物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》:物業(yè)租賃及其特征

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第六章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　物業(yè)租賃及其特征

　　(一)物業(yè)租賃的概念

　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種主要交易形式，租賃管理是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中的重要工作內(nèi)容。

　　房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：

　　(1)出租人必須是房屋所有權(quán)人。這個(gè)所有權(quán)人可以是自然人，也可以是法人;可以是所有權(quán)人自己，也可以是共有人(包括共同共有和部分共有);也可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。

　　(2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。

　　(二)房屋租賃的特點(diǎn)

　　房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，它具有以下特征：

　　1.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

　　房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。而且這種權(quán)屬的轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋和相應(yīng)權(quán)利歸還出租人。

　　2.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

　　房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是同類物。房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物來代替，出租人在提供房屋時(shí)，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同類房，包括其他區(qū)域、地段的房屋替代。租賃合同終止后，承租人也必須將原屋奉還。因此，在租賃合同中必須對(duì)標(biāo)的物作詳細(xì)的、區(qū)別性的描述。

　　3.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系

　　房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時(shí)由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國法律規(guī)定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。

　　4.房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

　　在房屋租賃的有效期內(nèi)，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系依然有效，房屋新所有權(quán)人必須承擔(dān)房屋原所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。

　　5.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

　　租賃作為一種民事法律行為，對(duì)其主體――租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力;出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國規(guī)定機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國人不能租用內(nèi)銷房等等。

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