2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(46)

　?、?"過度開發(fā)"及誘因$lesson$

　?、?房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)"過熱"，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

　?、?過度開發(fā)的誘因

　　過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測。他們在預(yù)測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當(dāng)前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認(rèn)為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān)，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機(jī)會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機(jī)會是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機(jī)會，而不會進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經(jīng)得到土地，與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會成本，還不如趕快開工建設(shè)。這種非理性的行為往往會使過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

　　從獲取開發(fā)資金的難易程度來看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進(jìn)行投資決策時往往會缺乏仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。特別是目前我國的開發(fā)商融資渠道單一，無論是開發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發(fā)商難以對市場做出客觀和冷靜的判斷。

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