《物業(yè)經(jīng)營管理》:物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第五章知識點匯總

　　物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)

　　預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實際收支，很少與預(yù)算中的估計完全一致。預(yù)算只是一個工具，利用這個工具，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，作出費用支出計劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈運營收益的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。

　　預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。

　　(一)年度運營預(yù)算

　　年度運營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運營費用后，就可得到物業(yè)的凈運營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數(shù)值，由于物業(yè)運營費用中有關(guān)項目費用的變化，也會令業(yè)主的凈運營收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運營收益的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預(yù)算這一有效的財務(wù)工具，準確地預(yù)測和控制物業(yè)的收入與支出。

　　預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間。能源費用支出隨季節(jié)變動，也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳及市場推廣費用在許多月份的開支可能很少，但在物業(yè)出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分攤，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。

　　預(yù)算中要為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加往往會導(dǎo)致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負擔，從而使物業(yè)的燃料費預(yù)算超支。其他與季節(jié)相關(guān)的費用增長，如掃雪費用增加，也會影響到物業(yè)的凈運營收益。當這些額外費用支出與預(yù)算中預(yù)計的相關(guān)費用支出不相匹配時，物業(yè)管理企業(yè)就要對其他預(yù)期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預(yù)算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準備金。

　　為了編制年度運營預(yù)算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對以前若干年的物業(yè)收支狀況進行認真的分析，對于在來年可能要出現(xiàn)的情況(如由于大規(guī)模裝修改造，臨時降低了入住率)，要予以認真的考慮，并在預(yù)算中盡量體現(xiàn)這些可能的變化。

　　年度運營預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對來年的有關(guān)估計對個別的預(yù)算項目作出適當調(diào)整的機會。通過分析預(yù)算中的每一個收支項目，物業(yè)管理企業(yè)就可以對各項預(yù)計的收入和費用項目對物業(yè)表現(xiàn)影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過程中實施有效的控制。通過預(yù)算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來年有關(guān)物業(yè)的收支安排達成共識，以避免雙方在預(yù)算實施的過程中產(chǎn)生矛盾。在預(yù)算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。

　　當物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運營報告時，在預(yù)算中就要按月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預(yù)算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數(shù)情況下，如果某些費用支出在每個月之間變化不大，則可以分成十二等份;有些季節(jié)性發(fā)生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預(yù)算的過程中，需要在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節(jié)性費用的分配達成共識。

　　年度運營預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實際的運營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預(yù)算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時還會隨著時間的進展準備季度預(yù)算，并從中反映出對原年度預(yù)算中某些初始估計的調(diào)整過程。季度預(yù)算一般比年度預(yù)算更為準確，因為預(yù)測的內(nèi)容從時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預(yù)算大致是一個季節(jié)的時間長度，所以對季節(jié)性收支的估計就會更加準確。為了更好地發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)管理過程中的指導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)有時還會進一步將預(yù)算分解為月預(yù)算，以便更加貼近實際、更具操作性。

　　(二)資本支出預(yù)算

　　物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個穩(wěn)定的來源，且不對物業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營過程中逐漸積累這項資金。

　　建立準備金基金，是為物業(yè)資本支出準備資金的慣例做法。資本支出預(yù)算的目的，就是要對每月應(yīng)向準備金基金存入多少資金作出科學(xué)合理的估計。從原則上來說，物業(yè)管理企業(yè)將未來大修或更新改造的所需的投資額(資本支出額)除以月份數(shù)，就可得到每月應(yīng)向準備金基金存入資金的數(shù)量。然而，基金通常是在數(shù)年的時間內(nèi)逐漸積累起來的，因此，必須考慮通貨膨脹對基金支付能力的影響。如果所積累的準備金基金所賺取的利息收入不能抵消通貨膨脹所帶來的影響，則預(yù)計的準備金基金總量將不足以支付未來實際的大修或更新改造過程中所需的投資。此外，材料價格的上漲幅度，可能還會高于通貨膨脹率，所以每月向準備金基金投放的資金數(shù)量應(yīng)適當增加，以使該基金的余額與未來的實際需要額相匹配。

　　(三)長期預(yù)算

　　使用資本支出預(yù)算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個長期預(yù)算，以說明未來5年甚至更長時間內(nèi)(物業(yè)經(jīng)濟壽命年限內(nèi))，物業(yè)運營收入與費用的關(guān)系。由于對未來若干年所進行的長期預(yù)測，很難像對一年后的短期預(yù)測那樣準確，這種長期預(yù)算的詳細與準確程度低于年度運營預(yù)算。

　　長期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化;它可以闡明業(yè)主整個物業(yè)投資計劃中預(yù)計的財務(wù)收益、市場策略和預(yù)計的可能市場變化。長期預(yù)算表明預(yù)計的運營收入、費用支出和準備金基金的來源。對于大型的長期投資項目，由于財務(wù)安排的原因，業(yè)主往往在物業(yè)持有期的初始階段對物業(yè)的凈運營收入有特殊的要求。通常的情況是，物業(yè)持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業(yè)主的投資收益。

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