2014物業(yè)管理師考點(diǎn):招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定

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　　招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定

　　1.編制招標(biāo)書

　　招標(biāo)書主要內(nèi)容有：

　　(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括物業(yè)開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工各企業(yè)名稱;竣工日期;占地面積和總建筑面積;房屋類型、數(shù)量與功能分區(qū)情況;公用設(shè)施與配套情況;工程質(zhì)量情況;業(yè)主組成情況等。同時(shí)，附上必要的圖紙，如物業(yè)總平面圖，有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙等。

　　(2)物業(yè)管理的內(nèi)容與要求。包括委托模式，全權(quán)委托還是部分委托;管理范圍，委托的物業(yè)管理項(xiàng)目及內(nèi)容;管理質(zhì)量要求等。

　　(3)對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明。如委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理企業(yè)提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房的面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修基金標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間以及其他需要說(shuō)明的問題。

　　(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施。

　　此外，對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)要求及投標(biāo)申請(qǐng)書的具體內(nèi)容與編制要求、投標(biāo)保證金的金額與支付方式等，還應(yīng)作出較詳細(xì)的說(shuō)明，以便于投標(biāo)單位編制標(biāo)書。一般這種說(shuō)明作為招標(biāo)書的附件。

　　2.標(biāo)底的作用及其確定

　　所謂標(biāo)底，就是招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最高限額的統(tǒng)一。標(biāo)底不向投標(biāo)人公開，其作用一是業(yè)主預(yù)先明確將要達(dá)到的管理服務(wù)目標(biāo)，即確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業(yè)管理企業(yè)。二是以此作為衡量投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩，標(biāo)底是評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)之一。

　　一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)底的確定應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：

　　(1)要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。物業(yè)檔次不同，其管理服務(wù)的水平與要求也不同，相應(yīng)地，物業(yè)管理服務(wù)也將不同。如同是住宅，別墅、公寓、普通住宅等檔次就不同，它們的委托管理標(biāo)底也應(yīng)不同。所以說(shuō)，確定標(biāo)底時(shí)，不能把別墅的招標(biāo)標(biāo)底制定得同普通住宅的招標(biāo)標(biāo)底相同或接近。

　　(2)要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。標(biāo)底直接影響著物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、水平和管理質(zhì)量、也直接影響著業(yè)主和使用人的工作和生活，因此，確定標(biāo)底時(shí)，一定要注意反映業(yè)主和使用人的消費(fèi)水平與消費(fèi)意向。

　　(3)要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)。管理目標(biāo)的貨幣表現(xiàn)形式就是招標(biāo)標(biāo)底，因此，管理目標(biāo)既是投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，也應(yīng)是招標(biāo)單位制定標(biāo)底的重要依據(jù)。投標(biāo)企業(yè)若想中標(biāo)，它的投標(biāo)報(bào)價(jià)必須盡量接近標(biāo)底，而要做到這點(diǎn)，投標(biāo)企業(yè)對(duì)管理目標(biāo)就必須有透徹的理解。而招標(biāo)單位要想選聘到滿意的物業(yè)管理企業(yè)，其制定的標(biāo)底也應(yīng)貼近管理目標(biāo)，否則，它就不可能選聘到投標(biāo)報(bào)價(jià)接近標(biāo)底的管理者。

　　(4)此外，確定標(biāo)底還要嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)，也要注意與物業(yè)管理市場(chǎng)的行情相協(xié)調(diào)。只有這樣，招標(biāo)單位才能制定出合理、科學(xué)的標(biāo)底來(lái)。

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