2010年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)真題之案例分析

　　第二部分 案例分析

　　(共1題，60分。本題包括一個(gè)地價(jià)評(píng)估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，請(qǐng)認(rèn)真閱讀理解， 并根據(jù)給定條件，綜合分析后回答有關(guān)問(wèn)題。請(qǐng)?jiān)陬}目下方空白處答題)

　　四、某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000 平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地巳閑置5年。

　　上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0~3.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題:

　　1.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由;

　　2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn):如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路;

　　3.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn):如何確定補(bǔ)償價(jià)格?

　　4.根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù);

　　5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓，并簿述不同出讓方式的基本特點(diǎn);

　　6.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)鉻送行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn):

　　(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序迸行評(píng)估;

　　(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料。

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