銀行從業(yè)考試個人住房貸款重點：法律和政策風險

銀行從業(yè)考試個人住房貸款重點：法律和政策風險

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　　(二)法律和政策風險

　　從實踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風險點最多，主要集中在以下幾個方面。

　　1.借款人主體資格

　　(1)未成年人能否申請個人住房貸款問題。實踐中，未成年人的監(jiān)護人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應對此類貸款謹慎處理。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護人作為法定代理人進行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請，而應該由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請。

　　(2)外籍自然人能否辦理住房貸款問題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個人住房貸款對象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認定為無效。在實踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行(包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行)均將外籍自然人列為住房貸款對象。

　　2.合同有效性風險

　　目前，個人貸款業(yè)務中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。

　　(1)格式條款無效。個人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)肘，應注意遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利義務，既要維護銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無效的法律風險。

　　(2)未履行法定提示義務的風險。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應當采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。

　　(3)格式條款解釋風險。銀行在擬定合同書及相關資料時，應盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義;在相對于客戶有爭議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風險。當非格式條款與格式條款的意思表達不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。可見，補充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進行修改時，應當更加慎重。

　　3.擔保風險

　　個人住房貸款中的擔保風險主要來源于以下幾個方面：

　　(1)抵押擔保的法律風險

　�、俚盅何锏暮戏ㄓ行�性。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭議的以及宅基地的使用權(quán)不得設定抵押，共有財產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財產(chǎn)為個人提供抵押擔保等。

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　�、鄣盅何飪r值高估、不足值或抵押率偏高。

　　④抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。

　　(2)質(zhì)押擔保的法律風險。質(zhì)押擔保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費權(quán)質(zhì)押。主要風險點在于：

　　①質(zhì)押物的合法性;

　�、趯τ跓o處分權(quán)的權(quán)利進行質(zhì)押;

　　③非為被監(jiān)護人利益以其所有權(quán)利進行質(zhì)押;

　�、芤苑欠ㄋ�得、不當所得的權(quán)利進行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔保的法律風險。主要表現(xiàn)在：

　�、傥疵鞔_連帶責任保證，追索的難度大;

　�、谖疵鞔_保證期間或保證期間不明;

　�、郾ＷC人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;

　�、芙杩钊嘶ハ嗵峁┍ＷC;

　�、莨�司、企業(yè)的分支機構(gòu)為個人提供保證;

　�、薰�司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。

　　4.訴訟時效風險

　　在個人住房貸款實踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導致訴訟中處于不利或被動的地位。

　　5.政策風險

　　政策風險是指政府的金融政策或相關法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風險。政策風險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風險之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：

　　(1)對境外人士購房的限制。實踐中，一些地方政府出于住房市場調(diào)控等目的，對境外人士購買我國境內(nèi)住房進行一定的限制。

　　(2)對購房人資格的政策性限制。對于經(jīng)濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格的限制，如對購房人的戶籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對于以經(jīng)濟適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應當嚴格落實政府的有關政策性規(guī)定。

　　(3)抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)最高人民法院頒布的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時，還規(guī)定對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴格保護債權(quán)人一一銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務人的還款意愿，甚至可能會導致一些債務人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務人帶來的保護權(quán)益，借故逃避還款義務。早在新的司法解釋出臺前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風險。

　　(三)操作風險的防范措施

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風險包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務素質(zhì)有待加強、業(yè)務流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風險就成為銀行面臨的首要的操作風險。因此，防范人員導致的操作風險，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德;其次要加強法制教育，加重違規(guī)違紀行為的處罰力度;最后要加強并完善銀行內(nèi)控制度。

　　2.掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務都涉及較復雜的法律關系或政策要求，為應對個人住房貸款的法律和政策風險，個人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學習相關的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識。更重要的是，在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應盡職盡責，避免違法違規(guī)操作。

　　3.嚴格落實貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點如下：

　　(1)確保客戶信息真實性;

　　(2)與合作機構(gòu)合作前，要查看合作機構(gòu)的準入文件、審批批復的合作機構(gòu)擔保金額及銀行與合作機構(gòu)簽訂的合作協(xié)議;

　　(3)貸款發(fā)放前，落實貸款有效擔保;

　　(4)貸款發(fā)放后要對客戶還款情況、擔保人或抵(質(zhì))物的變動情況進行有效的監(jiān)控;

　　(5)加強貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報告。

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