《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)
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房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)
政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要職能,是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控和按市場(chǎng)發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng),保障房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的合法權(quán)益,使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作納入法制的軌道。
(一)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)
政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)通常包括:
1.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,而且是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),因此必須努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,以不斷提高居民住房水平、改善居住質(zhì)量,不斷促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)投資增長(zhǎng),保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的主要標(biāo)志是:市場(chǎng)供求總量基本平衡,供求結(jié)構(gòu)基本合理,市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定。
2.使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時(shí)候,都有一個(gè)房地產(chǎn)存量來(lái)滿足當(dāng)前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建商品房的入住情況,忽視存量房地產(chǎn)的空置問(wèn)題,或?qū)烧叩闹匾暢潭炔黄ヅ洹_@就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。
3.保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g。以住宅市場(chǎng)為例:長(zhǎng)期的住房政策必須有改善住房質(zhì)量的目標(biāo),必須對(duì)家庭居住偏好(在住宅產(chǎn)權(quán)、類型、位置)加以考慮,政府應(yīng)允許超過(guò)需要數(shù)量的住宅剩余存在,因?yàn)榭罩米≌鳛樽≌袌?chǎng)上的“蓄水池”,可為居民變更住所提供方便,迫使已不符合居住標(biāo)準(zhǔn)的住宅被及時(shí)淘汰,滿足部分家庭對(duì)擁有第二住所的需要。
4.引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。在選擇新建項(xiàng)目位置時(shí),要考慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機(jī)會(huì)和物業(yè)需求的未來(lái)變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求,以避免或減少新建項(xiàng)目空置。
5.滿足特殊群體的需要。例如,在城市住宅建設(shè)中,某些家庭,如老人和殘疾人等,對(duì)住房有特殊的要求,政府必須有與之相關(guān)的政策,從建設(shè)、分配和使用等方面作出特殊的安排,以滿足其住房需要;又例如,隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái),發(fā)展高新技術(shù),成為提高中國(guó)綜合國(guó)力的重要手段,因此對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的土地,就需采取特殊的優(yōu)惠政策。
(二)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段
對(duì)于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,市場(chǎng)的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策,不能過(guò)分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運(yùn)作。這樣才能保證本地及外來(lái)投資者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的信心,進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定繁榮,但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價(jià)格政策等。
1.土地供應(yīng)政策
沒有土地供應(yīng),房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無(wú)從談起。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下,政府是惟一的土地供給者,政府的土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。
土地供應(yīng)政策的核心,是土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對(duì)土地的直接需求,政府土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu),直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動(dòng)形成有效的抑制??茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃,應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào),應(yīng)有足夠的彈性,能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)做出靈敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計(jì)劃也應(yīng)該是公開透明的,能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供近期和中長(zhǎng)期的土地供應(yīng)信息,以幫助市場(chǎng)參與者形成合理的市場(chǎng)預(yù)期、減少盲目競(jìng)爭(zhēng)和不理性行為。
通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,要求政府必須擁有足夠的土地儲(chǔ)備和供給能力,還要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護(hù)的目的是為了更好的、可持續(xù)的滿足需求,但如果對(duì)當(dāng)前的需求都不能很好滿足,就很難說(shuō)這種保護(hù)是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場(chǎng)的多樣化需求之間實(shí)現(xiàn)平衡,必須準(zhǔn)確把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間需求特征,通過(guò)提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平,采用科學(xué)的地價(jià)政策和靈活的土地供給方式,實(shí)現(xiàn)保護(hù)土地資源和滿足需求的雙重目標(biāo)。
2.金融政策
房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件,房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款利率和貸款價(jià)值比率的調(diào)整,會(huì)明顯影響居民購(gòu)房支付能力,進(jìn)而影響居民當(dāng)前購(gòu)房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整,也會(huì)大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤(rùn)水平,進(jìn)而對(duì)其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。此外,外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策以及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng)新渠道的建立,也會(huì)通過(guò)影響房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上的資金供求關(guān)系,進(jìn)而起到對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、投資和消費(fèi)行為的調(diào)節(jié)作用。因此,發(fā)展房地產(chǎn)金融,通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng),是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。
3.住房政策
居住是人類生存的基本要求,住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,而且是社會(huì)問(wèn)題。各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明,單靠市場(chǎng)或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問(wèn)題,而市場(chǎng)和非市場(chǎng)的結(jié)合,才是解決這一問(wèn)題的有效途徑。目前我國(guó)城市住宅的供給主要有三類,即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。其中,廉租房面向最低收入家庭,其供應(yīng)、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制,廉租房不能進(jìn)入市場(chǎng)流通;經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房,政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠,但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象,要受政府的指導(dǎo);市場(chǎng)價(jià)商品住宅則采取完全市場(chǎng)化的方式經(jīng)營(yíng),是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分。如果政府對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格,就會(huì)使市場(chǎng)價(jià)商品住宅受到前兩類住宅的沖擊;如果政府的住房政策不能很好解決低收入和最低收入家庭(依城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,這類家庭所占全部家庭的比例約為10%~15%)的住房問(wèn)題,也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。政府的住房分配和消費(fèi)政策,對(duì)商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控作用也是顯而易見的。 1998年政府停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化政策以來(lái),商品住宅在全部新增住宅供給中的比例,已經(jīng)從1998年的29.7%上升到了2005年的 65.5%。
4.城市規(guī)劃
城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任,對(duì)土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建立后,其科學(xué)性、適用性都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國(guó)部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革,將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖五個(gè)層次,高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng),低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過(guò)程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。
實(shí)際上,國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置,因而也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行起重要作用,政府供應(yīng)土地的過(guò)程應(yīng)是具體實(shí)施國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃的過(guò)程。面對(duì)日益成熟的市場(chǎng)環(huán)境,三個(gè)規(guī)劃和計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外,有必要相互協(xié)調(diào),形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃體系。
5.地價(jià)政策
房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象,因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不僅直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作,而且對(duì)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系,但由于地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大,城市土地又由政府壟斷出讓,所以政府可以用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤(rùn)、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi),建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金大體固定在一定水平上,通過(guò)調(diào)控地價(jià)來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格,經(jīng)常是十分有效的。政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段,靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式,以及必要時(shí)通過(guò)直接的行政干預(yù),都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。
6.稅收政策
房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順?lè)峙潢P(guān)系、保證政府土地收益,還可以通過(guò)稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策,進(jìn)而對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為等方面起到明顯的作用。例如,美國(guó)通過(guò)免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策,推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。世界上許多國(guó)家和地區(qū),通過(guò)個(gè)人購(gòu)房稅務(wù)優(yōu)惠政策,有效推動(dòng)了住房自有率的提高。我國(guó)1998年以來(lái)也曾成功運(yùn)用降低契稅的措施,促進(jìn)了住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展;在2005年初運(yùn)用交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和契稅政策,有效遏制了商品房市場(chǎng)上的投機(jī)需求和對(duì)高檔豪華住宅的需求;還從 2003年開始研究物業(yè)稅的相關(guān)政策,準(zhǔn)備通過(guò)物業(yè)稅制度的實(shí)施,來(lái)調(diào)整居民和機(jī)構(gòu)擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為,減輕地方政府對(duì)土地使用權(quán)出讓收入的依賴,建立起一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的地方政府財(cái)政收入來(lái)源渠道。
7.租金和價(jià)格控制
租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分,租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格,同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象之一,合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。在運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場(chǎng),租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。對(duì)住房?jī)r(jià)格的控制,也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作內(nèi)容。政府調(diào)控住房?jī)r(jià)格的目的,一個(gè)是避免住房?jī)r(jià)格泡沫的形成,另一個(gè)是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當(dāng)?shù)臐M足。
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