2012年房地產估價師《案例分析》模擬題(43)

　　二)收益法

　　1.估算有效毛收入

　　(1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入：根據估價人員對同一供需圈內位置、結構相同的商業(yè)用房的市場調整，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結合估價對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平l、2層平均為每建筑面積65元/(月/┫)，則年潛在毛收人為：65×243.70×12元=190086元。

　　(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收人，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)空置率和租金損失率分別為l0%和5%，則年有效毛收入為：190086元×(1-10%)×(1-5%)=162524元

　　2.確定年運營費用

　　為維護房地產正常經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：

　　(1)稅金。指房產所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產稅和營業(yè)稅及附加等。根據國家及××市稅費征收標準，房產稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：162524×(12%+5.85%)=29011元。

　　(2)管理費和租賃費用。指對出租房屋實行的必要管理和租賃所需的費用，按經驗數據為租金收入的2.5%，則：162524×2.5%=4063元。

　　(3)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為4800元(取值及計算過程略)。

　　(4)保險費。指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經調查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價值的0.15%。根據××市房地產管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為2000元/┫。則保險費為：

　　2000×243.70×0.15%=731(元)

　　(5)運營費用合計：年運營費用=(1)+(2)+(3)4-(4)=38605元

　　3.確定房地產年凈收益

　　房地產年凈收益=年有效毛收人一年運營費用

　　=162524元-38605元=123919元

　　4.確定報酬率

　　報酬率是將房地產凈收益轉換為價格的比率，其實質是一種投資收益率。采用安全利率加風險調整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。

　　5.確定收益年限n

　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經現(xiàn)場查勘現(xiàn)狀成新為十成新。根據部頒標準，鋼筋混凝土結構非生產用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0H，尚可使用年限為58.9年。另外，根據估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權年限，故：(來源：建設工程教育網)

　　未來可獲收益的年限n=58.9年

　　6.計算房地產收益價格

　　V=A/r[1-1/(1+Y)n]=123919/8%×[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)

　　即估價對象房地產的收益價格為l53.23萬元。

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