2012年房地產估價師《經營與管理》精講(48)

更新時間：2012-03-30 14:22:49 來源：|0

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　?、?房地產泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系$lesson$

　　房地產泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產市場中房地產實際價格對房地產基本市場價值的偏離，是房地產價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點。"過熱"不一定就產生泡沫，但"過熱"是市場產生"泡沫"的前提，也是誘因之一。如果在房地產周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制(包括市場規(guī)則和政府政策)，市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預期的可能性就比較大且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產泡沫比較容易產生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產過多地向房地產行業(yè)集中等現(xiàn)象。

　　㈣房地產泡沫的衡量

　　我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。從房地產泡沫的成因人手，"實際價格/理論價格"、"房地產價格增長率/實際GDP增長率"、"房地產價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)"、"房價收入比"、"個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率"、"房地產投資需求/房地產使用需求"等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫總量的復雜性，很難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數(shù)，來反映房地產市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關結論的影響。

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