2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)案例與分析》真題及答案
2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)案例與分析》真題及答案
一、問答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)
(一)2010年5月,甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司,租賃期限為20年。租賃合同約定,租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后,將該房屋裝修改造成酒樓,并加蓋了廚房,現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍,某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。
請(qǐng)問:
1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?
2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?
3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償?
(二)近期,某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化,房地產(chǎn)成交量明顯萎縮,住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì),某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù),請(qǐng)問:結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況,采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題?
(三)某工廠坐落于城市中心區(qū)域,有廠房數(shù)幢,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地,政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備,委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。
請(qǐng)問:
1.評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí),如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?
2.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后,將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用?
3.評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí),如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?
二、單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))
(一)甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán),開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座,規(guī)劃總建筑面積分別為66000┫、69000┫.總層數(shù)為地上4層,地下1層,2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000┫,地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市,租賃期限為15年,租金為2.10元/(┫?D);地上一~四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng),租賃期限為10年,租金為2.50元/(┫?D);B座總建筑面積為67500┫,辦理了銷售許可證,其中8000┫已售出,該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元,施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金,截至目前已付工程款93%?,F(xiàn)因融資需要,甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。
1.A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為( )┫。
A.124500
B.127000
C.132500
D.135000
2.據(jù)調(diào)查,該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形(┫?D),地上一~四層的客觀租金水平為3.0元/(┫?D),則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí),關(guān)于租金取值的說法,正確的是( )。
A.租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金
B.根據(jù)謹(jǐn)慎原則,租約期內(nèi)取租約租金,租約期外取租約租金和客觀租金中較低者
C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則,租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者
D.租約期內(nèi)取租約租金,租約期外取客觀租金
3.該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為( )萬(wàn)元。
A.810
B.132025
C.2835
D.4860
(二)甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目,土地面積為20000┫,2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,規(guī)劃建設(shè)廠房5幢,食堂、浴室、辦公樓各1幢,總建筑面積為25000┫。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證,總建筑面積為16500┫,至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工,此后項(xiàng)目停工至今,在此期間,2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍,共計(jì)500┫。因經(jīng)營(yíng)不善,甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù),委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。
4.采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),應(yīng)按照( )前提進(jìn)行估價(jià)。
A.自己開發(fā)
B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓
C.被迫轉(zhuǎn)讓
D.自愿轉(zhuǎn)讓
5.采用成本法估價(jià),求取土地重新取得價(jià)格時(shí),容積率應(yīng)采用( )。
A.0.03
B.0.83
C.0.85
D.1.25
6.采用成本法估價(jià)時(shí),可計(jì)入開發(fā)成本的是( )。
A.辦公樓開發(fā)費(fèi)用
B.食堂開發(fā)費(fèi)用
C.宿舍開發(fā)費(fèi)用
D.浴室開發(fā)費(fèi)用
7.采用成本法估價(jià)時(shí),應(yīng)( )。
A.按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值
B.按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值
C.按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值
D.結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素,測(cè)算在建工程價(jià)值
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三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分,本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
封面(略)
目錄(略)
致委托人函(略)
××有限公司:
受貴公司委托,我們對(duì)貴公司擁有的位于××市××街××號(hào)一層(房屋所有權(quán)證號(hào):××字第××號(hào),建筑面積為339.29┫)商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。
我公司派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查,估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素,經(jīng)過測(cè)算并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿足本報(bào)告估價(jià)“假設(shè)和限制條件”下的抵押價(jià)值如下(見表1):
表1 估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果一覽表
房屋坐落 | 房屋所有權(quán)證號(hào) | 用途 | 面積/┫ | 評(píng)估單價(jià) /(元/┫) |
評(píng)估總價(jià)/萬(wàn)元 | ||
假定未設(shè)立法定優(yōu) 先受償權(quán)下的價(jià)值 |
××市××街××號(hào) | ××字第××號(hào) | 商業(yè) | 339.29 | 14478.96 | 491.26 | |
工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值 | - | O | 0 | ||||
房地產(chǎn)估價(jià)師知悉 | 已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)值 | - | 0 | 0 | |||
的法定優(yōu)先受償款 | 其他 | - | O | 0 | |||
合計(jì) | - | O | 0 | ||||
抵押 | 小寫 | 14478.96 | 491.26 | ||||
價(jià)值 | 大寫 | 人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整 |
注:估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(蓋章)
法人代表:×××
二O 0九年五月二十二日
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、估價(jià)委托人(略)
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
三、估價(jià)對(duì)象
(一)實(shí)物狀況
估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓,該建筑于2007年建成并投入使用,為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共5層,其中一~二層為商鋪和酒樓,三層為茶樓,四~五層為客房及辦公用房。
大樓外墻粉色墻磚,一~三層為大面積玻璃窗,四~五層為玻璃幕墻;內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。
估價(jià)對(duì)象位于大樓的第一層,建筑面積為339.29┫,層高為5.4m。目前出租用作酒樓,餐區(qū)及操作間地面鋪地磚,墻面刷乳膠漆。
經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看,估價(jià)對(duì)象房屋主體結(jié)構(gòu)完好,基礎(chǔ)設(shè)施完備,維護(hù)保養(yǎng)較好,處于正常使用狀態(tài)。
(二)權(quán)益狀況
估價(jià)對(duì)象為××有限公司擁有的位于××市××街××號(hào)一層的商業(yè)用房。
估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為:房屋所有權(quán)證號(hào):××字第××號(hào);房屋所有權(quán)人:××有限公司;房屋坐落:略;產(chǎn)別:私產(chǎn);幢號(hào):××;房號(hào):××;結(jié)構(gòu):框架;房屋總層數(shù):5層;所在層數(shù):一層;建筑面積:339.29┫;設(shè)計(jì)用途:商業(yè);登記日期:2007年6月6日。
估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓《國(guó)有土地使用證》記載內(nèi)容為:土地證號(hào):第××號(hào);土地使用者:××有限公司;坐落:略;地號(hào):略;地類(用途):商業(yè)用地;使用權(quán)類型:出讓;使用權(quán)面積:3065.30┫;終止日期:2046年4月20日;登記日期:2006年4月21日。
至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對(duì)象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況,至估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對(duì)象已出租用作酒樓,除此以外無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利限制。
四、區(qū)位狀況(略)
五、估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2009年4月21日。
七、價(jià)值定義
本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值,減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。
八、估價(jià)依據(jù)(略)
九、估價(jià)原則(略)
十、估價(jià)方法(略)
十一、估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過綜合分析,確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬(wàn)元,單價(jià)14478.96 元/┫.
十二、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析(略)
十三、估價(jià)人員(略)
十四、估價(jià)作業(yè)日期
2009年4月21日至2009年5月22日
十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)
××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
2009年5月22日
附件(略)
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一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、最高最佳利用分析(略)
五、估價(jià)方法選用(略)
六、估價(jià)測(cè)算過程
1.收益法
收益法是基于預(yù)期原理,選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值,求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為:
式中 V--收益價(jià)格;
Ai--相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第i期末的凈收益;
Y--房地產(chǎn)的報(bào)酬率(折現(xiàn)率)。
(1)確定房地產(chǎn)收益
1)租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益
估價(jià)對(duì)象已出租,租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對(duì)象租賃合同,從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算,租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2.
表2 租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表 (單位:元/┫)
時(shí)間 | 有效毛收入 |
2009.4.21~2010.4.20 | 50 ×12=600 |
2010.4.21~2011.4.20 | 55×12=660 |
2011.4.21~2012.4.20 | 60×12=720 |
2012.4.21~2013.4.20 | 60 ×12=720 |
往:租金按建筑面積計(jì)算,收入均為年末取得。
2)租約期外房地產(chǎn)收益
根據(jù)市場(chǎng)行情測(cè)算,目前估價(jià)對(duì)象按建筑面積計(jì)算的正常市場(chǎng)租金為70~75元/(┫?月)(計(jì)算過程略),且租金水平呈逐年遞增趨勢(shì),遞增比率為每年2%~5%,由此,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/(┫?月),且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一般情況,空置率取2%,假設(shè)上述收益變化趨勢(shì)在未來使用年限里相對(duì)穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×(1-2%)=1176(元/┫)。
(2)確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金,計(jì)算結(jié)果見表3(計(jì)算過程略)。
(3)確定年凈收益
計(jì)算公式:估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
則估價(jià)對(duì)象年凈收益見表3.
表3 估價(jià)對(duì)象年凈收益計(jì)算一覽表(單位:元/┫)
時(shí)間 | 年有效毛收入① | 管理費(fèi)用② | 維修費(fèi)③ | 保險(xiǎn)費(fèi)④ | 稅金⑤ | 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用⑥=②+③+④+⑤ | 年收益⑦=①-⑥ |
2009.4.21~2010.4.20 | 600 | 18 | 18 | 1.2 | 105.6 | 142.8 | 457.2 |
2010.4.21~2011.4.20 | 660 | 19.8 | 18 | 1.2 | 116.16 | 155.16 | 504.84 |
2011.4.21~2012.4.20 | 720 | 21.6 | 18 | 1.2 | 126.72 | 167.52 | 552.48 |
2012.4.21-2013.4.20 | 720 | 21.6 | 18 | 1.2 | 126.72 | 167.52 | 552.48 |
(4)確定報(bào)酬率
綜合考慮,確定報(bào)酬率為7%(計(jì)算過程略)。
(5)確定估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為:
=16740.50(元/┫)。
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2.市場(chǎng)法
市場(chǎng)法是估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較,對(duì)已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正,得出估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為:
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
(1)可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見表4.
(2)建立可比價(jià)格基礎(chǔ)(略)
(3)選取比較因素及因素條件說明
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB./T 50291-1999)及項(xiàng)目特點(diǎn),本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。
1)交易情況
交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素,是否為正常交易。
2)交易日期
交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn),其成交價(jià)格存在差異。
3)區(qū)域因素和個(gè)別因素
估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。
4)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況見表5.
表5 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況
影響因素 | 估價(jià)對(duì)象 | 可比實(shí)例1 | 可比實(shí)例2 | 可比實(shí)例3 | ||
交易情況 | 正?!?/FONT> | 正?!?/FONT> | 正?!?/FONT> | 正?!?/FONT> | ||
交易日期 | 2009.4.21 | 2009.3.15 | 2008.12.30 | 2009.2.22 | ||
繁華 | 商業(yè)區(qū)域 | 小區(qū)級(jí) | 小區(qū)級(jí) | 小區(qū)級(jí) | 小區(qū)級(jí) | |
程度 | 商業(yè)設(shè)施聚集狀況 | 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng) | 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng) | 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng) | 小區(qū)級(jí)綜合專業(yè)商場(chǎng) | |
區(qū)域因素 | 交通條件 |
公交便捷程度 | 1-2路公交線 | 1~2路公交線 | 1~2路公交線 | 1~2路公交線 |
交通通達(dá)程度 | 雙向二車道 | 雙向二車道 | 雙向二車道 | 雙向二車道 | ||
城市規(guī)劃限制 | 功能分區(qū) |
商業(yè)、住宅 |
商業(yè)、住宅 |
商業(yè)、住宅 |
商業(yè)、住宅 | |
環(huán)境 |
區(qū)域環(huán)境 |
環(huán)境欠整潔,但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好 |
環(huán)境欠整潔,但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好 |
環(huán)境欠整潔,但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好 |
環(huán)境欠整潔,但經(jīng)營(yíng) 氣氛良好 | |
臨街 | 臨街道路類型 | 城市主、次干道 | 城市主、次干道 | 城市主、次干道 | 城市主、次干道 | |
狀況 | 臨街位置 | 城市主、次干道 | 城市主、次干道 | 城市主、次干道 | 城市主、次干道 | |
距區(qū)域 商業(yè)中心距離 |
100~5001"i"1 |
100~500m |
100~500m |
100一500m | ||
個(gè)別因素 |
距公交站點(diǎn)距離 | 小于50m | 小于50m | 小于50m | 小于50m | |
層高 | 5.4m | 5.4m | 4.5m | 4.5m | ||
面積 | 面積適中,對(duì)現(xiàn)實(shí)用途無(wú)影響,同時(shí)也利于未來用途改變 | |||||
形狀 | 形狀規(guī)則 | 形狀規(guī)則 | 形狀規(guī)則 | 形狀規(guī)則 | ||
開間(寬度與進(jìn)深比) | 1:1.2 | 1:1 | 1:0.8 | 1:0.8 | ||
成新率 | 八至九成新 | 七至八成新 | 七至八成新 | 七至八成新 |
根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況表,建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù),見表6.
表6 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)
影響因素 | 估價(jià)對(duì)象 | 可比實(shí)例1 | 可比實(shí)例2 | 可比實(shí)例3 | ||
商業(yè)區(qū)級(jí)別 | O | O | O | 0 | ||
繁華程度 |
商業(yè)設(shè)施聚集度 |
O |
O |
0 |
O | |
區(qū) | 公交便捷程度 | O | O | O | O | |
域 因 素 |
交通條件 |
交通通達(dá)程度 | O |
0 |
O |
O |
城市規(guī)劃限制 | 功能分區(qū) | O | 0 | O | O | |
環(huán)境 | 區(qū)域環(huán)境 | 0 | 0 | O | 0 | |
小計(jì) | 0 | 0 | 0 | O | ||
臨街道路類型 | 0 | O | 0 | 0 | ||
臨街狀況 |
臨街位置 |
O |
O |
O |
O | |
個(gè) | 距區(qū)域商業(yè)中心距離 | 0 | O | O | +1.5 | |
別 | 距公交站點(diǎn)距離 | O | O | O | O | |
因 素 |
層高 | -1 | -1 | |||
面積 | O | O | O | O | ||
開間(寬度與進(jìn)深比) | +1 | +2 | +2 | |||
成新率 | -1 | -1 | -1 | |||
小計(jì) | 0 | 0 | O | 1.5 |
5)建立可比實(shí)例體系
上述修正因素比較為間接修正,現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比較,建立直接比較關(guān)系,見表7.
表7 比較因素修正
項(xiàng)目 | 可比實(shí)例1 | 可比實(shí)例2 | 可比實(shí)例3 |
單價(jià)/(元/┫) | 12461.54 | 12272.73 | 12096.77 |
交易情況修正系數(shù) | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
交易日期修正 | 100/100 | 100/1oo | 100/100 |
區(qū)域因素 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
個(gè)別因素 | 100/100 | 100/100 | 100/101.5 |
比準(zhǔn)價(jià)格/(元/┫) | 12461.54 | 12272.73 | 11918.00 |
取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)結(jié)果,即估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為:(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/┫)。
3.估價(jià)結(jié)果確定
綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果,結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),決定采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果,即:
評(píng)估單價(jià)=(16740.50+12217.42)/2=14478.96(元/┫)。
評(píng)估總價(jià)=14478.96×339.29=491.26(萬(wàn)元)。
總價(jià)大寫:人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整。
二O O九年五月二十二日
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè),后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))
本次估價(jià)背景情況如下:
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開發(fā)公司,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí),從估價(jià)對(duì)象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。
以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷:
(一)估價(jià)的假設(shè)條件
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。
2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下,按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益,并在未來可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提,若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí),由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真,本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。
4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地,證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日,剩余使用年限為44年。
遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則,本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)(未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書),設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。
5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求,并得到有效使用。
6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益,包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。
7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。
8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看,不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí),點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致,提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。
9.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí),觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常,但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷,本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。
(二)估價(jià)的限制條件
1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù),不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任,超出此范同使用報(bào)告,本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。
3.根據(jù)× ×市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征,本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年,即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi),如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化,并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響,應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。
4.本報(bào)告僅供委托人使用,未經(jīng)本公司同意,不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
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參考答案
一、問答題
(一)答:
1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。(3分)
2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定:
(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。(1分)
(2)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定。(1分)
(3)拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。(1分)
(4)若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。(1分)
(5)對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的,可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。(1分)
3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托評(píng)估確定。(2分)
或:乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。(2分)
或:乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款(或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。(2分)
(二)答:
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意:
(1)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2分)
(2)開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(2分)
(3)開發(fā)周期可能延長(zhǎng)。(2分)
(4)開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(2分)
(5)折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。(2分)
(三)答:
1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估,土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途,適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)
2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用:
(1)建筑物拆除費(fèi)用。(2分)
(2)土地開發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用)。(2分)
(3)其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。(2分)
3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,用途應(yīng)界定為商業(yè),適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)
二、單項(xiàng)選擇題
1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D
三、指錯(cuò)題
1.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限)。
2.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清;或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況;或建成時(shí)間未具體到月;或缺估價(jià)對(duì)象四至;或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。
3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況;或缺租賃權(quán)情況;或缺是否優(yōu)先受償款情況。
4.價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場(chǎng)價(jià)值定義。
5.結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒有大寫。
6.缺少風(fēng)險(xiǎn)提示(或說明)。
7.附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后。
8.客觀毛租金收益(100元/┫?月)確定有誤。
9.租約期外租金構(gòu)成內(nèi)涵不清。
10.租約期外租金面積內(nèi)涵不清。
11.租約期外收益變化趨勢(shì)在未來使用年限相對(duì)穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)(或不符合謹(jǐn)慎原則)。
12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入,如押金收入(或租賃期外有效毛收入中缺押金收益)。
13.租約期外凈收益確定有誤,未扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
14.空置率取2%的理由不充分。
15.等比遞增計(jì)算中租約期外的折現(xiàn)期錯(cuò)誤。(不應(yīng)為5年,應(yīng)為4年)
16.表4中的可比實(shí)例成交價(jià)未說明付款方式。
17.可比實(shí)例1與估價(jià)對(duì)象規(guī)模差異過大,不宜適用為可比實(shí)例。
18.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)不同未作修正。
19.比較、修正項(xiàng)目不全:或缺少情況的修正;或缺少租賃期的比較和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比較修正;或缺交易日期(市場(chǎng)狀況)的修正(或不修正的理由)。
20.距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點(diǎn)的距離應(yīng)為區(qū)域因素。
21.表6中修正系數(shù)的表述形式錯(cuò)誤。
22.表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或(具體指出)某個(gè)因素的取值缺乏理由。
23.表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)數(shù)的差異。
24.技術(shù)報(bào)告結(jié)果中未計(jì)算抵押價(jià)值;或未考慮法定優(yōu)先受償款。
25.比準(zhǔn)結(jié)果取三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。26.估價(jià)結(jié)果取兩種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。
四、改錯(cuò)題
錯(cuò)誤:本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。
改為:本次估價(jià)以委托人(或××房地產(chǎn)開發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。
錯(cuò)誤:設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。
改為:設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。
錯(cuò)誤:自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。
改為:自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。
錯(cuò)誤:不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。
改為:假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。
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