2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)講義:房地產(chǎn)市場細(xì)分
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房地產(chǎn)市場細(xì)分
從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā),我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn),對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。
(一)按地域細(xì)分
房地產(chǎn)的不可移動性,表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大,這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,人們認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場的狀況,也多從地域概念開始,因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分,是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。
地域所包括的范圍可大可小,由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū),所以最常見的是按城市劃分,例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市,其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異,因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分,如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度,除按城市劃分外,還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分,如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當(dāng)然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說,市場所包括的地域范圍越大,其研究的深度就越淺,研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。
(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分
由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異,因此需要按照房地產(chǎn)的用途,將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。
(三)按存量增量細(xì)分
通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場:一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式,將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場,將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系,存量市場的活躍,不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置,而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾” 現(xiàn)象,能促進(jìn)增量市場的發(fā)展。
(四)按交易形式細(xì)分
按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式,均有其明顯的特殊性,因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場,由于我國城市土地所有權(quán)屬于國家,因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易,存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易,則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。
(五)按目標(biāo)市場細(xì)分
從市場營銷的角度出發(fā),可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場,來細(xì)分房地產(chǎn)市場。通常情況下,可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平,細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場,例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分,例如,老年住宅市場、青年公寓市場等。
上述五種劃分方法是相互獨(dú)立的,不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要,可以將五種劃分方式疊加在一起,得到更細(xì)的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。
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