2015物業(yè)管理師講義:政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

　　政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

　　對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心，進而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經(jīng)濟的安定繁榮，但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價格政策等。

　　1.土地供應(yīng)政策

　　沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國現(xiàn)行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，政府的土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。

　　土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動形成有效的抑制?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計劃，應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計劃也應(yīng)該是公開透明的，能夠為市場提供近期和中長期的土地供應(yīng)信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預(yù)期、減少盲目競爭和不理性行為。

　　通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護的目的是為了更好的、可持續(xù)的滿足需求，但如果對當(dāng)前的需求都不能很好滿足，就很難說這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求之間實現(xiàn)平衡，必須準(zhǔn)確把握社會經(jīng)濟發(fā)展的空間需求特征，通過提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平，采用科學(xué)的地價政策和靈活的土地供給方式，實現(xiàn)保護土地資源和滿足需求的雙重目標(biāo)。

　　2.金融政策

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個人住房抵押貸款利率和貸款價值比率的調(diào)整，會明顯影響居民購房支付能力，進而影響居民當(dāng)前購房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進而對其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。此外，外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策以及房地產(chǎn)資本市場創(chuàng)新渠道的建立，也會通過影響房地產(chǎn)資本市場上的資金供求關(guān)系，進而起到對房地產(chǎn)開發(fā)、投資和消費行為的調(diào)節(jié)作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。

　　3.住房政策

　　居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經(jīng)濟問題，而且是社會問題。各國的經(jīng)驗表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，而市場和非市場的結(jié)合，才是解決這一問題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導(dǎo);市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營，是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊;如果政府的住房政策不能很好解決低收入和最低收入家庭(依城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平不同，這類家庭所占全部家庭的比例約為10%～15%)的住房問題，也會影響房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經(jīng)從1998年的29.7%上升到了2005年的65.5%。

　　4.城市規(guī)劃

　　城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的色彩，市場經(jīng)濟體系建立后，其科學(xué)性、適用性都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖五個層次，高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動態(tài)性和適用性。

　　實際上，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實施國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益成熟的市場環(huán)境，三個規(guī)劃和計劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的規(guī)劃體系。

　　5.地價政策

　　房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象，因為房地產(chǎn)價格不僅直接影響房地產(chǎn)市場的運作，而且對整體社會經(jīng)濟、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

　　地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。在一定時期內(nèi)，建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費用和管理費用、財務(wù)費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價來間接調(diào)控房地產(chǎn)價格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價進行有效的調(diào)控。

　　6.稅收政策

　　房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策，推動了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。世界上許多國家和地區(qū)，通過個人購房稅務(wù)優(yōu)惠政策，有效推動了住房自有率的提高。我國1998年以來也曾成功運用降低契稅的措施，促進了住房二級市場的發(fā)展;在2005年初運用交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策，有效遏制了商品房市場上的投機需求和對高檔豪華住宅的需求;還從2003年開始研究物業(yè)稅的相關(guān)政策，準(zhǔn)備通過物業(yè)稅制度的實施，來調(diào)整居民和機構(gòu)擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為，減輕地方政府對土地使用權(quán)出讓收入的依賴，建立起一個長期穩(wěn)定的地方政府財政收入來源渠道。

　　7.租金和價格控制

　　租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價格，同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一，合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。在運行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。對住房價格的控制，也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工作內(nèi)容。政府調(diào)控住房價格的目的，一個是避免住房價格泡沫的形成，另一個是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當(dāng)?shù)臐M足。

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