2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位

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　　物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位

　　在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者單位統(tǒng)一建設(shè)，以實(shí)物方式分配給城市居民居住使用，住房產(chǎn)權(quán)屬于政府或者單位所有，居民僅支付極少的租金。其中，政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù);單位建造的自管公房，由單位內(nèi)部成立的房屋管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。由于租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于維修管理所需費(fèi)用，回收的租金不能維持房屋的維修，大量公房得不到及時維繕而成為危房，危及住戶的居住安全。同時，由于對住宅區(qū)疏于管理，公用設(shè)備、設(shè)施損壞嚴(yán)重，環(huán)境臟、亂、差，影響正常居住。1980年以來，國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。隨著住房制度改革的步步深化，個人擁有住房的比例日益增加，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局基本形成。隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的發(fā)展，住房產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化。于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自設(shè)物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區(qū)內(nèi)居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。當(dāng)社會對物業(yè)管理的需求越來越高時，按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應(yīng)運(yùn)而生。在此基礎(chǔ)上，社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制得以確立，并在全國迅速發(fā)展。

　　在實(shí)踐中，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，有的具有獨(dú)立法人資格，如按照公司法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理部門、物業(yè)管理分支機(jī)構(gòu);有的名義上具有法人資格，實(shí)質(zhì)上不能獨(dú)立的行使權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任，如一些房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立的子公司。

　　物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。作為市場主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨(dú)立的法人資格，與其進(jìn)行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保障。

　　目前，在物業(yè)建設(shè)和管理的銜接上出現(xiàn)的眾多問題，很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”，這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)開發(fā)項目存在問題時，處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開發(fā)公司不可能進(jìn)行正常的承接驗收。很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題，推給下屬的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司解決不了，必然導(dǎo)致對業(yè)主的投訴相互推諉，矛盾和問題得不到及時解決。有鑒于此，《條例》明確規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，必須是獨(dú)立的法人。按照《民法通則》的規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(1)依法成立。依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

　　(2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)是其生存和發(fā)展的前提，也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的，注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的，注冊資本不得低于1000萬元。

　　(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所。其中，名稱是企業(yè)對外進(jìn)行活動的標(biāo)記，其確定應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定;組織機(jī)構(gòu)是健全內(nèi)部管理的需要，如公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立董事會、股東大會、監(jiān)事會等;場所是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動的固定地點(diǎn)，不僅表示企業(yè)的存在具有長期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。

　　(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，難謂其具獨(dú)立的主體資格。獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任是建立在獨(dú)立財產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。如果企業(yè)沒有獨(dú)立的財產(chǎn)，是不可能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的。

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