2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)精選題(10)

　　三、案例分析題

　　3. 張某購買了一套市場價(jià)格為200萬元的商品房，首付款為50%，余款向銀行申請(qǐng)抵押貸款，假設(shè)貸款期限為20年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%。

　　<1>、張某這筆貸款的月利率和還款期數(shù)分別為( )。

　　A.0.3872%，20期

　　B.0.4167%，240期

　　C.5%，20期

　　D.5%，240期

　　<2>、張某這筆貸款的月償還額為( )元。

　　A.5800.3

　　B.6233.5

　　C.6599.78

　　D.7908.5

　　<3>、如果張某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是( )。

　　A.每月償還利息遞增、每月付款遞減

　　B.每月償還利息遞減、每月付款遞增

　　C.每月償還利息遞增、每月付款遞增

　　D.每月償還利息遞減、每月付款遞減

　　<4>、如果張某選擇浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款，那么這種貸款形式的優(yōu)點(diǎn)有( )。

　　A.可以鎖定利息支出

　　B.貼近市場利率水平

　　C.當(dāng)利率下降時(shí)，可節(jié)省成本

　　D.當(dāng)利率上升時(shí)，可節(jié)省成本

　　4. 近年來各地的房產(chǎn)人如雨后春筍般成長起來，僅北京地區(qū)就有2000多家房產(chǎn)公司，市場競爭異常激烈，而房產(chǎn)促銷策略作為房產(chǎn)營銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開拓市場，樹立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購買者的有力機(jī)制。請(qǐng)回答以下問題：

　　<1>、常見的房地產(chǎn)非人員推銷方式有( )。

　　A.現(xiàn)場促銷

　　B.營業(yè)推廣

　　C.房地產(chǎn)廣告

　　D.公共關(guān)系

　　<2>、人員推銷的特征表現(xiàn)為( )。

　　A.當(dāng)面洽談，便于及時(shí)調(diào)整

　　B.可建立長期關(guān)系，便于了解顧客要求

　　C.信息反饋快，以便及時(shí)調(diào)整自己經(jīng)營策略，技術(shù)措施

　　D.時(shí)間成本較低

　　<3>、某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是( )。

　　A.擴(kuò)大房產(chǎn)商品知名度

　　B.樹立房地產(chǎn)企業(yè)形象

　　C.降低房地產(chǎn)價(jià)格

　　D.向消費(fèi)者或代理商提供一種特殊的優(yōu)惠

　　<4>、公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性指( )。

　　A.公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳

　　B.公共關(guān)系效果不明顯

　　C.公共關(guān)系效果不是立刻見效，需一定時(shí)間的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)效果

　　D.公共關(guān)系推廣一般沒有效果

　　5. 利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在物業(yè)服務(wù)合同中約定采用包干制計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元。但由于近期物價(jià)上漲，導(dǎo)致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產(chǎn)生虧損約10萬元。請(qǐng)回答下列問題：

　　<1>、瑞辰物業(yè)公司的虧損應(yīng)按( )處理。

　　A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔(dān)

　　B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔(dān)

　　C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決

　　D.由瑞辰物業(yè)公司承擔(dān)，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)對(duì)物業(yè)公司給予一定比例的補(bǔ)償

　　<2>、采用這種物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)管理費(fèi)用具有( )特征。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高

　　B.人工成本占總成本的比例較高

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用可預(yù)測性比較強(qiáng)

　　D.風(fēng)險(xiǎn)完全由物業(yè)公司承擔(dān)，所以對(duì)物業(yè)公司來說是不利的

　　<3>、如果瑞辰物業(yè)公司想在下一年度扭虧為盈，則( )。

　　A.可以直接提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

　　B.可以不斷提高企業(yè)管理水平，減少物業(yè)服務(wù)成本的支出

　　C.可以減少法定稅費(fèi)的支出

　　D.可以降低物業(yè)服務(wù)水平以節(jié)約開支

　　<4>、如果瑞辰物業(yè)管理公司是一個(gè)二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，則管理人員中中級(jí)職稱人員至少為( )人以上。

　　A.5

　　B.10

　　C.20

　　D.30

　　參考答案

　　三、案例分析題

　　3、<1>[答案]：B

　　[解析]：按月還款方式的計(jì)算中，利率必須采用月利率，還款期數(shù)必須是按月計(jì)算的期數(shù)。

　　月利率=年利率/12=5%÷12=0.4167%;按月的期數(shù)=20×12=240(期)。

　　<2>[答案]：C

　　[解析]：本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計(jì)算。

　　張某借款：200×50%=100(萬元)

　　A=P×i×(1+i)n/(1+i)n-1

　　=100×0.4167%×(1+0.4167%)240/(1+0.4167%)240-1

　　=0.659978(萬元)=6599.78(元)

　　<3>[答案]：D

　　[解析]：本題考查等本金還款方式的特點(diǎn)。其特點(diǎn)是每月償本金不變，利息逐期遞減，月還款額遞減。

　　<4>[答案]：BC

　　[解析]：本題考查浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的優(yōu)點(diǎn)。浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的優(yōu)點(diǎn)是：貼近市場利率水平，當(dāng)利率下降時(shí)，可節(jié)省成本。

　　4、<1>[答案]：BCD

　　[解析]：房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。參見2012年經(jīng)濟(jì)師考試教材《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)(中級(jí))》P199。

　　<2>[答案]：BC

　　[解析]：人員推銷的優(yōu)勢：可以當(dāng)面洽談，交流信息;可與客戶建立長期關(guān)系;信息反饋比較快。缺點(diǎn)是時(shí)間成本較高，對(duì)推銷人員的要求高。參見2012年經(jīng)濟(jì)師考試教材《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)(中級(jí))》P205。

　　<3>[答案]：D

　　[解析]：大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)實(shí)際上向消費(fèi)者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。參見2012年經(jīng)濟(jì)師考試教材《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)(中級(jí))》P207。

　　<4>[答案]：C

　　[解析]：公共關(guān)系本身不是一次活動(dòng)就可以確立的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動(dòng)的效果也不是立刻見效的，需要一定時(shí)期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。參見2012年經(jīng)濟(jì)師考試教材《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)(中級(jí))》P208。

　　5、<1>[答案]：A

　　[解析]：包干制下物業(yè)服務(wù)虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

　　<2>[答案]：ABC

　　[解析]：本題考查物業(yè)管理費(fèi)用的特點(diǎn)，共有三個(gè)。選項(xiàng)D風(fēng)險(xiǎn)完全由物業(yè)公司承擔(dān)，但并不一定不利，如果物業(yè)服務(wù)公司管理水平高，可以獲得較高的利潤，反而可能是有利的。

　　<3>[答案]：B

　　[解析]：物業(yè)服務(wù)費(fèi)由三部分構(gòu)成。法定稅費(fèi)是不能減少的，服務(wù)質(zhì)量也不能降低，直接提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不可行的，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局核定后，物業(yè)公司不能自行調(diào)節(jié)。只有通過提高管理水平，減少服務(wù)成本支出，間接地提高利潤。

　　<4>[答案]：B

　　[解析]：二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求至少有專職管理和技術(shù)人員20人，但是具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人。注意審清題目，注意中級(jí)職稱的要求。

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