2021房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn):城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線
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城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線:
(一)“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線
城市舊城改造往往會(huì)涉及成片小區(qū)的拆遷,拆遷的數(shù)量大,估價(jià)工作量也十巨大,為提高估價(jià)效率,對(duì)這類拆遷評(píng)估,可先評(píng)估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的 “標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格,以此為基準(zhǔn)評(píng)估出其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格,即在一個(gè)拆遷片區(qū)中按房屋使用類型(居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等)各選取一處有代表性的房屋作為評(píng)估標(biāo)本,運(yùn)用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出該“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格,然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較,修正得出各拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。具體思路為:
1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件
“標(biāo)本房屋”的基本條件可從以下幾個(gè)方面作出限定:①建筑類型。當(dāng)拆遷片區(qū)存在多種類型的房屋,應(yīng)選擇所占比重大的作為“標(biāo)本房屋”。例如某拆遷片區(qū)的居住用房有高層、多層、平房等,且以多層居多,則應(yīng)選擇多層住宅作為居住用房的“標(biāo)本房屋”;②建造年代。根據(jù)不同房屋的建造年代,確定平均使用年限,選擇平均使用年限的房屋作為“標(biāo)本房屋”。例如某拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅的平均使用年限為15年,則應(yīng)以使用年限15年左右(或七成新)酌房屋作為“標(biāo)本房屋”;③建筑結(jié)構(gòu)。根據(jù)不同建筑結(jié)構(gòu)類型,選擇所占比重大的結(jié)構(gòu)類型房屋作方“標(biāo)本房屋”。例如某拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu),則以磚混、結(jié)構(gòu)的房屋作為“標(biāo)本房屋”;④樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60㎡左右、裝修情況差異較大,則可選擇位于中間層次(非頂層和底層),兩室一廳至少有了間朝南,面積60㎡左右,一般裝修的房屋作為“標(biāo)本房屋”。
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