物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念
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物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念
(一)規(guī)劃與計(jì)劃
規(guī)劃是指制定計(jì)劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程,規(guī)劃的成果稱為計(jì)劃。計(jì)劃是工作或行動前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程等。
物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃,是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果,是物業(yè)管理師思想的具體化,體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么,什么時(shí)候做,由誰去做以及如何做,即對未來行動方案的一種說明。
物業(yè)管理規(guī)劃,是構(gòu)思前景、預(yù)測未來、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果,估計(jì)可能會遇到的問題,并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序,估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間,考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的思考、想像和謀劃,進(jìn)而確定、安排達(dá)到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動和工作成果。物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調(diào)查、預(yù)測、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過程。
制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是:第一,物業(yè)管理師必須參加和主持;第二,發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧,鼓勵(lì)大家參與;第三,實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動和工作計(jì)劃的制定。
(二)計(jì)劃的用途
物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃,是用來指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營管理過程的文件,也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具,還是避免浪費(fèi)、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。沒有物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃,物業(yè)管理師就像失去方向的航船,在洶涌的波濤吹打下飄搖無定,久而久之就會失去信心,導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營管理活動失敗。
物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃有多種用途,主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動;(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素;(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程;(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通,有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識;(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題;(6)測量物業(yè)管理活動,幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制,幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。
(三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式
物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃,屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃;中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間,通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期,通常為3~5年;長期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃,通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。
由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上,而目前物業(yè)管理服務(wù)合同大都是以3~5年甚至1~2年為周期,這就容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場競爭力以及長期保值增值的目標(biāo)。物業(yè)管理的長期計(jì)劃不僅僅是針對某一家物業(yè)管理企業(yè)任內(nèi)的工作,而且是長期不間斷的計(jì)劃管理。編制物業(yè)管理長期計(jì)劃時(shí),要從資產(chǎn)管理的角度,進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費(fèi)用分析,制定物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升和有效利用計(jì)劃,尋求費(fèi)用最低、物業(yè)經(jīng)濟(jì)使用壽命維持時(shí)間最長的最理想維修方式。
以新加坡的物業(yè)管理為例,政府對住宅小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)十分重視,要求物業(yè)企業(yè)能提供完善而長期的計(jì)劃,對外墻、走廊、樓梯、屋頂?shù)裙矆鏊木S修年限,對水管、電線、設(shè)備的更換年限等都要制定計(jì)劃,最長的計(jì)劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣,即使更換了物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員,物業(yè)管理計(jì)劃仍舊不變。因此建立長期管理計(jì)劃是物業(yè)管理服務(wù)的保證,是對業(yè)主負(fù)責(zé)的根本。
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