房屋空置應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)的五個(gè)理由

　　至今社會(huì)上大多數(shù)人還存有這樣的觀點(diǎn)：“是我們業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”他們沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)其實(shí)就是一種商品。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)服務(wù)作為一種新時(shí)期特殊商品，是購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)一并購(gòu)買到的。這種有別于其它商品的買賣行為，是政府為保障廣大業(yè)主正常的生活秩序和良好的生活環(huán)境而采取的一種有效措施。物業(yè)服務(wù)作為一種商品，它不像我們?cè)谏虉?chǎng)購(gòu)買商品那樣直接，沉甸甸地抱在懷里拿在手中。致使許多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)這種商品視而不見，雖然你的房屋空置，但小區(qū)的衛(wèi)生依舊需要天天清掃保潔、公共秩序必須時(shí)時(shí)巡查維護(hù)，同樣，所有配套設(shè)施設(shè)備如電梯、消防、二次供水以及配電等維護(hù)費(fèi)用也要一分不少地支出。因此，不管業(yè)主是否居住，小區(qū)的品質(zhì)不會(huì)由此而降低。

　　四、物業(yè)管理需要通過成本核算來實(shí)現(xiàn)為業(yè)主提供等值服務(wù)

　　我們知道，物業(yè)服務(wù)價(jià)格是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施設(shè)備種類和數(shù)量、植物品種、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)項(xiàng)目總規(guī)模的考量等諸多因素來進(jìn)行核算的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要考慮市場(chǎng)環(huán)境及業(yè)主承受能力等因素再予以適當(dāng)降低部分價(jià)格，而后形成最終的服務(wù)價(jià)格。

　　在制定價(jià)格的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目空房率的多少并不知曉，企業(yè)不知道所購(gòu)房屋的業(yè)主到底是為了生活居住還是為了投資盈利。假如一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的空房率在5%以內(nèi)，企業(yè)單獨(dú)確定一個(gè)優(yōu)惠比率，問題尚可，但如果超出這個(gè)比率，再加上還有一些存在各種原因不交費(fèi)的業(yè)主(如房屋質(zhì)量問題、開發(fā)商承諾問題等)，勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)的利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保證自己的利益不受損失，就會(huì)采取降低管理服務(wù)成本這種基本的企業(yè)運(yùn)行方式來彌補(bǔ)空置房屋收費(fèi)的不足，一旦管理服務(wù)成本降低，勢(shì)必會(huì)影響到服務(wù)質(zhì)量。那么，業(yè)主享受到的將不再是等值的物業(yè)服務(wù)。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中運(yùn)行的企業(yè)，最關(guān)心的首先是自己的利益，其后才會(huì)考慮如何服務(wù)社會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能例外。

　　五、物業(yè)費(fèi)其實(shí)是一項(xiàng)生活投資，它能使你的物業(yè)保值增值

　　我們生活中的許多人愿意把多余的資金投入到股票市場(chǎng)、基金市場(chǎng)，甚至定期購(gòu)買彩票等，以其獲得較大經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但人們忽視了另一種投資形式，那就是按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，交納物業(yè)費(fèi)本來就是一項(xiàng)生活投資，一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)如同一個(gè)優(yōu)秀的股票經(jīng)紀(jì)人或基金經(jīng)理，他不但能使業(yè)主的物業(yè)保值，更能使物業(yè)增值，而你所得的回報(bào)，往往會(huì)超出你的想象。但當(dāng)你獲得回報(bào)時(shí)，卻又恰恰忽略了物業(yè)服務(wù)企業(yè)為此所做出的努力。

　　青島市一名資深房地產(chǎn)記者，在一篇報(bào)道中舉了一個(gè)例子。說在麥島路附近一個(gè)小區(qū)，南區(qū)物業(yè)管理非常好，二手房均價(jià)大約在每平方米13500元左右，而北區(qū)沒有實(shí)行物業(yè)管理，這一區(qū)域二手房的價(jià)格則大約在10000元左右，同一個(gè)區(qū)域價(jià)格相差3500元。如果沒有物業(yè)管理服務(wù)，這一區(qū)域物業(yè)增值部分又從何而來?

　　誠(chéng)然，這些購(gòu)買多套房屋的業(yè)主，不管是改善居住條件也好，投機(jī)盈利也好，在全球金融危機(jī)之時(shí)，為我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了一定貢獻(xiàn)，但這一切都不能成為讓物業(yè)管理行業(yè)為其免費(fèi)提供物業(yè)服務(wù)的理由。我們目前迫切需要的是一個(gè)理性的物業(yè)管理市場(chǎng)。

編輯推薦：

　　(2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過;2004年5月28日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn);2009年6月18日石家莊市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議修訂;2009年11月28日河北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)，自2010年3月1日起施行)

　　第三十七條連續(xù)三個(gè)月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。

　　業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　空置房物業(yè)費(fèi)

　　甘肅

　　根據(jù) 2010年9月3日省人民政府第62次常務(wù)會(huì)議討論通過的甘肅省人民政府關(guān)于修改《甘肅省物業(yè)管理辦法》的決定第二十九條規(guī)定：建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購(gòu)房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。繳納比例為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

　　滁州

　　根據(jù) 滁價(jià)費(fèi)[2010]97號(hào) 關(guān)于印發(fā)《滁州市市本級(jí)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的通知第十六條規(guī)定：納入物業(yè)管理服務(wù)范圍已竣工但尚未出售的物業(yè)或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

　　業(yè)主(或物業(yè)使用人)辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個(gè)月或六個(gè)月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長(zhǎng)期未使用的空置物業(yè)(水、電、氣均未使用)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定標(biāo)準(zhǔn)交納50%的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。

　　蘭溪

　　根據(jù) 蘭發(fā)改〔2010〕80號(hào) 《蘭溪市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十三條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的住宅，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。已辦理交房手續(xù)但業(yè)主未居住的、居住后又空置且時(shí)間在半年以上的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。房屋裝修期間不屬于房屋空置，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)全額繳納。

　　西寧

　　根據(jù)《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：

　　第四十一條物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)、電梯使用費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。

　　前款所指物業(yè)交付，是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

　　物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70%交納費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50%交納費(fèi)用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。

　　臺(tái)州

　　《臺(tái)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)自建設(shè)單位交付物業(yè)之日的次月起，按物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。也就是說，交房后即便房屋空置，業(yè)主也應(yīng)按合同約定交納物業(yè)費(fèi)。

　　根據(jù)臺(tái)州市人民政府令第99號(hào)《臺(tái)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守與建設(shè)單位簽訂的商品房買賣合同和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，并自建設(shè)單位交付物業(yè)之日的次月起按物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與非業(yè)主使用人未約定的，由業(yè)主交納。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。買賣雙方當(dāng)事人未約定的，由買受人交納。

編輯推薦：

　　根據(jù)湘價(jià)服〔2010〕76號(hào)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十九條規(guī)定：

　　已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照90%交納。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，經(jīng)雙方約定可以預(yù)收，但最長(zhǎng)預(yù)收期限不得超過十二個(gè)月。

　　蘭州

　　根據(jù)蘭州市人民政府令[2008]第6號(hào)《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十一條納入物業(yè)服務(wù)范圍已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　已交付給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金自物業(yè)交付業(yè)主或者物業(yè)使用人次月開始計(jì)收。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用房屋連續(xù)超過3個(gè)月以上的，可以書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)登記后，從第4個(gè)月起其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

　　江蘇

　　根據(jù)蘇價(jià)服[2010]12號(hào)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條規(guī)定：納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位金額交納。

　　分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定規(guī)定交納。

　　因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%。具體可由當(dāng)?shù)貎r(jià)格會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門確定。

　　物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

　　石家莊

　　根據(jù)《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定：連續(xù)三個(gè)月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　安徽

　　根據(jù)《安徽省物價(jià)局關(guān)于物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)有關(guān)問題的通知》，為貫徹落實(shí)《安徽省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局關(guān)于進(jìn)一步運(yùn)用價(jià)格政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展意見的通知》(皖政辦〔2009〕24號(hào))精神，現(xiàn)就未入住新建普通商品住房，減半收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)問題明確如下：“未入住新建普通商品住房”指沒有裝修、每月發(fā)生的電費(fèi)不超過2度的新建普通商品住房。從通知印發(fā)之日起，半年以上18個(gè)月以下符合未入住條件的新建普通商品住房住戶，期間物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)減半收取。 (2011年1月1日起停止執(zhí)行)

　　無錫

　　根據(jù)(錫價(jià)服[2007]1號(hào))《無錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條規(guī)定：對(duì)未入住或未使用連續(xù)超一個(gè)月以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應(yīng)事前向物管企業(yè)書面申請(qǐng)，并經(jīng)確認(rèn)后按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)管理費(fèi)，機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)或車位水電、衛(wèi)生等管理費(fèi)用亦按此標(biāo)準(zhǔn)收取。物管費(fèi)用從房屋銷售合同約定的交付日期的次月計(jì)算。開發(fā)建設(shè)單位實(shí)施分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染的，環(huán)境、配套設(shè)施尚未完善的，經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)后，業(yè)主可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。

　　海南

　　根據(jù)海南省發(fā)改廳、省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《海南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》(瓊發(fā)改收費(fèi)[2006]1052號(hào))第二十一條第二款：經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出后從未入住使用，或者連續(xù)三個(gè)月以上間斷入住使用的，執(zhí)照物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)收。 (已廢止)

　　濟(jì)南

　　根據(jù)濟(jì)價(jià)房字[2004]168號(hào)《濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)自辦理入住手續(xù)起按月收取。經(jīng)雙方協(xié)商約定亦可預(yù)收，預(yù)收期限由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主購(gòu)買房屋已辦理入住手續(xù)但未入住的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。

　　武漢

　　根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　房屋通過竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到書面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

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