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《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章考點:實際價格和名義價格

更新時間:2014-01-06 11:12:50 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章收益性物業(yè)價值評估知識點,相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細(xì)內(nèi)容點擊查看。

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  實際價格和名義價格

  實際價格是指在成交日期時一次付清的價格,或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明,但不是在成交日期時一次付清的價格。

  例如,一套建筑面積100m2、單價3000元/m2、總價30萬元的住房,在實際交易中的付款方式可能有下列幾種:

  1.要求在成交日期時一次付清。

  2.如果在成交日期時一次付清,則給予折扣,如優(yōu)惠5%。

  3.從成交日期時起分期付清,如首期支付10萬元,余款在一年內(nèi)分兩期支付,如每隔半年支付10萬元。

  4.約定在未來某個日期一次付清,如約定一年后付清。

  5.以抵押貸款方式支付,如首期支付5萬元,余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。

  在上述第一種情況下:實際單價為3000元/m2,實際總價為30萬元;不存在名義價格。在第二種情況下:實際單價為3000×(1-5%)=2850(元/m2),實際總價為28.5萬元;名義單價為3000元/m2,名義總價為30萬元。

  在第三種情況下:實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%),實際單價為2928元/m2;名義單價為3000元/m2,名義總價為30萬元。

  在第四種情況下:實際總價為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%),實際單價為2857元/m2;名義單價為3000元/m2,名義總價為30萬元。

  在第五種情況下:實際單價為3000元/m2,實際總價為30萬元;不存在名義價格。

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