告別“公攤”!房價到底是漲還是跌?
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“公攤面積”或?qū)⑼顺鰵v史舞臺
近日，住建部發(fā)布《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，指出“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。” 這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。
建筑面積包括公攤面積和套內(nèi)面積，我國普遍以建筑面積進行計價。買100平米房子最后只得70平米，甚至房子最后縮水一半，這背后正是公攤面積作祟。
公攤面積的存在，不僅讓精裝修、物業(yè)費、取暖費都多了一部分，而且給了開發(fā)商含混其詞、不斷推高公攤比例的可能。同時，由于分攤比例不一，也讓平均房價失去了指導意義。
如今住建部征求意見，告別“公攤面積”成為可能，對于樓市影響有多大?
01、公攤模式的起源
公攤模式起源于中國香港。
1950年代，中國香港百廢俱興，房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。當時中國香港樓宇一般都是整棟出售，對資金要求量大，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意，既然分層出售，那么公攤部分自然就包含在內(nèi)，公攤面積由此而來。
在同一時代，中國香港還發(fā)明了以預售制為特色的“賣樓花”制度。隨后在1990年代，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場崛起，分攤面積和商品房預售制均被復制而來。
公攤面積的存在，導致無論在精裝修還是計算物業(yè)費、取暖費時，都存在明顯多征的情形。裝修不會裝修到公攤部分，取暖也不會取暖到公攤部分，但在收費時，公攤面積卻一分不少，這顯然是不公平的。
更大的問題在于，由于公攤比例本身并不透明，到底哪些應該公攤、哪些不該公攤、有多少屬于公攤部分，也存在很大模糊空間。這就給了開發(fā)商暗箱操作的空間。
更重要的是，這一模式還讓名義上的房價，在統(tǒng)計數(shù)字上顯得更低一點。包含公攤在內(nèi)的建筑面積明顯高過實際套內(nèi)面積，這在某種程度上拉低了數(shù)字上的房價。
然而，時隨勢移，房地產(chǎn)市場早已規(guī)范化，分層出售已是明日黃花，早已過時。為此，2013年，中國香港出臺文件，強制要求商品房銷售按實用面積計價，正式告別公攤面積。
而在國際上，發(fā)達國家均不存在公攤面積一說，所見即所得，房產(chǎn)交易相對清晰透明化。
而在國內(nèi)，早在2002年，重慶就明確規(guī)定，住房銷售以套內(nèi)面積作為作為計價依據(jù)。重慶因此成為全國唯一不按照公攤面積計價的城市。
可見，取消公攤面積，轉(zhuǎn)以實際套內(nèi)面積計價，可謂大勢所趨。
02、取消公攤面積，房價是漲是跌?
取消公攤面積，對于樓市的影響要一分為二來看。
有人認為，取消公攤面積，從建筑面積到套內(nèi)面積將會縮水10%—30%。面積縮水，這意味著房價也將隨之而下調(diào)，然而，這是一廂情愿。
一套房子的市場總價是多少就是多少，并不會因為計價方式改變而發(fā)生變化。相反，如果計價面積從100平方縮水到70平方，那么名義房價或許會隨之上漲30%，從而保持總價不變。
簡單而言，羊毛出在羊身上，取消公攤面積，不僅沒有降低房價的效果，反而還會推高名義房價，但對于消費者整體的購房總價卻不會有什么影響。
當然，即便如此，取消公攤面積，所見即所得，會讓房價變得更加透明。
同一地段、同樣大小、同樣總價的房子，在過去看起來一模一樣，但如果公攤面積大相徑庭，那么實際房價就會出現(xiàn)明顯差異。實際房價一旦暴露，這兩個房子還能“一模一樣”嗎?
過去一套100平方米的房子，一套公攤比例是10%，另一個公攤比例是30%，但在均價上都是2萬進行銷售。如今，公攤面積被取消，房子的實際大小暴露無遺。
一個套內(nèi)面積剩下90平方，一個套內(nèi)面積剩下70平方，這兩套房子還能買賣到同一價格嗎?
顯然，那些公攤比例過大的二手房，可能面臨房價大降的可能。
03、告別公攤，對房產(chǎn)稅有何影響?
作為樓市調(diào)控的長效機制，房地產(chǎn)稅離我們已經(jīng)不算太遠。
取消公攤面積，對于裝修費、物業(yè)費、取暖費的影響可謂立竿見影。不過，對于房產(chǎn)稅的影響，則存在兩面性。
一方面，取消公攤面積，并不會影響房產(chǎn)稅的實際征繳額。按照此前財政部的表述，我國房地產(chǎn)稅將按照評估值進行征收。所謂評估值，即房價總價，并不會受到公攤面積或套內(nèi)面積大小變化的影響。
另一方面，取消公攤面積，會顯著影響到房產(chǎn)稅的免征面積。任何國家對于房產(chǎn)稅的征收，都存在一定額度的免征面積，中國也不例外。剛需首套可能會獲得免征，也可能每個人都能獲得一定的免征面積，30平方到60平方米不等。
這個免征面積，究竟是按照建筑面積計算，還是按照實際套內(nèi)面積計算，可謂有天壤之別。如果告別公攤面積，房產(chǎn)稅能按照套內(nèi)面積計算，那么房產(chǎn)稅負擔將會大幅銳減。
04、結(jié)論
無論是出于規(guī)范房地產(chǎn)市場的需要，還是基于維護消費者權(quán)益的角度，取消公攤面積都是大勢所趨。
其一，取消公攤面積，讓住房和房價都變得更加透明。所見即所得，住房實際大小一看便知，開發(fā)商從此失去了借公攤比例上下其手的彈性空間，購房者也能對房子的情況也能一目了然。
其二，取消公攤面積，能切實遏制收費亂象。精裝修，并沒有裝修到公攤面積空間;取暖費，也沒有取暖到公攤空間。而這些過去都是以建筑面積計費，顯然存在多收費的情況。如今，從建筑面積回到套內(nèi)面積，正是拔亂反正之舉。
其三，取消公攤面積，不會顯著改變房價。實際房價該是多少還是多少，并不會因為計價方式變化而發(fā)生變化。相反，那些過去公攤比例過高的房子，恐怕不能與公攤比例過低的房子，繼續(xù)維持相同的總價。
其四，沒了公攤面積，要謹防開發(fā)商轉(zhuǎn)而偷工減料、壓縮公共空間。公攤部分多數(shù)公共設施，有其存在理由。所以，問題不是該不該有公攤，而是公攤面積不該計入房價。如果未來取消公攤面積，開發(fā)商會否壓縮公共空間，這顯然是存疑的。
其五，取消公攤面積，有利于房產(chǎn)稅推進。房產(chǎn)稅按照評估價征收，也不會受到有無公攤面積的影響。但是公攤面積的存在與否，卻會切實影響到房產(chǎn)稅免征面積額度。如果未來都按照套內(nèi)面積進行處理，那么購房者能夠享受到的實際免征面積有所增加，這顯然會有利于房地產(chǎn)稅的推進。
當然，公攤面積背后，涉及重重利益，改革歷程并不會一蹴而就。目前，取消公攤面積，還只是住建部門的征求意見文件，離正式成形乃至落地，還有相當長的距離。
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