2019年初級銀行從業(yè)資格《個人貸款》高頻考點16：房地產(chǎn)估價

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高頻考點：房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)估價的基本概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。

房地產(chǎn)概念

指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。

①實體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量及組合完成的功能；

②權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益；

③區(qū)位包括地理位置坐標(biāo)位置、周圍環(huán)境和景觀、與重要場所(如市中心、機場、車站、政府機關(guān)，同行業(yè)等)的距離及通達(dá)的便捷性等。

房地產(chǎn)的特性

①不可移動

②獨一無二

③壽命長久

④供給有限

⑤價值量大

⑥流動性差

⑦用途多樣

⑧相互影響

房地產(chǎn)的類型

①按用途：分為居住、商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊用途(機場、車站、醫(yī)院、學(xué)校等)和綜合房地產(chǎn)(具有前述兩種以上用途)。

②按開發(fā)程度：分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房。

③按是否產(chǎn)生收益：分為收益性和非收益性房地產(chǎn)。

④按使用方式：分為銷售、出租、營業(yè)和自用房地產(chǎn)。

公開市場價值的交易條件：

①交易雙方自愿進(jìn)行交易；

②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；

③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；

④交易雙方掌握必要的市場信息；

⑤交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；

⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。

房地產(chǎn)估價原則

①合法原則

②最高最佳使用原則

③估價時點原則

④替代原則

⑤公平原則

房地產(chǎn)估價的主要方法

①市場法

②成本法

③收益法

④假設(shè)開發(fā)法

⑤長期趨勢法

⑥基準(zhǔn)地價修正法

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高頻考點：房地產(chǎn)估價

①市場法

市場法的概念和理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

市場法適用的對象和條件

①市場法適用的對象是交易活躍的房地產(chǎn)，對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。

②市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)的交易。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不良、市場不活躍的地區(qū)，則難以采用市場法估價。

市場法的難點

市場法的難點在于如何保證可比實例成交價格的客觀合理性，以及如何對其各種因素進(jìn)行修正或調(diào)整。

②成本法

成本法的理論依據(jù)

生產(chǎn)費用價值論—商品的價格是由其生產(chǎn)所必要的費用決定的。

成本法的適用對象和條件

只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易，及獨特設(shè)計需要的房地產(chǎn)的估價。單純建筑物的估價以及市場不完善或市場狹小無法運用市場法時也多采用成本法估價。

成本法的難點

成本法的難點在于不同時期、不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的價格構(gòu)成極其復(fù)雜，且折舊包含物質(zhì)上、功能上和經(jīng)濟(jì)上的價值減損，求取的難度較大。

③收益法

收益法的理論依據(jù)

以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，是市場參與者對其未來所能帶來的收益或能得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。

收益法適用的對象和條件

①對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、公寓、旅館、影劇院等，它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

②條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確的量化。

收益法的難點

在于求取凈收益時的扣除項目“運營費用”如何準(zhǔn)確界定以及如何確定合理的報酬率或資本化率。

④假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。

假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件

適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地、在建工程等。對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。

假設(shè)開發(fā)法的難點

假設(shè)開發(fā)法的難點在于利潤的估算和預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價格。

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