物業(yè)管理或可借鑒外國(guó)理念

　　【摘要】目前接到通知，2015年物業(yè)管理師暫?？荚?，2016年物業(yè)管理師考試時(shí)間大概在九月份。30余年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理雖然得到了一定的發(fā)展，但相對(duì)于起步更早的西方國(guó)家，我國(guó)物業(yè)管理仍然存在著明顯不足。其實(shí)在物業(yè)管理當(dāng)中，我國(guó)大可借鑒外國(guó)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情，更好的為業(yè)主服務(wù)。

　　美國(guó) 高度專業(yè)化+經(jīng)營(yíng)多樣化+立法保障

　　高度專業(yè)化是美國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特點(diǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是專業(yè)的人做專業(yè)的事。物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的整體管理，而清潔、保安、設(shè)備維修等具體技術(shù)工作，由專門的服務(wù)公司出方案參與招投標(biāo)，由業(yè)主自行選擇中標(biāo)公司。

　　另一方面，物業(yè)費(fèi)也不是物業(yè)公司唯一賴以生存的收入來(lái)源。租賃、交易、代理、評(píng)估等各類相關(guān)業(yè)務(wù)，物業(yè)公司都能經(jīng)營(yíng)。這使得物業(yè)公司的生存空間更大，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。

　　還有，在美國(guó)，并非由物業(yè)公司直接收取物業(yè)費(fèi)，而是由業(yè)主協(xié)會(huì)下屬的管委會(huì)(相當(dāng)于我們的業(yè)委會(huì))向業(yè)主收取。為確保業(yè)主履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，一般美國(guó)各州都立法規(guī)定，如遇業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，從到期日起，業(yè)主協(xié)會(huì)將享有對(duì)該業(yè)主房屋的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)(類似于銀行的抵押權(quán))，長(zhǎng)期欠費(fèi)拒繳的，業(yè)主協(xié)會(huì)可依法對(duì)房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，并從售房款中優(yōu)先受償。

　　荷蘭 物業(yè)人員提前介入建設(shè)開(kāi)發(fā)

　　我國(guó)的物業(yè)公司大部分都是在小區(qū)建成后，從開(kāi)發(fā)商那里接手物業(yè)管理工作。荷蘭在這方面卻提倡打提前量。

　　在荷蘭，物業(yè)管理單位必須全方位介入小區(qū)的設(shè)計(jì)、建設(shè)工作。開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一次會(huì)議討論，物業(yè)管理單位都必須簽到出席，如果未出席，日后某一環(huán)節(jié)的工程出現(xiàn)問(wèn)題，政府將會(huì)視情追責(zé)。

　　同時(shí)，對(duì)于物業(yè)管理人員工作中的不同表現(xiàn)，荷蘭也有很好的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于規(guī)劃建設(shè)有貢獻(xiàn)的會(huì)有獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于因個(gè)人原因?qū)е鹿こ坛霈F(xiàn)問(wèn)題的，處罰起來(lái)也毫不手軟。

　　總的來(lái)說(shuō)，荷蘭的做法讓物業(yè)管理單位起到了工程監(jiān)督和質(zhì)量把關(guān)的作用，既保護(hù)了業(yè)主利益最大化，也避免了日后出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理單位互相推諉的現(xiàn)象。

　　英國(guó) 政府管理與業(yè)主自治相結(jié)合

　　英國(guó)的住宅管理機(jī)構(gòu)相當(dāng)龐大。在大型城市中，大多有住宅委員會(huì)，負(fù)責(zé)研究起草住宅政策和決定建筑指標(biāo)。執(zhí)行政策的實(shí)際管理機(jī)構(gòu)是住宅局。底層設(shè)置住宅事務(wù)所，承擔(dān)修葺和日常管理業(yè)務(wù)。這樣的機(jī)構(gòu)設(shè)置充分完善了政府職能，為物業(yè)的發(fā)展提供了好的環(huán)境。

　　在英國(guó)，對(duì)于物業(yè)管理發(fā)揮巨大作用的還有業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)可以自行選擇滿意的物業(yè)公司，任何一個(gè)業(yè)主都可以隨時(shí)去稅務(wù)部門查物業(yè)公司的賬。而業(yè)主大會(huì)是用來(lái)決策重大事務(wù)的，若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見(jiàn)，任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門申請(qǐng)政府裁決。

　　值得注意的是，一旦主管部門介入，認(rèn)為房屋必須維修，會(huì)責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成共識(shí)。如果做不到，政府會(huì)組織專業(yè)單位維修，但維修費(fèi)用還是要全體業(yè)主強(qiáng)制分擔(dān)，并加收三成作為政府收入，以此督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見(jiàn)，促使業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)全面運(yùn)作。