2014年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》章節(jié)練習(xí)6

　　(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

　　1、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括( )等。

　　A.銷售收入 B.出租收入 C. 廣告收入

　　D.利息收入 E貸款本金收入

　　2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出通常包括( )等。

　　A.土地費(fèi)用 B.建造費(fèi)用 C.還本付息

　　D.運(yùn)營費(fèi)用 E稅金

　　3、以下有關(guān)現(xiàn)金流量圖的描述中，正確的是( )。

　　A. 是反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式

　　B.以橫軸為時間軸

　　C. 相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量

　　D. 箭頭向上表示正現(xiàn)金流量

　　E箭頭向下表示正現(xiàn)金流量

　　4、房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分，其中流動資金是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買( )和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。

　　A.房地產(chǎn) B.燃料動力 C.備品備件

　　D.支付工資 E原材料

　　5、以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是( )。

　　A. 物業(yè)維修費(fèi)用增加 B.空置的面積不能產(chǎn)生租金收入

　　C. 物業(yè)管理費(fèi)用增加 D.租出的面積沒有收到租金

　　E 房地產(chǎn)市場不景氣

　　6、收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括( )等都屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。

　　A.人員工資及辦公費(fèi)用 B.保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本

　　C.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用 D.保險費(fèi)、房產(chǎn)稅 E使用稅和法律費(fèi)用

　　7、以下關(guān)于準(zhǔn)備金的表述中，正確的是( )。

　　A.準(zhǔn)備金又稱大修理基金

　　B.是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金

　　C.準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的常規(guī)性支出

　　D.如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除

　　E準(zhǔn)備金常用于房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新

　　8、以下關(guān)于專項維修資金的描述中，錯誤的是( )。

　　A.由業(yè)主在初始購置物業(yè)時按購買價格的一定比例繳納

　　B.該專項維修資金屬物業(yè)管理公司所有

　　C.專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修租更新、改造

　　D.由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理

　　E由小區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理

　　9、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有( )。

　　A.經(jīng)營稅金及附加 B.城鎮(zhèn)土地使用稅 C.房產(chǎn)稅

　　D.印花稅 E企業(yè)所得稅

　　10、以下關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流的公式，正確的是( )。

　　A.稅前現(xiàn)金流 = 凈運(yùn)營收益―抵押貸款還本付息

　　B.稅后現(xiàn)金流 = 稅前現(xiàn)金流―準(zhǔn)備金―所得稅

　　C.潛存毛租金收入―空置和收租損失= 有效毛收入

　　D.潛存毛租金收入―空置和收租損失+其他收入= 有效毛收入

　　E有效毛收入―運(yùn)營費(fèi)用= 凈運(yùn)營收益11、資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。

　　A.投資利潤率 B.通貨膨脹率 C.銀行利息率

　　D.行業(yè)利潤率 E風(fēng)險因素

　　12、以下關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的是( )。

　　A.同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值

　　B.不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的有差別

　　C.資金時間價值是資金本身產(chǎn)生的

　　D.從消費(fèi)者的角度來看，資金時間價值為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償

　　E隨著時間的推移，資金的價值會增加

　　13、計息周期是指計算利息的時間單位，通?？梢允? )。

　　A.年 B.季度 C.月 D.周 E小時

　　14、以下關(guān)于單利計息和復(fù)利計息的表述中，錯誤的是( )。

　　A.單利計息是只按本金計算利息，利息不再生息

　　B.單利的利息總額與借貸時間成反比

　　C.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以復(fù)利計算的

　　D.復(fù)利計息利息再生利息

　　E在投資分析中，一般采用復(fù)利計息更科學(xué)

　　15、名義利率與實際利率的關(guān)系，表述正確的是( )。

　　A.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

　　B.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值

　　C.當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等

　　D.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

　　E名義利率越小，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大

　　16、以下有關(guān)設(shè)備有形磨損的表述中，錯誤的是( )。

　　A.是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實體性磨損

　　B.是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的功能性磨損

　　C.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損

　　D.第一類有形磨損，是設(shè)備在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞

　　E第二類有形磨損，是指設(shè)備因人為因素產(chǎn)生的磨損

　　17、以下有關(guān)設(shè)備無形磨損的表述中，正確的是( )。

　　A.是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值

　　B.不表現(xiàn)為設(shè)備實體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值

　　C.可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損

　　D.第一類無形磨損，是出現(xiàn)了更完善的新型設(shè)備使原有沒備局部或全部喪失其使用功能

　　E第二類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值

　　18、要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。其補(bǔ)償方式有( )。

　　A.有形補(bǔ)償 B.無形補(bǔ)償 C.局部補(bǔ)償

　　D.完全補(bǔ)償 E部分補(bǔ)償

　　19、設(shè)備更新的特點包括( )。

　　A.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的自然壽命

　　B.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

　　C.設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主

　　D.設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量

　　E只比較設(shè)備的費(fèi)用

　　20、物業(yè)經(jīng)營管理實踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益，表現(xiàn)在( )。

　　A.提高物業(yè)租金 B.提高管理效率 C.提高入住率

　　D.減少租金拖欠 E降低管理費(fèi)用

　　21、物業(yè)經(jīng)營管理中，會經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，以下屬于該種情況的是( )。

　　A. 燈泡更換 B.屋頂?shù)姆?C.入口改造

　　D.大堂改造 E空間使用功能的調(diào)整

　　22、以下關(guān)于房地產(chǎn)的投資回收和投資回報的敘述中，正確的是( )。

　　A.投資回收是指投資者對其所投入資本的回收

　　B.投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬

　　C.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤

　　D.投資回收通常是用提取折舊的方式獲得

　　E投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

　　23、以下關(guān)于內(nèi)部收益率的敘述中，錯誤的是( )。

　　A.表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.表明了項目投資所能支付的最低貸款利率

　　C.內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時，項目可行

　　D.內(nèi)部收益率小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時，項目可行

　　E內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時，項目不可行

　　24、動態(tài)投資回收期是指在考慮資金時間價值情況下，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，以下正確的是( )。

　　A.是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)

　　B.對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起

　　C.累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份

　　D.動態(tài)投資回收期以月表示

　　E一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　25、以下關(guān)于現(xiàn)金回報率的表述中，正確的是( )。

　　A.房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的總資本的比率

　　C.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

　　D.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與月現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

　　E現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率

　　26、還本付息的方式包括( )。

　　A.一次還本利息照付，每期僅支付當(dāng)期利息，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息

　　B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息

　　C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息

　　D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息

　　E“氣球法”，即借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

　　27、償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率，以下表述正確的是( )。

　　A.對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.5

　　B.該指標(biāo)的計算對出租經(jīng)營或自營的房地投資項目非常重要

　　C.當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息

　　D.償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算

　　E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)

　　28、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，錯誤的是( )。

　　A.是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)

　　B.屬短期償債能力指標(biāo)

　　C.反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例

　　D.反映債務(wù)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例

　　E.可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度

　　29.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率的主要區(qū)別在于凈現(xiàn)值( )。

　　A.能反映投資獲利數(shù)額的大小

　　B.能反映投資利潤率的高低

　　C.需要首先確定折現(xiàn)率大小

　　D.無論在何種情況下，結(jié)論與內(nèi)部收益率相同

　　(二)多項選擇題

　　1.ABDE 2.ABCDE 3.ABCD 4.BCDE 5.BD 6.ABCDE 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.ABDE 11.ABE 12.ABDE 13.ABCD 14.BC 15.ACD 16.BE 17.ABC 18.CD 19.BCDE 20.ACD 21.BCDE 22.ABDE 23.BD 24.ABCE 25.ACE 26.ABCDE 27.BCDE 28.BD 29.AC

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