)里的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，建設(shè)期貸款利息以及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

二、投資估算的編制方法

投資估算的編制一般分為靜態(tài)投資估算的編制、動(dòng)態(tài)投資估算的編制和鋪底流動(dòng)資金估算的編制。

(一)靜態(tài)投資估算的編制

靜態(tài)投資估算的編制方法主要有：

1.單位生產(chǎn)能力估算法

依據(jù)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)資料，利用相近規(guī)模的單位生產(chǎn)能力投資乘以建設(shè)規(guī)模，即得擬建項(xiàng)目投資。其計(jì)算公式為：

擬建項(xiàng)目投資額=(已建類似項(xiàng)目的投資額/已建類似項(xiàng)目的生產(chǎn)能力)*擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力*綜合調(diào)整系數(shù)

綜合調(diào)整系數(shù)：不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)。

這種方法把項(xiàng)目的建設(shè)投資與其生產(chǎn)能力的關(guān)系視為簡(jiǎn)單的線性關(guān)系，估算結(jié)果精確度較差。由于在實(shí)際工作中不易找到與擬建項(xiàng)目完全類似的項(xiàng)目，通常是把項(xiàng)目按其下屬的車間、設(shè)施和裝置進(jìn)行分解，分別套用類似車間、設(shè)施和裝置的單位生產(chǎn)能力投資指標(biāo)計(jì)算，然后加總求得項(xiàng)目總投資?；蚋鶕?jù)擬建項(xiàng)目的規(guī)模和建設(shè)條件，將投資進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后估算項(xiàng)目的投資額。這種方法主要用于新建項(xiàng)目或裝置的估算，十分簡(jiǎn)便迅速。

2.生產(chǎn)能力指數(shù)法

這是一種根據(jù)已建類似項(xiàng)目的投資額和生產(chǎn)能力及擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力估算擬建項(xiàng)目的投資額的方法，要求資料可靠，條件基本相同。其計(jì)算公式為

投資額=已建項(xiàng)目投資額*(擬建項(xiàng)目生產(chǎn)能力/已建項(xiàng)目生產(chǎn)能力)x*綜合調(diào)整系數(shù)

其中x為生產(chǎn)能力系數(shù)。若兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模比值在0.5~2時(shí)，可取n等于1。題目中一般給定此系數(shù)。生產(chǎn)能力指數(shù)法與單位生產(chǎn)能力估算法相比精確度略高。

這種估價(jià)方法不需要詳細(xì)的工程設(shè)計(jì)資料，只知道工藝流程及規(guī)模就可以;其次對(duì)于總承包工程而言，可作為估價(jià)的旁證，在總承包工程報(bào)價(jià)時(shí)，承包商大都采用這種方法估價(jià)。

3.系數(shù)估算法

系數(shù)估算法也稱為因子估算法，它是以擬建項(xiàng)目的主體工程費(fèi)或主要設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，以其他工程費(fèi)占主體工程費(fèi)的百分比為系數(shù)估算項(xiàng)目總投資的方法。一般用于項(xiàng)目建議書階段。系數(shù)估算法的種類很多，下面介紹幾種主要類型。

(1)設(shè)備系數(shù)法。以擬建項(xiàng)目的設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類項(xiàng)目的建筑安裝費(fèi)和其他工程費(fèi)等占設(shè)備價(jià)值的百分比，求出擬建項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)和其他工程費(fèi)而求出建設(shè)項(xiàng)目總投資。

擬建項(xiàng)目投資額C=E (1+f1pl+f2p2+f3p3+...) +I

式中 E——擬建項(xiàng)目設(shè)備費(fèi);

p1、p2、p3……——已建項(xiàng)目中建筑安裝費(fèi)及其他工程費(fèi)等占設(shè)備費(fèi)的比重;

f1、f2、f3……——由于時(shí)間因素引起的定額、價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等變化的綜合調(diào)整系數(shù)

I——擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用。

(2)主體專業(yè)系數(shù)法。以擬建項(xiàng)目中投資比重較大，并與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的工藝設(shè)備投資為基數(shù)，根據(jù)已建同類項(xiàng)目的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，計(jì)算出擬建項(xiàng)目各專業(yè)工程(總圖、土建、采暖、給排水、管道、電氣、自控等)占工藝設(shè)備投資的百分比，據(jù)以求出擬建項(xiàng)目各專業(yè)投資，然后加總即為項(xiàng)目總投資。其計(jì)算公式為：

C=E (1+flp1，+f2p2+f3p3+...) +I

式中 p1、p2、p3，……——已建項(xiàng)目中各專業(yè)工程費(fèi)用占設(shè)備費(fèi)的比重;

其他符號(hào)同前。

(3)朗格系數(shù)法。這種方法是以設(shè)備費(fèi)為基數(shù)，乘以適當(dāng)系數(shù)來(lái)推算項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。方法簡(jiǎn)單但精度不高。其公式為:

投資額=主要設(shè)備費(fèi)用*(1+∑包括管道、儀表、建筑等在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù))*包括間接費(fèi)等在內(nèi)的總估算系數(shù)

(4)指標(biāo)估算法

該方法是根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo)，進(jìn)行單位工程投資的估算。投資估算指標(biāo)根據(jù)不同類型的單位工程性質(zhì)，一般有元/m，元/m2，元/m3，元/t，元/kVA等。根據(jù)投資估算指標(biāo)，用其乘以所需建筑的面積、體積、容量，即可得到相應(yīng)的單位工程的投資額。匯總后另外再估算工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)，即求得所需的投資。

對(duì)于房屋、建筑物等投資的估算，經(jīng)常采用指標(biāo)估算法。

需要指出的是靜態(tài)投資的估算，要按某一確定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行，一般以開工的前一年為基準(zhǔn)年，以這一年的價(jià)格為依據(jù)計(jì)算，否則就會(huì)失去基準(zhǔn)作用，影響投資估算的準(zhǔn)確性。

(二)動(dòng)態(tài)投資的估算編制方法

動(dòng)態(tài)投資的估算主要包括漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息的估算兩個(gè)內(nèi)容。

(1)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的估算公式為

漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算額=∑It*[(1+f)t—1]

式中：It——建設(shè)期中第t年的投資計(jì)劃額(可根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表得出);

f——年平均價(jià)格預(yù)計(jì)上漲率(可根據(jù)工程造價(jià)指數(shù)信息的累計(jì)分析得出)。

(2)建設(shè)期貸款利息的計(jì)算，因信貸規(guī)模、計(jì)息周期等的不同而有所不同，因此在案例分析中要根據(jù)題中給出的具體貸款條件，選擇合適的計(jì)算公式。如無(wú)特殊規(guī)定，一般可視為均衡貸款，按年計(jì)算，其公式為

建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款累計(jì)額+當(dāng)年借款額/2)*實(shí)際年利率

(三)鋪底流動(dòng)資金的估算編制方法

鋪底流動(dòng)資金是保證項(xiàng)目投產(chǎn)后，能正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的最基本的周轉(zhuǎn)資金數(shù)額，是項(xiàng)目總投資中的一個(gè)組成部分。鋪底流動(dòng)資金的計(jì)算公式為

鋪底流動(dòng)資金=流動(dòng)資金*30%

其中項(xiàng)目所需的流動(dòng)資金可通過(guò)兩種方法估算：擴(kuò)大指標(biāo)估算法和分項(xiàng)詳細(xì)估算法。

(1)在不同生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金，應(yīng)按不同生產(chǎn)負(fù)荷所需的各項(xiàng)費(fèi)用金額，分別按照上述的計(jì)算公式進(jìn)行估算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負(fù)荷下的流動(dòng)資金乘以生產(chǎn)負(fù)荷百分比求得。

(2)流動(dòng)資金屬于長(zhǎng)期性(永久性)流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)資金的籌措可通過(guò)長(zhǎng)期負(fù)債和資本金(一般要求占30%)的方式解決。流動(dòng)資金一般要求在投產(chǎn)前一年開始籌措，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可規(guī)定在投產(chǎn)的第一年開始按生產(chǎn)負(fù)荷安排流動(dòng)資金需用量。其借款部分按全年計(jì)算利息，流動(dòng)資金利息應(yīng)計(jì)入生產(chǎn)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目計(jì)算期末收回全部流動(dòng)資金(不含利息)。