2012年銀行公司信貸輔導(dǎo)：貸款抵押分析(二)

　　(2)抵押物的估價(jià)$lesson$

　　抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。銀行對(duì)抵押物的價(jià)值都要進(jìn)行評(píng)估。

　　①估價(jià)方法。由于我國(guó)的法律還未就抵押物估價(jià)問(wèn)題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價(jià)值，委托具有評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評(píng)估或銀行自行評(píng)估。一般的估價(jià)方法是：

　　對(duì)于房屋建筑的估價(jià)，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來(lái)的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素;

　　對(duì)于機(jī)器設(shè)備的估價(jià)，主要考慮的因素是無(wú)形損耗和折舊，估價(jià)時(shí)應(yīng)扣除折舊;

　　對(duì)庫(kù)存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價(jià)，主要是考慮抵押物的市場(chǎng)價(jià)格、預(yù)計(jì)市場(chǎng)漲落、抵押物銷(xiāo)售前景;

　　對(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià)，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　　此外，估價(jià)的時(shí)間性和地區(qū)性，也都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　?、诘盅郝实拇_定――抵押物的杠桿作用

　　在抵押物的估價(jià)中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價(jià)值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

　　二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析：

　　實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值;

　　經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評(píng)估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)，科學(xué)地確定抵押率。

　　擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計(jì)算方法，準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率計(jì)算公式為：

　　抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額×100%

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