2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》真題及答案

2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號)

　　1.一般來說，與長期投資相比，短期投資( 　)。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)較大

　　B.收益率較高

　　C.流動(dòng)性較好

　　D.投資回收期較長

　　2.同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有( 　)。

　　A.保值性

　　B.增值性

　　C.異質(zhì)性

　　D.弱流動(dòng)性

　　3.下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是( 　)。

　　A.購買房地產(chǎn)股票

　　B.購買商鋪

　　C.購買房地產(chǎn)債券

　　D.購買住房抵押支持證券

　　4.關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是( 　)。

　　A.投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險(xiǎn)的投資組合

　　B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合

　　C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消

　　D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消

　　5.關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是( 　)。

　　A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

　　B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

　　C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

　　D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

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　　10.某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是( 　)。

　　A.目標(biāo)定價(jià)法

　　B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　C.隨行就市定價(jià)法

　　D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于( 　)。

　　A.試探性調(diào)查

　　B.描述性調(diào)查

　　C.創(chuàng)新性調(diào)查

　　D.因果性調(diào)查

　　12.下列市場趨勢分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是( 　)。

　　A.指數(shù)平滑法

　　B.市場因子推演法

　　C.德爾菲法

　　D.銷售人員意見綜合法

　　13.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是( 　)。

　　A.形象差異化戰(zhàn)略

　　B.人員差別化戰(zhàn)略

　　C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略

　　D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

　　14.關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是( 　)。

　　A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同

　　B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同

　　C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同

　　D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較

　　15.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息( 　)萬元。

　　A.2.00

　　B.7.30

　　C.8.53

　　D.9.00

　　16.關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是( 　)。

　　A.名義利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息

　　B.實(shí)際利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息

　　C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

　　D.當(dāng)計(jì)息周期為"月"時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

　　17.王某擬購買一套面積為120┫、單價(jià)為7800元/┫的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為( 　)元。

　　A.1297.91

　　B.3584.01

　　C.4881.93

　　D.5158.71

　　18.某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是( 　)元。

　　A.14945.16

　　B.15841.87

　　C.26764.51

　　D.28370.38

　　19.對一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率( 　)。

　　A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償

　　B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償

　　C.沒有實(shí)際意義

　　D.不能直接用于財(cái)務(wù)評價(jià)

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　　20.假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時(shí)，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是( 　)。

　　A.16.67%

　　B.16.71%

　　C.16.80%

　　D.17.00%

　　21.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是( 　)。

　　A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

　　B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值

　　C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

　　D.銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資

　　22.張某購買了一間總價(jià)值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是( 　)。

　　A.8.17%

　　B.13.62%

　　C.14.00%

　　D.23.33%

　　23.某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為( 　)。

　　A.625%

　　B.80.00%

　　C.133.33%

　　D.200.00%

　　24.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000┫，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/┫，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為( 　)元/┫。

　　A.5377.78

　　B.6277.78

　　C.6722.22

　　D.7847.22

　　25.判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于( 　)階段的工作。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)辨識

　　B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

　　C.風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

　　D.風(fēng)險(xiǎn)決策

　　26.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有( 　)。

　　A.可逆性和可延期性

　　B.可逆性和不可延期性

　　C.不可逆性和可延期性

　　D.不可逆性和不可延期性

　　27.在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是( 　)。

　　A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃

　　B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置

　　C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃

　　D.城市土地利用規(guī)劃

　　28.下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是( 　)。

　　A.輔助報(bào)表

　　B.資產(chǎn)負(fù)債表

　　C.資金來源與運(yùn)用表

　　D.現(xiàn)金流量表

　　29.下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是( 　)。

　　A.回收固定資產(chǎn)余值

　　B.自有資金

　　C.長期借款

　　D.凈轉(zhuǎn)售收入

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　　30.下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是( 　)。

　　A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)

　　B.市盈率=股價(jià)/每股收益

　　C.市盈率=市值/銷售收入

　　D.市盈率=市值/現(xiàn)金流

　　31.劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為( 　)元。

　　A.2363.64

　　B.2600.00

　　C.3818.18

　　D.4200.00

　　32.一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有( 　)。

　　A.較高的收益性

　　B.較強(qiáng)的流動(dòng)性

　　C.直接融資的功能

　　D.抵御通貨膨脹影響的功能

　　33.關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是( 　)。

　　A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

　　B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)

　　C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

　　D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)

　　34.在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于( 　)。

　　A.交通的通達(dá)程度

　　B.物業(yè)的規(guī)模大小

　　C.人口的分布密度

　　D.居民的購買能力

　　35.下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是( 　)。

　　A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

　　B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息

　　C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

　　D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅

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　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　1.相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有( 　)。

　　A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

　　B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

　　C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)

　　D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營

　　E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

　　2.按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在( 　)等方面存在差異。

　　A.投資決策

　　B.規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　C.工程建設(shè)

　　D.地域范圍

　　E.產(chǎn)品功能

　　3.國際上通常采取的住房保障方式有( 　)。

　　A.政府直接建房

　　B.對住房投資人減稅

　　C.對住房承租人減稅

　　D.對住房承租人補(bǔ)貼

　　E.鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房

　　4.下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( 　)。

　　A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)

　　B.獲取項(xiàng)目所需土地

　　C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)

　　D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)

　　E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)

　　5.關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有( 　)。

　　A.有效市場大于服務(wù)市場

　　B.服務(wù)市場大于潛在市場

　　C.潛在市場大于有效市場

　　D.滲透市場大于有效市場

　　E.服務(wù)市場大于滲透市場

　　6.關(guān)于房地產(chǎn)"購買-更新改造-出租-出售"模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有( 　)。

　　A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)

　　B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的"1"時(shí)點(diǎn)

　　C.發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)

　　D.各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下

　　E.轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上

　　7.關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有( 　)。

　　A.利率是由儲蓄和投資決定的

　　B.利率是由貨幣的供求決定的

　　C.利率是由可貸資金的供求決定

　　D.利率是在商品市場和貨幣市場同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的

　　E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性

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　　8.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有( 　)。

　　A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

　　B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

　　C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算

　　D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級別有關(guān)

　　E.企業(yè)所得稅稅率為25%

　　9.下列房地產(chǎn)投資評價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有( 　)。

　　A.現(xiàn)金回報(bào)率

　　B.投資回收期

　　C.借款償還期

　　D.資產(chǎn)負(fù)債率

　　E.資本金利潤率

　　10.下列不確定性因素中，屬于"開發(fā)-銷售"模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有( 　)。

　　A.土地費(fèi)用

　　B.權(quán)益投資比率

　　C.運(yùn)營費(fèi)用

　　D.開發(fā)期

　　E.貸款利率

　　11.政府對企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時(shí)，重點(diǎn)評估的內(nèi)容有( 　)。

　　A.項(xiàng)目是否符合國家法律法規(guī)要求

　　B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求

　　C.項(xiàng)目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求

　　D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求

　　E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求

　　12.城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括( 　)。

　　A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)

　　B.土地出讓金

　　C.征地拆遷費(fèi)

　　D.契稅

　　E.公建配套設(shè)施費(fèi)

　　13.商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有( 　)。

　　A.國有土地使用證

　　B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.建設(shè)工程施工許可證

　　E.商品房預(yù)售許可證

　　14.關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有( 　)。

　　A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失

　　B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金

　　C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整

　　D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金

　　E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

　　15.按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為( 　)等類型。

　　A.市級購物中心

　　B.地區(qū)購物商場

　　C.居住區(qū)商場

　　D.鄰里服務(wù)性商店

　　E.批發(fā)市場

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　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

　　1.商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。(　 )

　　2.投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)。(　 )

　　3.土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。(　 )

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。(　 )

　　5.指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。(　 )

　　6.如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。(　 )

　　7.按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。(　 )

　　8.當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。(　 )

　　9.運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。(　 )

　　10.實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價(jià)值。(　 )

　　11.借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。(　 )

　　12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。(　 )

　　13.在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。(　 )

　　14.由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。(　 )

　　15.收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。(　 )

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請?jiān)诖痤}紙上作答)

　　(一)某家庭計(jì)劃5年后購買一套120┫的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：

　　(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息)(8分)

　　(二)張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案：購買房價(jià)為600萬元的商鋪，首付款為總價(jià)的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%.

　　乙方案：購買總價(jià)為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。

　　以上兩個(gè)方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。

　　1.編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。

　　2.試評價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。(12分)

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參考答案及解析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

　　三、判斷題

　　1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×

　　(2)P2=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=6000元/(0.25%-05%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}=386840.23元

　　(3)P3=A2/i[1-1/(1+i)n]=1000元10.25%×[1-1/(1+0.25%)60]=55652.36元

　　(4)P=P1+P2+P3=(500000+386840.23+55652.36)元=942492.59元

　　(5)5年后的終值為：F=P(1+i)n=942492.59元×(1+0.25%)60=1094815.21元

　　(6)可購住房總價(jià)為：1094815.21元/50%=2189630.42元

　　(7)可購住房單價(jià)為：2189630.42元/120┫=18246.92元/┫

　　(二)解：

　　1.編制資本金現(xiàn)金流量表

　　(1)甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

　　資本金現(xiàn)金流量表(單位：萬元)

　　年還本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71萬元

　　(2)乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。

　　資本金現(xiàn)金流量表單位?萬元

　　2.用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選

　　(1)進(jìn)行單一方案評價(jià)

　　NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+12403/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+13024/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}萬元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)萬元=19806萬元

　　因?yàn)镹PV甲>0，所以甲方案可行。

　　NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}萬元=(-400+426.60+182.82)萬元=209.4萬元

　　因?yàn)镹PV乙>0，所以乙方案可行。

　　(2)用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選

　　因?yàn)橐曳桨竿顿Y高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。

　　(3)計(jì)算(乙-甲)差額內(nèi)部收益率

　　令i1=16%

　　NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+2476/16%×[1-1/(1+16070)4]×1/9(1+15%)15}萬元=488萬元

　　令12=17%

　　NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-11(1+17%)5]×11(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}萬元=-0.97萬元

　　FIRR=16%+488/(4.88+097)×1%=16.83%

　　因?yàn)镕IRR=1683%>15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。

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　　解析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

　　4.B選項(xiàng)投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。

　　5.房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。

　　8.土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi);②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用;③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用;④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用;⑤貸款利息;⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

　　12.時(shí)間序列分析法包括簡單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。

　　15.(1)按月計(jì)息時(shí)，利息和=P[(1+i)n-1]=1000萬元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24萬元

　　(2)按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[(1+1)n-1]=1000萬元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24萬元

　　(1)-(2)=2.0萬元

　　17.P=120┫×7800元/┫×700/0=655200元，A=P1/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2/12)20×12]=3584.01元。

　　18.因?yàn)槟昀逝c年租金增長率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，則A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。

　　20.FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%.

　　22.A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100萬元×40%x75%/[1-11(1+7.5%)10]=5.83萬元稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%

　　23.流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。

　　24.總建筑面積(產(chǎn)量)=15000┫×3=45000┫，可銷售面積(銷售量)=45000┫×800/0=36000┫，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入=總成本，銷售單價(jià)×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價(jià)為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/┫

　　本題容易出錯(cuò)的點(diǎn)在于計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本應(yīng)用總建筑面積。

　　31.(1200+100+800)元/55%=3818.18元。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　8.B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額;D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級別有關(guān)。

　　10.對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。

　　12.以出讓方式取得熟地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。

　　15.零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。

　　三、判斷題

　　1.商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

　　4.還可以采用邀請招標(biāo)的方式。

　　5.指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。

　　8.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。

　　11.借款還本付息估算表屬于主要的輔助報(bào)表。

　　14.利率的變化會給REITs的實(shí)際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。

　　15.收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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