2012物業(yè)管理師考試技巧二

　　第二部分：　針對(duì)你認(rèn)為所存在的問(wèn)題：

　　第一段　按照存在問(wèn)題找法律法規(guī)依據(jù)

　　依據(jù)存在問(wèn)題的細(xì)節(jié)，歸為物業(yè)管理的大類，說(shuō)明所不符合國(guó)家物業(yè)管理法律、法規(guī)(包括地方性法規(guī)、條例)的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。

　　一般在物業(yè)管理工作中，按照物業(yè)管理的類別所適用的國(guó)家法律法規(guī)(僅供參考)有：

　　★房屋接管驗(yàn)收、撤管方面：

　?、佟冻鞘凶≌^(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》 (1993年11月13日建設(shè)部建法字[1999]第113號(hào)文發(fā)布執(zhí)行)

　?、凇督ㄔO(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房屋接管驗(yàn)收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號(hào))

　　③《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 (ZBP30001-90)

　?、堋冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

　　⑤《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》

　?、蕖冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》

　?、呓ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

　　⑧《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　?、岬胤叫苑ㄒ?guī)和條例

　　★消防安全方面

　　①《消防法》

　?、凇督ㄖ?nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 建設(shè)部發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB50222-95)

　?、邸冻鞘芯用褡≌踩婪对O(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設(shè)部、公安部令第49號(hào)發(fā)布)

　?、堋蹲赓U房屋治安管理?xiàng)l例》 (1995年3月6日公安部令第24號(hào)發(fā)布)

　　⑤建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

　　⑥《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★環(huán)境管理方面

　　①《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》

　?、凇冻青l(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)通知》

　?、邸冻鞘惺腥莺铜h(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》

　　④《城市綠化條例》

　?、萁ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

　　⑥《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★保潔管理方面

　　《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關(guān)管理實(shí)施細(xì)則

　　★物業(yè)管理委托合同方面

　?、佟吨腥A人民共和國(guó)合同法》

　?、凇冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

　?、邸度珖?guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　?、芙ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

　　⑤建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知

　　⑥建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)的通知

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★房屋維護(hù)修繕?lè)矫?/P>

　?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

　?、凇吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

　　③《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》

　?、堋冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》

　?、荨督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

　?、蕖段ｋU(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》

　?、摺斗课菪蘅樇夹g(shù)管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》

　?、唷斗课萃険p等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程》

　?、帷度珖?guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》、建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

　?、獾胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★設(shè)備管理方面

　?、佟督ㄔO(shè)部關(guān)于提高電梯質(zhì)量的若干規(guī)定》

　　②《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)電梯管理的暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》

　?、劢ㄔO(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知

　　④《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

　?、荨斗课萁庸茯?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

　?、蕖度珖?guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　?、呓ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

　　⑧《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

　?、帷蹲≌貌课还迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　?、獾胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★物業(yè)管理費(fèi)管理方面

　?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

　　②《住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　?、蹏?guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知

　?、堋豆凶≌酆缶S修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》 1992年6月15日建設(shè)部令第19號(hào)發(fā)布

　?、荨吨腥A人民共和國(guó)合同法》

　　⑥《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

　?、摺秶?guó)家稅務(wù)局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》

　　⑧地方性法規(guī)、條例

　　★房屋裝飾裝修管理方面

　?、佟督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

　　②《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

　?、邸蹲≌こ坛跹b飾竣工驗(yàn)收辦法》

　　④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設(shè)部令33號(hào)發(fā)布)

　?、荨度珖?guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　　⑥建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達(dá)標(biāo)辦法的通知

　?、摺吨腥A人民共和國(guó)合同法》

　?、嗟胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　第二段　針對(duì)存在問(wèn)題說(shuō)明應(yīng)該如何做：

　　針對(duì)所存在的問(wèn)題，指出在管理中應(yīng)如何做。 如“根據(jù)……，在…方面應(yīng)做到……”

　　第三段　(可以不說(shuō)明)指出按照“存在問(wèn)題”的管理可能會(huì)造成的影響：

　　二、情景題答題技巧

　　(一)命題形式：一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個(gè)側(cè)面提問(wèn)。

　　1、補(bǔ)缺命題：如某項(xiàng)工作以做了一部分工作，讓考生完成剩余部分內(nèi)容?！俺艘陨瞎ぷ饕酝猓€應(yīng)該如何做?”

　　2、回答命題：讓考生回答問(wèn)題。

　　3、選作命題：從命題中選答一題。

　　(二)命題類型：命題一般會(huì)涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過(guò)程中一些工作的一個(gè)方面。

　　例如物業(yè)的接管與驗(yàn)收、各項(xiàng)工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設(shè)施設(shè)備檢查等)。

　　(三)答題方法： 答題要求：熟悉物業(yè)管理日常各項(xiàng)工作內(nèi)容，按照命題要求回答。

　　1、補(bǔ)缺命題：

　　所謂補(bǔ)缺命題，就是命題就物業(yè)管理某項(xiàng)工作進(jìn)行了一部分，要求考生將剩余部分通過(guò)筆答的形式敘述完成。

　　例如： 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管，另一家新的物業(yè)管理公司來(lái)接管，物業(yè)管理員小李被安排負(fù)責(zé)大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關(guān)資料，小李向按時(shí)間順序列出應(yīng)收集資料的清單。關(guān)于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外，小李還應(yīng)收集那些資料。

　　2、回答命題：

　　所謂回答問(wèn)題，就是命題給出問(wèn)題，要求考生回答。

　　例如“你所在的物業(yè)管理公司，正在對(duì)全體員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，請(qǐng)你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種?”

　　3、選作命題：

　　所謂選作命題，就是命題給出幾個(gè)問(wèn)題，讓考生從中選作一個(gè)來(lái)回答的命題形式。

　　例如：請(qǐng)從下列①-④中選作一題：

　　①高遠(yuǎn)物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū)，工程部王工負(fù)責(zé)1號(hào)樓的房屋日常養(yǎng)護(hù)工作。關(guān)于墻臺(tái)面及吊頂工程，他知道需要定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。請(qǐng)告訴他墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)還需滿足那些要求?

　?、诿舷壬悄澄飿I(yè)管理公司保安部經(jīng)理，某日他接到區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報(bào)告，此時(shí)他應(yīng)該如何辦?

　　③住宅小區(qū)是城市日常生活垃圾的主要產(chǎn)生源地，面對(duì)大量的生活垃圾源源不斷地產(chǎn)生，物業(yè)管理公司應(yīng)如何防治小區(qū)固體廢棄物對(duì)環(huán)境的污染?

　?、茉⒔?，小松所在物業(yè)管理公司計(jì)劃在管區(qū)內(nèi)舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動(dòng)，小宋負(fù)責(zé)制定活動(dòng)方案，他應(yīng)按怎樣的步驟制訂這樣的活動(dòng)方案。

　　三、案例題

　　所謂案例題，就是考察考生解決實(shí)際問(wèn)題的能力、分析問(wèn)題的能力的一類命題。

　　(一)命題形式

　　案例題一般的試題類型是結(jié)合物業(yè)管理公司具體的某項(xiàng)工作：或“依法評(píng)說(shuō)”，或“如何處理”，或“工作評(píng)價(jià)”。例如：

　　1、某住宅小區(qū)一業(yè)主因使用電器不當(dāng)，引起火災(zāi)，物業(yè)管理公司保安人員發(fā)現(xiàn)后用滅火器滅火不果，立即撥打119電話報(bào)警，并啟用消防栓，但是準(zhǔn)備接水龍帶時(shí)，發(fā)現(xiàn)水龍帶已損壞，從其他設(shè)備上接好水龍大后，又發(fā)現(xiàn)水箱水量不足，這時(shí)消防車趕到，經(jīng)消防人員和物業(yè)管理人員共同努力，將火勢(shì)控制住。請(qǐng)?jiān)u價(jià)該物業(yè)管理公司消防設(shè)備維護(hù)管理工作做得如何，并說(shuō)明物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣搞好管區(qū)內(nèi)消防設(shè)備的維護(hù)管理?

　　2、某住宅小區(qū)一業(yè)主劉暢先生是文藝界人士。某日，劉先生在其別墅內(nèi)舉行大型化妝舞會(huì)，場(chǎng)面熱烈，直至次日臨晨五時(shí)才盡興而散。是日，劉暢的鄰居到物業(yè)管理公司投訴說(shuō)他的活動(dòng)影響了他們的正常休息。物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事?物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣按照我國(guó)《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境噪音污染進(jìn)行全面控制?

　　(二)答題方法

　　案例題常見(jiàn)的命題類型有： “依法評(píng)說(shuō)”型、 “問(wèn)題處理”型、 “工作評(píng)價(jià)”型等三種形式。

　　1、“依法評(píng)說(shuō)”型

　　對(duì)于“依法評(píng)說(shuō)”型案例題，應(yīng)按照以下格式回答：

　?、倩陬}目事實(shí)，回答“對(duì)”與“否”。

　?、趯?duì)你的結(jié)論，按照國(guó)家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。

　　③如果是“否”，說(shuō)明如何做。

　　2、“問(wèn)題處理”型

　　對(duì)于“問(wèn)題處理”型案例題，應(yīng)按照以下格式回答：

　?、倩陬}目事實(shí)，回答命題中對(duì)問(wèn)題的處理是“對(duì)”與“否”。

　?、趯?duì)你的結(jié)論，按照國(guó)家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。

　?、廴绻恰胺瘛保f(shuō)明如何做。

　　3、“工作評(píng)價(jià)”型

　　對(duì)于“工作評(píng)價(jià)”型案例題，應(yīng)按照以下格式回答：

　?、倩陬}目事實(shí)，回答命題中某項(xiàng)工作的方式或結(jié)果是“對(duì)”與“否”。

　　②對(duì)你的結(jié)論，按照國(guó)家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進(jìn)行論述。

　?、廴绻恰胺瘛?，說(shuō)明如何做。

　　【例】

　　物業(yè)管理員知識(shí)試卷(滿分100分)

　　一、單項(xiàng)選擇題(60小題，每題1分，滿分60分)

　　答題要求：所謂單項(xiàng)選擇題，就是在所給A、B、C、D四個(gè)答案中，選出一個(gè)正確的答案。

　　例如：

　　1、( D )不是物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本原則：

　　A 業(yè)主至上 B 統(tǒng)一管理 C 權(quán)責(zé)分明 D 產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一

　　2、房屋附屬設(shè)備大修工程，是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，將設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。部件更換率一般至少在( C )%

　　A 15 B 20 C 30 D 40

　　二、多項(xiàng)選擇題(30小題，每題1分，滿分30分)

　　答題要求：所謂多項(xiàng)選擇題，就是在所給A、B、C、D四個(gè)答案中，選出所有正確的答案，可能是幾個(gè)，也可能是全部。

　　例如：

　　1、通常情況下，實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的義務(wù)消防隊(duì)由(ABD)組成

　　A 物業(yè)管理公司員工 B 物業(yè)開發(fā)企業(yè)員工 C 公安機(jī)關(guān)消防人員 D 住宅小區(qū)居民

　　2、我國(guó)城市噪音污染主要源于(ABC)

　　A 車輛交通噪音 B 建筑施工噪音 C 社會(huì)生活噪音 D 風(fēng)聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲

　　三、判斷題(10小題，每題1分，滿分10分)

　　例如：

　　1、街道辦事處有權(quán)為轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)聘用物業(yè)管理企業(yè) ( × )

　　2、物業(yè)管理公司有權(quán)清理所管工業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建 ( √ )

　　物業(yè)管理員技能試卷(滿分100分)

　　第一部分：模擬現(xiàn)場(chǎng)操作

　　一、模擬現(xiàn)場(chǎng)操作題(2小題，每題25分，滿分50分)

　　答題要求：觀看錄像，然后按照要求答題，每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。

　　例如：

　　1、先看一段有關(guān)物業(yè)管理公司管理人員與業(yè)主進(jìn)行收樓驗(yàn)收的錄像，請(qǐng)指出物業(yè)管理人員在與業(yè)主交接物業(yè)單元過(guò)程中存在的問(wèn)題，并說(shuō)明理由。

　　2、先看一段有關(guān)物業(yè)管理公司日常物業(yè)管理工作情況的錄像，請(qǐng)指出其中存在的問(wèn)題，并說(shuō)明規(guī)范要求。

　　第二部分：筆試

　　二、情景題(4小題，每題5分，滿分20分)

　　例如：

　　1、 ××大廈苑物業(yè)管理公司合同期滿撤管，有一家新的物業(yè)管理公司接管，物業(yè)管理員小李被安排負(fù)責(zé)大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關(guān)資料，小李向按時(shí)間順序列出應(yīng)收集資料的清單。關(guān)于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或是用人信息資料以外，小李還應(yīng)收集那些資料。

　　2、你所在物業(yè)管理公司正在對(duì)全體工作人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，請(qǐng)你講解物業(yè)管理人員常用滅火方法有哪幾種?

　　三、案例題(3小題，每題10分，滿分30分)

　　例如：某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的一位業(yè)主廖先生長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司如何處理此事?

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