2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》預習講義：第一章(區(qū)位理論)

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　　第一章　房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

　　第一節(jié) 區(qū)位理論

　　一.區(qū)位理論

　　(一)區(qū)位含義

　　區(qū)位：地球上某一事物的空間幾何位置，以及各種地理要素和人類經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。

　　區(qū)位選擇的原則

　　地租(占用的成本)和運輸成本總和最小的地方

　　(二)區(qū)位的特征

　　綜合性

　　天文區(qū)位(自然區(qū)位)

　　自然地理區(qū)位(自然區(qū)位)

　　經(jīng)濟區(qū)位(社會區(qū)位)

　　文化區(qū)位(社會區(qū)位)

　　政治區(qū)位(社會區(qū)位)

　　確定性

　　方位

　　距離

　　層次性

　　大位置

　　小位置

　　地址

　　微位置

　　歷史性

　　(三)房地產(chǎn)區(qū)位含義

　　一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系,包括位置交通等.

　　(四)區(qū)位理論概念

　　區(qū)位理論

　　研究人類的空間分布及空間中的相互關系的學說，是研究人類經(jīng)濟行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟活動優(yōu)化組合的理論

　　二.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

　　(一) 杜能孤立國理論前提

　?、僦挥幸粋€城市，且是孤立國

　?、谶\輸工具只有馬車

　?、酃铝h(huán)境均質，且與外部隔絕

　?、苻r(nóng)產(chǎn)品的運費、重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比

　?、萁?jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的

　　(二)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要內(nèi)容

　　實質: 在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則

　　1.基本經(jīng)濟分析:

　　經(jīng)營者的利潤為P=V-(E+T)

　　經(jīng)營者追求利潤最大化

　　V(銷售價格)和E(生產(chǎn)成本)是常數(shù)

　　P+T=V-E=k

　　農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定

　　農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和

　　利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小

　　通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運費最低，就能實現(xiàn)最大利潤

　　2.杜能圈

　　自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品 第一圈

　　林業(yè)區(qū) 第二圈

　　谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 第三圈

　　草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 第四圈

　　三圃農(nóng)作制區(qū) 第五圈

　　3. 杜能圈修正模型

　　河流的影響

　　水運費與陸運費的比較

　　其它城市的影響

　　各城市根據(jù)實力形成各自的市場范圍

　　三.工業(yè)區(qū)位理論

　　(一)工業(yè)理論假設條件

　?、倬|國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟因素

　　②工業(yè)原料、燃料地點固定且已知

　?、酃I(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍已知，需求量不變

　?、軇趧恿Σ荒芰鲃?，價格已知，供給充裕

　?、葸\費是重量和距離的函數(shù)

　?、抻懻撏划a(chǎn)品

　　(二)以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析

　　工業(yè)企業(yè)應選擇在原料和成品二者的總運費最小之地

　　工業(yè)原料分類：遍布性原料/限地性原料

　　原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

　　原料指數(shù)

　　遍布性原料　0

　　純原料　　　1

　　失重性原料　大于1

　　原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應選在離原料產(chǎn)地越近

　　原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應選在離市場越近

　　(三)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位

　　追求運輸成本與勞工成本總和的最低

　　如工廠遷移引起的原料和制成品運費的增加，小于節(jié)省的勞動力費用，則會遷移

　　勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本

　　勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)/需運輸?shù)目傊亓?/p>

　　勞工系數(shù)越大，則工廠越需要遷向勞動力成本低的地方

　　(四)集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位

　　集聚因素

　　生產(chǎn)或技術集聚，又稱純集聚

　?、僖?guī)模擴大

　?、诜止ず献?/p>

　　社會集聚，又稱“偶然集聚”

　　①交通資源

　?、陬~外利潤

　　分散因素

　　四.中心地理論

　　(一)基本概念

　　中心地

　　指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和服務的中心城市或中心居民點

　　中心性

　　一個中心對周圍地區(qū)的影響程度

　　需求門檻

　　中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平

　　商品銷售范圍

　　消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑

　　(二)克里斯塔勒的中心地理論

　　1.假設條件

　?、倬|平原與無差異性的居民

　?、诮煌ㄙM用與距離成正比

　?、蹚S商和消費者均為經(jīng)濟人

　　④貨物可自由流動

　　2.六邊形市場區(qū)

　　各廠商的銷售范圍為圓形

　　新廠商的自由進入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止

　　各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商

　　形成六邊形的市場區(qū)域

　　3.市場等級序列

　　高級商服中心，提供高中低級商品和服務

　　中級商服中心，提供中低級商品和服務

　　低級商服中心，提供低級商品和服務

　　需求門檻和服務范圍由高到低，由大到小

　　五.城市空間結構理論

　　(一)同心圓理論

　　城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴展

　　中心商業(yè)區(qū)

　　過渡地帶

　　工人住宅區(qū)

　　高收入階層住宅區(qū)

　　通勤人士住宅區(qū)

　　修正為星狀環(huán)形模式

　　(二)扇形理論

　　各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展

　　(三)多核心理論

　　一個城市內(nèi)會出現(xiàn)多個商業(yè)中心，其中一個主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴大，新的極核中心隨之產(chǎn)生

　　多核理論基于地租地價理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心

　　形成城市多中心的因素

　　活動的相互依賴性

　　活動互補互利，自然集聚

　　交通原因排斥與自己的集結

　　高地價、高房租排斥較低品質使用

　　(四)中心商務區(qū)土地利用模式

　　CBD土地利用空間結構

　　零售業(yè)集中區(qū)

　　多層建筑集中區(qū)

　　辦公區(qū)

　　商服活動區(qū)

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