2014年經(jīng)濟(jì)師《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)講義：使用權(quán)劃撥和有償使用

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　　第二節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用

　　一. 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

　　(一) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥范圍

　　國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

　　國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

　　(二) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥程序

　　申請(qǐng) 審批撥地 發(fā)證

　　(三) 劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的管理

　　劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件

　　土地使用者為公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人

　　有國有土地使用證

　　具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明

　　劃撥土地轉(zhuǎn)讓?

　　受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金

　　不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家

　　劃撥土地出租

　　劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家

　　劃撥土地抵押

　　房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格

　　因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià)

　　凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理

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　　二.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式和特征

　　1.出讓方式

　　招標(biāo),拍賣,掛牌,協(xié)議等方式.

　　2.出讓特征

　　土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)

　　出讓使用權(quán)有使用期限

　　使用權(quán)出讓是有償?shù)抹D―土地使用權(quán)出讓金

　　建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定――地表、地上、地下分設(shè)

　　土地使用者權(quán)利范圍有限――地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立

　　【例題1?單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成灑店轉(zhuǎn)讓�，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于(　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.47

　　D.50

　　【答案】A

　　【解析】注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年

　　【例題2?單選題】【2006年真題】在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是(　)。

　　A.公寓

　　B.寫字樓

　　C.工業(yè)廠房

　　D.酒店

　　【答案】D

　　【解析】期限可短于但不得高出法定最高年限

　　【例題3?多選題】【2005年真題】下列建設(shè)項(xiàng)目，其土地使用權(quán)出讓的最高年限是50年的有(　)

　　A.住宅

　　B.貨運(yùn)汽車生產(chǎn)車間

　　C.大型歌舞廳

　　D.酒店

　　E.民辦學(xué)校

　　【答案】BE

　　(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

　　指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用

　　在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付

　　(三)招標(biāo)拍賣和掛牌出讓方式及程序

　　1.一般規(guī)定

　　編制出讓文件

　　發(fā)布出讓公告

　　出讓公告的內(nèi)容

　　出讓底價(jià)的確定

　　資格審查

　　2. 三種出讓各自的程序

　　(1)招標(biāo)出讓的程序

　　送達(dá)投標(biāo)書

　　開標(biāo)

　　評(píng)標(biāo)

　　中標(biāo)

　　簽訂成交確訂書

　　簽訂出讓合同

　　公布出讓結(jié)果

　　辦理土地使用權(quán)證書

　　【重點(diǎn)與難點(diǎn)】

　　投標(biāo)人不得少于3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)

　　【例題?單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括(　)。

　　A.投標(biāo)人的名稱和地址

　　B.投標(biāo)人的資格要求

　　C.投標(biāo)保證金

　　D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法

　　【答案】A

　　【解析】用常識(shí)即可決斷，發(fā)招標(biāo)公告時(shí)并不知道誰會(huì)來投標(biāo)

　　(2)拍賣出讓程序

　　主持人點(diǎn)算競買人

　　主持人介紹拍賣宗地的情況

　　主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度，并明確有無底價(jià)

　　主持人報(bào)出起叫價(jià)

　　競買人舉牌應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)

　　主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)

　　主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，落槌成交

　　主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人

　　簽訂成交確訂書

　　簽訂出讓合同

　　公布出讓結(jié)果

　　辦理土地使用權(quán)證書

　　【重點(diǎn)與難點(diǎn)】

　　在拍賣中，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

　　(3)掛牌出讓程序

　　在掛牌起始日，出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，時(shí)間不少于10個(gè)工作日

　　符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)

　　出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示的掛牌價(jià)格

　　出讓人在掛牌截止時(shí)間確定競得人

　　掛牌截至應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定

　　簽訂成交確訂書

　　簽訂出讓合同

　　公布出讓結(jié)果

　　辦理土地使用權(quán)證書

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

　　簽訂成交確認(rèn)書

　　簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》

　　公布出讓結(jié)果

　　領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書

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　　(四)協(xié)議出讓及程序

　　1.協(xié)議出讓組織實(shí)施管理

　　2006年出臺(tái)<規(guī)范>,要求建立協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度.

　　2. 協(xié)議出讓范圍

　　3.協(xié)議出讓類型

　　(1)政府供地(2)原劃撥承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓(3)劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓(4)出讓用地使用權(quán)改變用途協(xié)議出讓(5)續(xù)期協(xié)議出讓

　　4.協(xié)議出讓最低價(jià)

　　不得低于新增用地有償使用費(fèi),征地補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)之和,不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%.

　　5.協(xié)議出讓程序

　�、� 擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓最低價(jià)

　�、� 市、縣國土部門編制土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布

　　③ 申請(qǐng)人向土管部門提出意向用地申請(qǐng)，政府接受申請(qǐng)時(shí)間不少于30日

　�、� 市、縣政府國土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價(jià)

　�、� 市、縣國土部門與意向申請(qǐng)人協(xié)商一致，簽訂出讓合同

　�、� 合同簽訂7日內(nèi)，向社會(huì)公布出讓結(jié)果，公布時(shí)間不得少于15日

　�、� 受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證

　　【例題?多選題】【2005年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)的說法中，正確的是(　)

　　A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和

　　B.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)費(fèi)用之和

　　C.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

　　D.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%

　　E.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的50%

　　【答案】AD

　　【新增內(nèi)容】

　　協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對(duì)負(fù)責(zé)人員給予行政處分：

　　不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的

　　確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決定的

　　泄漏出讓底價(jià)的

　　低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的

　　減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的

　　(五)協(xié)議出讓于招標(biāo)拍賣掛牌區(qū)別

　　(1) 使用范圍(2)出讓金形成方式(3)最低價(jià)確定的原則

　　(六)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　1. 出讓合同的概念

　　指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

　　由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

　　2 .出讓合同的特征

　　是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

　　出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門

　　受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人

　　出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用

　　3. 出讓合同的內(nèi)容

　　土地狀況

　　土地用途及使用年限

　　建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　動(dòng)工開發(fā)期限

　　出讓金額及支付方式

　　開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度

　　違約責(zé)任

　　其他條款

　　【例題?單選題】【2007年真題】《 物權(quán)法》 規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括(　)。

　　A.土地使用期限

　　B.土地用途

　　C.動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期限

　　D.土地界址、面積

　　【答案】C

　　4.出讓雙方的權(quán)利義務(wù)

　　出讓方權(quán)利義務(wù)

　　對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償

　　對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地

　　應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場地與資料

　　受讓方權(quán)利義務(wù)

　　對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償

　　可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證

　　可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地

　　5.出讓合同的變更和解除

　　變更――較為多見的是改變土地用途

　　應(yīng)取得土地管理部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

　　解除――多見于雙方違約或土地管理部門收回土地

　　【例題?單選題】【2005年真題】土地使用者經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門意，改變?cè)�土地使用�?quán)出讓合同約定的土地用途，(　)。

　　A.其土地使用權(quán)出讓金隨之相應(yīng)調(diào)整

　　B.新用途的土地使用權(quán)出讓金大于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金可做相應(yīng)調(diào)整

　　C.新用途的土地使用權(quán)出讓金小于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金不做調(diào)整

　　D.其土地使用權(quán)出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定

　　【答案】A

　　【解析】不是可做可不做，而是必須做調(diào)整

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　　三.國有建設(shè)用地租賃

　　(一)國有建設(shè)用地租賃范圍

　　適用范圍

　　國家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為

　　是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式

　　(二)租賃方式

　　招標(biāo)

　　拍賣

　　協(xié)議

　　(三)租賃期限

　　短期租賃

　　年限不超過5年

　　長期租賃

　　5年以上，法定出讓年限以下

　　(四)租賃合同

　　租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同

　　(五)承租土地的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押

　　轉(zhuǎn)租

　　承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利

　　轉(zhuǎn)讓

　　承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系

　　抵押

　　地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押

　　抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓

　　(六)承租土地使用權(quán)的收回

　　國家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償

　　承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回

　　承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回

　　四.建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

　　(一)出資或授權(quán)經(jīng)營使用范圍

　　以國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入新設(shè)企業(yè)

　　土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有

　　(二)報(bào)批程序

　　提出申請(qǐng)-擬定土地資產(chǎn)處置方案-初審-備案-變更登記

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