物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》:市場法、成本法和收益法

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　市場法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟 物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。物業(yè)估價(jià)有三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

　　(一)市場(比較)法的用途、適用對(duì)象和操作步驟

　　1.用途

　　將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.適用對(duì)象

　　市場法適用于在同一供求范圍內(nèi)、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。

　　對(duì)很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、教堂等，則難以采用市場法估價(jià)。另外，在市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價(jià)。

　　3.操作步驟

　?、偎鸭灰讓?shí)例;

　?、谶x取可比實(shí)例;

　　③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理;

　?、芮笕”葴?zhǔn)價(jià)格。

　　(二)成本法的用途、適用對(duì)象和操作步驟

　　1.用途

　　以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格減去折舊，求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　(成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。)

　　2.適用對(duì)象

　　新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可采用成本法估價(jià)。

　　成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價(jià)。

　　在物業(yè)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。

　　3.操作步驟

　?、偎鸭嘘P(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料;

　?、跍y算重新購建價(jià)格;

　?、蹨y算折舊;

　　④求取積算價(jià)格。

　　(三)收益(還原)法的用途、適用對(duì)象和操作步驟

　　1.用途

　　通過預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

　　2.適用對(duì)象 有收益或有潛在收益的物業(yè)。估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，可將該住宅設(shè)想為出租的情況下，來運(yùn)用收益法估價(jià)。

　　對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　　3.操作步驟

　?、偎鸭Ⅱ?yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料;

　?、陬A(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益;

　　③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);

　?、苓x用適宜的收益法公式求取收益價(jià)格。