一級(jí)建筑師建筑經(jīng)濟(jì)施工與設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)管理講義七

　　2.土地使用權(quán)出讓金

　　土地使用權(quán)出讓指建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定支付的土地使用權(quán)出讓金。這部分投資形成項(xiàng)目的無(wú)形資產(chǎn)。

　　城市土地的出讓和轉(zhuǎn)讓可采用協(xié)議、招標(biāo)、公開(kāi)拍賣等方式。

　　(1)協(xié)議方式是由用地單位申請(qǐng)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)雙方洽談具體地塊及地價(jià)，適用于市政工程、公益事業(yè)用地及機(jī)關(guān)部隊(duì)和需要重點(diǎn)扶持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地;

　　(2)招標(biāo)方式是用地單位在規(guī)定期限內(nèi)投標(biāo)，市政府根據(jù)投標(biāo)報(bào)價(jià)、規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽(yù)綜合考慮、擇優(yōu)而取，適用于一般工程建設(shè)用地;

　　(3)公開(kāi)拍賣是在指定的地點(diǎn)和時(shí)間，由申請(qǐng)用地者叫價(jià)應(yīng)價(jià)，價(jià)高者得，這完全是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定。適用于盈利高的行業(yè)用地。

　　總之，目前土地使用費(fèi)主要包括：

　　1.農(nóng)用土地征用費(fèi)。由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、征地和土地管理費(fèi)以及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等組成，并按被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。

　　2.取得國(guó)有土地使用費(fèi)。包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。

　　(二)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用

　　1.建設(shè)單位管理費(fèi)

　　建設(shè)單位管理費(fèi)指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收交付使用及后評(píng)估等全過(guò)程管理所需的費(fèi)用。內(nèi)容包括：

　　(1)建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)

　　指新建項(xiàng)目為保證籌建和建設(shè)工作正常進(jìn)行所需辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等的購(gòu)置費(fèi)用。這部分費(fèi)用將形成項(xiàng)目的遞延資產(chǎn)。

　　(2)建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)

　　包括工作人員的基本工資、工資性津貼、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)、生產(chǎn)人員招募費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)、合同契約公證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、排污費(fèi)、竣工交付使用清理及竣工驗(yàn)收費(fèi)、后評(píng)估等費(fèi)用。不包括應(yīng)計(jì)入設(shè)備、材料預(yù)算價(jià)格的建設(shè)單位及保管設(shè)備材料所需的費(fèi)用。

　　上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和為建設(shè)單位管理費(fèi)，其計(jì)算公式為：

　　建設(shè)單位管理費(fèi)=∑單項(xiàng)工程費(fèi) × 建設(shè)單位管理費(fèi)率

　　=∑(建安工程費(fèi) + 設(shè)備費(fèi)) × 費(fèi)率 (22―65)

　　建設(shè)單位管理費(fèi)率按照建設(shè)項(xiàng)目的不同性質(zhì)、不同規(guī)模確定。有的建設(shè)項(xiàng)目按照建設(shè)工期和規(guī)定的金額計(jì)算建設(shè)單位管理費(fèi)。

　　2.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi)指為本建設(shè)項(xiàng)目提供項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)文件等所需的費(fèi)用，內(nèi)容包括：

　　(1)編制項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告及投資估算、工程咨詢、評(píng)價(jià)以及為編制上述文件所進(jìn)行的勘察、設(shè)計(jì)、研究試驗(yàn)等所需費(fèi)用;

　　(2)委托勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、概預(yù)算編制等所需的費(fèi)用;

　　(3)在規(guī)定的范圍內(nèi)由建設(shè)單位自行完成的勘察、設(shè)計(jì)工作所需的費(fèi)用。

　　上述費(fèi)用均按國(guó)家頒布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?？辈熨M(fèi)一般民用建筑六層以下的按3~5元/m2建筑面積計(jì)算，高層建筑按8～10元/m2建筑面積計(jì)算。工業(yè)建筑按10～12元/m2建筑面積計(jì)算。

　　施工圖預(yù)算編制費(fèi)按項(xiàng)目總設(shè)計(jì)費(fèi)(含初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)費(fèi))的10%計(jì)算，單獨(dú)計(jì)列。單項(xiàng)工程可按預(yù)算總價(jià)的3‰計(jì)算。

　　3.研究試驗(yàn)費(fèi)

　　研究試驗(yàn)費(fèi)為本建設(shè)項(xiàng)目提供或驗(yàn)證設(shè)計(jì)參數(shù)、數(shù)據(jù)資料等進(jìn)行必要的研究試驗(yàn)，以及設(shè)計(jì)規(guī)定在施工中必須進(jìn)行的試驗(yàn)、驗(yàn)證所需費(fèi)用。包括自行或委托其他部門(mén)研究試驗(yàn)所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、試驗(yàn)設(shè)備及儀器使用費(fèi)，支付的科技成果、先進(jìn)技術(shù)的一次性技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　這項(xiàng)費(fèi)用按照設(shè)計(jì)單位根據(jù)本工程項(xiàng)目的需要提出的研究試驗(yàn)內(nèi)容和要求計(jì)算。

　　4.建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

　　建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)是指建設(shè)期間建設(shè)單位所需生產(chǎn)、生活用臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷費(fèi)用或租賃費(fèi)用。

　　計(jì)算公式為：臨時(shí)設(shè)施費(fèi)=建筑安裝工程費(fèi)×臨時(shí)設(shè)施費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施包括：臨時(shí)宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構(gòu)筑物、倉(cāng)庫(kù)、辦公室、加工廠以及規(guī)定范圍內(nèi)的道路、水、電、管線等臨時(shí)設(shè)施和小型臨時(shí)設(shè)施。

　　此項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)于新建項(xiàng)目應(yīng)按建安工程費(fèi)的l%比例計(jì)算;而對(duì)于改擴(kuò)建與技術(shù)改造項(xiàng)目，可以按照小于建安工程費(fèi)0.6%的比例計(jì)算;對(duì)于坑內(nèi)礦山工程，可按建安工程費(fèi)2%~3%的比例汁算。

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