2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(31)

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。例如，某市某大廈強(qiáng)制拍賣(mài)的拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議一案，原產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異議，引發(fā)了對(duì)該估價(jià)結(jié)果究竟是否合理的爭(zhēng)論。$lesson$

　　此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否合理，要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)(原估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1996年3月11日)，相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)1996年3月11

　　日時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無(wú)法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。而且任何其他估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來(lái)看也都可能是錯(cuò)誤的，事實(shí)上可能并沒(méi)有錯(cuò)誤，只是過(guò)去的估價(jià)結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化。

　　2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過(guò)去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對(duì)比來(lái)評(píng)估。

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。

　　4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。

　　5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。

　　現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)：

　　(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少;

　　(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少;

　　(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。

　　第五節(jié) 公平原則

　　公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

　　評(píng)估出的價(jià)值如果不夠公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性。

　　例如，為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則賣(mài)者得利，買(mǎi)者受損;為房地產(chǎn)抵押目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則抵押人得利，抵押權(quán)人受損;

　　為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損;為房地產(chǎn)課稅目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則納稅人得利，政府受損，這對(duì)于其他的納稅人來(lái)說(shuō)也有失公平。

　　為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員首先應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。

　　其次，估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮價(jià)格，又稱“換位思考”：在交易中，各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的，如買(mǎi)者的心態(tài)是出價(jià)不能高于其預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來(lái)的收益或重新購(gòu)建價(jià)格或相同房地產(chǎn)的價(jià)格，

　　賣(mài)者的心態(tài)是不愿意以低于他對(duì)該房地產(chǎn)已投入的成本或相同房地產(chǎn)的價(jià)格出售。

　　然后，估價(jià)人員再以老師的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值：先假設(shè)評(píng)估價(jià)值的高低不是與自己無(wú)關(guān)，即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色，

　　評(píng)估價(jià)值的高低會(huì)對(duì)自己有什么影響，假如自己是買(mǎi)者會(huì)怎樣，是賣(mài)者又會(huì)怎樣，并謹(jǐn)記“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基礎(chǔ)上自然就會(huì)權(quán)衡出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均為公平合理的價(jià)值。

　　為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響;如果與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系或是當(dāng)事人的近親屬，應(yīng)當(dāng)回避;

　　必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，不斷提高估價(jià)理論水平、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
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•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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