2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(51)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告$lesson$

　　一、委托人：

　　名稱：××網(wǎng)球俱樂(lè)部有限公司

　　住所：(略)

　　法定代表人：(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：

　　名稱：××房地產(chǎn)估價(jià)公司

　　住所：××路××號(hào)

　　法定代表人：(略)

　　評(píng)估資質(zhì)：(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象概況：

　　估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)崇仁路225號(hào)，屬××市城區(qū)五級(jí)地段。估價(jià)對(duì)象東鄰崇仁路，處于京漢大道與解放大道中段，周邊有亞洲大酒店、同濟(jì)醫(yī)院、××公園等大型物業(yè)及公共配套設(shè)施。該區(qū)域人口稠密，交通便利，商業(yè)較為繁榮，是××區(qū)中心地帶。××網(wǎng)球俱樂(lè)部系由××省體工三大隊(duì)與××網(wǎng)球俱樂(lè)部有限公司于1998年2月至1999年2月聯(lián)合開(kāi)發(fā)(××省體工三大隊(duì)出地、××網(wǎng)球俱樂(lè)部有限公司出資，建成后的××網(wǎng)球俱樂(lè)部在保證××省體工三大隊(duì)專業(yè)隊(duì)正常訓(xùn)練的前提下，由××網(wǎng)球俱樂(lè)部有限公司無(wú)償使用30年，時(shí)間為1999年2月1日至2029年1月31日)的集餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的體育俱樂(lè)部，土地為出讓土地，出讓年限為50年。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)由網(wǎng)球室及俱樂(lè)部綜合樓兩部分構(gòu)成，總建筑面積為8800┫，總用地面積為6000┫。其中，網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)(地面鋪設(shè)美國(guó)進(jìn)口聚丙烯塑膠乳劑面35層)，建筑面積4600┫，用地面積為4600┫;俱樂(lè)部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200┫，用地面積為1400┫。俱樂(lè)部綜合樓內(nèi)設(shè)配套運(yùn)動(dòng)服裝、用具商店，桑拿理療，酒吧，餐飲，KTV包房，舞廳，美容美發(fā)廳，辦公區(qū)。俱樂(lè)部綜合樓裝修情況為：第1層地面鋪花崗巖，第2、3層地面鋪地磚或地毯，部分地面為木質(zhì)地板;墻面涂刷高級(jí)乳膠漆或貼各種石材，局部墻面固著有文件柜、櫥柜;天棚為藝術(shù)吊頂。整棟綜合樓裝修高檔，各種裝飾物(如鎮(zhèn)殿屏――滴水觀音、油畫(huà)等)點(diǎn)綴其中。

　　四、估價(jià)目的：房地產(chǎn)價(jià)格咨詢

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2000年10月9日

　　六、價(jià)值定義：本報(bào)告所確定的價(jià)值為估價(jià)對(duì)象剩余28.5年租賃權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)：

　?、?國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和政策性文件;

　　⑵ 房地產(chǎn)估價(jià)合同;

　?、?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999);

　?、?××省體工三大隊(duì)與委托人簽訂的《關(guān)于改造省體工三大隊(duì)網(wǎng)球場(chǎng)地的合同》;

　　⑸ 委托人提供的1998年××網(wǎng)球俱樂(lè)部《資產(chǎn)負(fù)債表》及《損益表》;

　?、?委托人提供的相關(guān)合同及付款憑證;

　　⑺ 委托人提供的其他相關(guān)資料;

　?、?估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及其收集整理的資料。

　　八、估價(jià)原則：

　　本估價(jià)報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：

　?、?合法原則

　?、?最高最佳使用原則

　?、?替代原則

　?、?估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　?、?公平原則

　　九、估價(jià)方法：

　　估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用收益法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法。

　?、?收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　⑵ 成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　十、估價(jià)結(jié)果：

　　經(jīng)計(jì)算(具體分析測(cè)算過(guò)程見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)在2000年10月9日的價(jià)值為RMB1912.15萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬(wàn)壹仟伍佰元整。

　　十一、估價(jià)人員：

　　簽發(fā)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ×××

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ×××

　　復(fù)核人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ×××

　　撰寫(xiě)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ×××

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期：2000年10月9日至2000年10月13日

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本估價(jià)報(bào)告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為一年，即自2000年10月13日起一年內(nèi)有效。

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