《物業(yè)經(jīng)營管理》第一章考點:零售商業(yè)物業(yè)管理類型

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　　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型

　　按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為策略與運行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。

　　(一)策略與運行管理

　　策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，這項工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時就開始進(jìn)行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場需求分析、選址分析、經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。這些工作正是從資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，其目標(biāo)是實現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)的收益最大化。策略與運行管理有時由投資商自己(投資商的一個部門或子公司)承擔(dān)，有時由投資商委托給專業(yè)的零售物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這取決于投資商對商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的熟悉程度。

　　從管理層面上來看，策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運營也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。例如，大連萬達(dá)集團(tuán)與包括國美電器、沃爾瑪?shù)攘闶燮髽I(yè)合作的過程中，新加坡嘉德地產(chǎn)與華聯(lián)商廈合作的過程中，都已經(jīng)充分的認(rèn)識到，能否找到合格的、能承擔(dān)商業(yè)物業(yè)策略和整體運營管理的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是成功的關(guān)鍵。

　　然而目前在我國，由于能夠獨立承擔(dān)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的專業(yè)物業(yè)公司極少，加之投資商或業(yè)主對把商業(yè)物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)公司管理的認(rèn)識也有限，因此目前由傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)這一層次管理工作的商業(yè)物業(yè)并不多見，一般直接由投資商完成，或委托給專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司或顧問公司完成。

　　(二)現(xiàn)場管理

　　現(xiàn)場管理則是在物業(yè)建成投入運營之后，對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)?，F(xiàn)場管理是對物業(yè)“硬件”的管理。現(xiàn)場管理有如下幾種類型：

　　1.按管理組織形式不同分類

　　目前一些大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理在管理組織形式上通常采取“門里門外”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。

　　小物業(yè)是指商業(yè)經(jīng)營單位所屬的后勤和總務(wù)部門中單獨設(shè)立一些崗位，其人員負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域內(nèi)的物業(yè)保潔、工程小修(如接電源、安插座等)、內(nèi)部保安工作(如歇業(yè)封門、監(jiān)控等)。大物業(yè)是指在商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域外的工作由專業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)，如負(fù)責(zé)與商業(yè)經(jīng)營有關(guān)聯(lián)的工程大系統(tǒng)的運行和保養(yǎng)、門前三包、外部清潔、消防系統(tǒng)及停車場的管理等。

　　這種“門里門外”物業(yè)管理形式所涉及的各方的責(zé)任、負(fù)責(zé)的區(qū)域等事項必須通過合同加以詳細(xì)確定。它的優(yōu)勢是責(zé)任明確，商業(yè)經(jīng)營者不必為物業(yè)管理過多操心，小物業(yè)配合商業(yè)經(jīng)營活動會更加便捷。它的劣勢是條塊分割太明確，統(tǒng)一協(xié)調(diào)不便，處理突發(fā)事件時往往會產(chǎn)生協(xié)調(diào)不順暢的問題。另外由于各方利益不同，難免會發(fā)生相互推諉的情況。

　　2.按專業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類

　　還有一些大型商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營者根據(jù)物業(yè)管理各個專業(yè)的特點，將關(guān)鍵專業(yè)和費用開支大的專業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡單、勞動密度大和費用可控制的專業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對外實施分包。有的是將所有的專業(yè)全部發(fā)包給一家物業(yè)管理企業(yè)，有的則是分別分包，對外簽訂幾份甚至十幾份的專業(yè)委托合同。

　　上述分別分包的形式一方面可以使專業(yè)分工更加細(xì)化和明確，另一方面也存在一些弊端，例如溝通環(huán)節(jié)過多，全面協(xié)調(diào)困難;用工人數(shù)較多，總體成本加大;各合同起止時間不一，相互影響正常工作，必須嚴(yán)格控制好工作中的關(guān)鍵點。

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