2014物業(yè)管理師知識點:寫字樓及寫字樓物業(yè)管理

　　第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理

　　一、寫字樓物業(yè)的特點-熟悉

　　本書第一章已經就寫字樓的概念進行了界定。寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在以下幾個方面：

　　1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2.多為現(xiàn)代化的高層建筑

　　3.功能齊全、配套設施完善

　　4.多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理

　　5.保持產權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵

　　二、影響寫字樓分類的因素-了解

　　按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。自用型寫字樓是為特定用戶量身設計建設的、僅供其獨占使用的寫字樓空間。

　　按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲等);(2)商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿;(3)綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

　　但寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。影響寫字樓物業(yè)分類的因素進行簡要的分析。

　　1.位置

　　2.交通方便性

　　3.聲望或形象

　　5.大堂

　　6.電梯

　　7.走廊

　　8.寫字樓室內空間布置

　　9.為租戶提供的服務

　　10.建筑設備系統(tǒng)

　　11.物業(yè)管理水平

　　12.租戶類型

　　三、寫字樓物業(yè)管理的目標-無要求

　　(一)宏觀目標

　　通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。

　　(二)常規(guī)目標

　　寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標集：經營、管理、服務三位一體，互相滲透。

　　1.經營目標：收益部分使用率最大化。

　　2.管理目標：物業(yè)資產保值率和升值率最大化。

　　3.服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。

　　(三)微觀目標

　　寫字樓的物業(yè)管理提出了九個方面的要求，分別為：基礎管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設和管理效益。

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　　四、寫字樓物業(yè)管理的工作模式-熟悉

　　寫字樓物業(yè)管理關注的重點是：租用建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。

　　1.物業(yè)發(fā)展目標：這是物業(yè)的市場定位。在一宗空置的收益性物業(yè)尋找合適的租戶之前，物業(yè)管理師必須清楚地了解其所管理的物業(yè)在當?shù)赝惛偁幮晕飿I(yè)市場中的地位。

　　2.物業(yè)管理目標：該目標的制定過程實際上是在物業(yè)發(fā)展目標和物業(yè)管理實際工作的各個方面之間找到一個現(xiàn)實的平衡的過程，尤其是租戶管理和財務管理的目標與內容在制定戰(zhàn)略性管理目標及其規(guī)劃時應該很好的協(xié)調。

　　3.租戶管理：也即承租人管理，其目的是為當前的租戶在其承租本物業(yè)期間提供滿意的服務，以使當前的租戶在其租約期滿后能夠續(xù)租，同時也為物業(yè)創(chuàng)造一個良好的聲譽，并以此來吸引新租戶、提高市場競爭力和物業(yè)租金。

　　4.租務市場管理：包括吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶、對租戶進行評估篩選并與其進行租約談判，以最終簽訂租賃合同。

　　5.租賃期間管理：主要指租戶履行租約義務的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、服務費管理、租金調整和續(xù)租談判和租期結束時的管理等工作。

　　6.人事管理：包括聘用合格的工作人員、對職員進行上崗前的培訓和盡可能穩(wěn)定能干、有責任心、有貢獻的職員。

　　7.建筑物管理：包括確定適當?shù)慕ㄖ锞S修養(yǎng)護的標準、建筑物管理辦法、對建筑物進行定期檢查和公共設施設備的維修養(yǎng)護與管理。

　　8.財務管理：業(yè)主投資于物業(yè)最主要的是要獲取投資收益。因此，管理和確保業(yè)主的財務收入是物業(yè)管理最重要的一個責任。財務管理的主要工作包括編制預算、處理納稅和保險事宜、以及財務檔案管理。

　　9.經營狀況評估：物業(yè)管理企業(yè)經常更新和評估物業(yè)的財務狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)經營狀況好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)應將分析的結果報告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應未來的市場狀況。目前使用的主要經營狀況評估指標包括：預計的租金水平與實際租金水平的比較;預計和實際的物業(yè)資本價值的增長;物業(yè)的競爭能力與其市場競爭對手的比較;資本回報率即年凈收益與物業(yè)資本價值的比率;凈收益即毛收益減去經營成本;空置水平;服務收費水平;租金拖欠和壞賬情況;財務內部收益率;對于機構投資者來說，本物業(yè)在其房地產投資組合中的位置。

　　五、寫字樓物業(yè)管理的內容-熟悉

　　寫字樓物業(yè)管理的工作內容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、協(xié)調業(yè)主與租戶的關系、組織與控制等。

　　1.寫字樓物業(yè)市場營銷

　　2.制定租金收取辦法

　　3.協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系

　　4.組織與控制。

　　六、寫字樓管理中的策略-了解

　　策略是實現(xiàn)目標的方法。為了更順利的達成寫字樓的物業(yè)管理目標，以下若干工作策略是應該注意的。

　　(一)分階段提供物業(yè)管理服務，清楚界定服務范圍

　　(二)確保提供“合同服務”，適時提供“超值服務”

　　1.合同服務與超值服務的區(qū)別

　　(1)合同服務是強制性的、必須提供的服務;超值服務是非強制性的、適當提供的服務。

　　(2)合同服務是原則性的，必須保證;超值服務是靈活性的，機動掌握。

　　(3)合同服務是業(yè)主服務需求期望值內的，是“雪中送炭”，是給業(yè)主送溫暖，沒有不行;超值服務是業(yè)主服務需求期望值外的，是“錦上添花”，是給業(yè)主送驚喜，適可而止。

　　2.正確處理合同服務與超值服務的關系

　　(三)合理保證非收益部分的使用需要

　　1.共用空間的合理配置

　　2.管理服務空間的合理配置

　　3.設備空間的合理配置

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